2025타경491
유찰 4회지분매각| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 부곡동 607-11 부자명가 [도로명] 경기도 안산시 상록구 성호로11길 25 (부곡동,부자명가) | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 연립주택,다세대,빌라 | 접수/개시결정 | 2025.03.06 | 매각물건 | 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 제20조 제1항에 의해 전세사기피해자가 우선매수권을 행사할 수 있음. |
| 토지면적 | 276.9㎡ (83.8평) | 건물면적 | 56.86㎡ (17.2평) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 146,000,000원 | 최저가격 | (12%)17,175,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)1,717,500원 | 청구금액 | 145,000,000원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 5회 | 2026.08.25 | (24%)35,054,000원 | 유찰 |
| 5회 | 2026.10.06 | (17%)24,537,000원 | 진행 |
| 6회 | 2026.10.06 | (17%)24,537,000원 | 유찰 |
| 7회 | 2026.11.17 | (12%)17,175,000원 | 진행 |
물건 사진 (20장)
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사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 경기도 안산시 상록구 부곡동 607-11 부자명가 | 대 | 276.9㎡ (83.8평) | 토지·건물 일괄평가 | 매각포함 |
| 건물 2 | 경기도 안산시 상록구 부곡동 607-11 부자명가 (경기도 안산시 상록구 성호로11길 25 (부곡동,부자명가)) | 철근콘크리트구조 · 지상5층 | 56.86㎡ (17.2평) | 토지·건물 일괄평가 | 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 제20조 제1항에 의해 전세사기피해자가 우선매수권을 행사할 수 있음. |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 276.9㎡ (83.8평) 건물: 56.86㎡ (17.2평) | 146,000,000원 | |||
철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 5층 501호로서 외벽 : 석재붙임 마감 등. 내벽 : 벽지 및 일부 타일마감 등. 창호 : 샷시 창호 등. 다세대주택(후첨 '내부구조도' 참조)으로 이용 중임. 기본적인 위생설비 및 급.배수설비, 도시가스, 개별난방설비 등 되어 있음. 세장형 평지로 다세대주택 건부지로 이용 중임. 본건 남측으로 15미터 내외의 포장도로에 접함. 도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭8m미만)(접합), 중로2류 (폭15m~20m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역(안산부곡중학교), 대기관 리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역,
본건은 경기도 안산시 상록구 부곡동 소재'부곡중학교'북동측 인근에 위치하며, 주위는 다 세대주택, 다가구주택, 근린생활시설, 공원 및 학교 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보 통임. 본건주택까지 차량접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통 임.
전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 제20조 제1항에 의해 전세사기피해자가 우선매수권을 행사할 수 있음.
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 천OO 대항력 있음 | 501호전부 | 전입: 2020-08-21 확정: 2020-08-21 배당: 2025-03-24 | 보: 1억 4,500만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 천OO 대항력 없음 | 점유 또는 임차 정보 있음 - 전입, 확정일자, 배당요구 확인 필요 | 전입: 2020-08-21 확정: 2020-08-21 배당: 2025-03-24 | 보: 1억 4,500만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 천OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2020-08-21 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 천OO 대항력 없음 | 점유 또는 임차 정보 있음 - 전입, 확정일자, 배당요구 확인 필요 | 전입: 2020-08-21 확정: 2020-08-21 배당: 2025-03-24 | 보: 1억 4,500만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (4건) | - | 보: 4억 3,500만원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2020-09-18 | 소유권 | 이OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2023-05-18 | 가압류 | 주OO | 3,091,000,000원 | 소멸기준 | - |
| 3 | 2023-05-25 | 압류 | 국 | - | 소멸 | - |
| 4 | 2023-11-23 | 임차권설정 | 천OO | 145,000,000원 | 소멸 | - |
| 5 | 2024-01-31 | 압류 | 서OO | - | 소멸 | - |
| 6 | 2025-03-07 | 강제경매 | 천OO | - | 소멸 | - |
| 7 | 2025-03-21 | 압류 | 국OO | - | 소멸 | - |
| 8 | 2025-08-12 | 압류 | 안OO | - | 소멸 | - |
주의사항 및 매각조건
전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 제20조 제1항에 의해 전세사기피해자가 우선매수권을 행사할 수 있음.
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 경기도 안산시 상록구 부곡동 607-11 부자명가 | 대지면적 | 276.9㎡ (83.8평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 56.86㎡ (17.2평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 20.5% |
| 주용도 | 연립주택,다세대,빌라 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 · 지상 5층 | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 안산시 관할 등기소 (안산지원) | 안산지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 중부/인천지방국세청 | 경기도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 안산시세무서 | 안산시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 상록구 행정복지센터(주민센터) | 경기도 안산시 상록구 부곡동 607-11 부자명가 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 1억 4,600만원 | 1억 1,972만원 | 82% | 6.2명 | 1억 1,972만원 |
| 최근 3개월 | 1억 4,600만원 | 1억 1,826만원 | 81% | 5.8명 | 1억 1,826만원 |
| 최근 6개월 | 1억 4,600만원 | 1억 1,680만원 | 80% | 5.4명 | 1억 1,680만원 |
| 최근 12개월 | 1억 4,600만원 | 1억 1,534만원 | 79% | 5.1명 | 1억 1,534만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 81점 / 100점
자동 분석 기준으로 입찰 전 전문가 확인이 필요한 물건입니다.
핵심 주의 요인 (5건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약이 8건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
임차인 또는 점유 관련 데이터가 4건 있습니다.
수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 88.2%입니다.
유찰 횟수가 4회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 858만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,677만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 1,112만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,562만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 1,294만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,519만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 8건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 4건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 7건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 30장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 88.2% 하락, 유찰 4회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 항목 중 입찰자가 인수할 가능성이 있는 권리가 있는지 확인해 주세요.
근거: 등기 요약이 8건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
- 2
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 4건 있습니다.
- 3
비소멸 권리 문구가 실제 인수 부담으로 이어지는지 원문 기준으로 확인해 주세요.
근거: 수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
- 4
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 88.2%입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (5건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경51827 | 단독·다가구 | 경기도 안산시 상록구 정재로8길 14-24 (부곡동, 드림빌) | 2026.10.08 | 1억 3,900만원 | 6,575만원 | 47.3% | 매각 |
| 2024타경6048 | 단독·다가구 | 경기도 안산시 상록구 선암로1길 23 (본오동) | 2026.08.13 | 3억 4,000만원 | 2억 3,805만원 | 70% | 매각 |
| 2025타경52136 | 단독·다가구 | 경기도 안산시 단원구 화정천서로1길 5 (선부동) | 2026.09.03 | 6,100만원 | 2,277만원 | 37.3% | 매각 |
| 2024타경50496 | 단독·다가구 | 경기도 안산시 단원구 화정천서로2길 17 (선부동, 도원스위트빌) | 2026.11.05 | 8,100만원 | 4,770만원 | 58.9% | 매각 |
| 2024타경50496 | 단독·다가구 | 경기도 안산시 단원구 화정천서로2길 17 (선부동, 도원스위트빌) | 2026.09.17 | 8,500만원 | 3,830만원 | 45.1% | 매각 |