2025타경55748
유찰 2회| 소재지 | 경기도 화성시 우정읍 화산리 364-15 | 경매구분 | 부동산임의경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 임야 | 접수/개시결정 | 2025.05.01 | 매각물건 | 토지·건물 일괄매각 |
| 토지면적 | 991㎡ (299.8평) | 건물면적 | 0 | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 303,246,000원 | 최저가격 | (49%)148,590,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)21,227,200원 | 청구금액 | 166,945,054원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1회 | 2026.04.07 | (100%)303,246,000원 | 유찰 |
| 2회 | 2026.05.12 | (70%)212,272,000원 | 변경 |
| 3회 | 2026.10.13 | (70%)212,272,000원 | 유찰 |
| 4회 | 2026.11.13 | (49%)148,590,000원 | 진행 |
물건 사진 (12장)
| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 경기도 화성시 우정읍 화산리 364-15 | 대 | 991㎡ (299.8평) | 토지·건물 일괄평가 | 매각포함 |
| 건물 2 | 경기도 화성시 우정읍 화산리 364-15 | 임야 | - | 토지·건물 일괄평가 | 매각포함 (일괄매각) |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 991㎡ (299.8평) 건물: - | 303,246,000원 | |||
본건은 경기도 화성시 우정읍 화산리 소재 '우정공업단지' 남서측 인근에 위치하며 부근은 공장, 공업나지, 임야 등이 혼재하는 공장지대로서 제반 주위환경은 보통시 됨. 본건까지 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 대중교통상황은 보통시 됨. 인접지와 등고평탄한 사다리형의 토지로서 현황 토지임야 상태임. 본건 북동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접함. 계획관리지역, 성장관리계획구역(산업관리), 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임. 없 음. 없 음. 임대관계는 미상임.
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조사된 임차 내역이 없거나 전입신고자가 없습니다. (소유자 점유 추정) | |||||
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2004-03-19 | 소유권 | 최OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2004-03-19 | 소유권 | 최OO | - | 소멸 | - |
| 3 | 2017-12-08 | 근저당권 | (OOOOOOOO | 104,000,000원 | 소멸기준 | - |
| 4 | 2024-05-16 | 근저당권 | 수OO | 225,000,000원 | 소멸 | - |
| 5 | 2025-04-29 | 임의경매 | 수OO | - | 소멸 | - |
주의사항 및 매각조건
특별매각조건 없음. 현황조사서 및 매각물건명세서를 반드시 열람하여 점유관계 및 미납 관리비 등을 사전 확인하시기 바랍니다.
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 경기도 화성시 우정읍 화산리 364-15 | 대지면적 | 991㎡ (299.8평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | - | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / - |
| 주용도 | 임야 | 주구조 / 층수 | - | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 화성시 관할 등기소 (수원지방법원) | 경기도 수원시 영통구 법조로 105 (하동) 등기국(과) | 031-210-1114 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 중부/인천지방국세청 | 경기도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 화성시세무서 | 화성시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 우정읍 행정복지센터(주민센터) | 경기도 화성시 우정읍 화산리 364-15 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 3억 324만원 | 2억 4,866만원 | 82% | 6.2명 | 2억 4,866만원 |
| 최근 3개월 | 3억 324만원 | 2억 4,562만원 | 81% | 5.8명 | 2억 4,562만원 |
| 최근 6개월 | 3억 324만원 | 2억 4,259만원 | 80% | 5.4명 | 2억 4,259만원 |
| 최근 12개월 | 3억 324만원 | 2억 3,956만원 | 79% | 5.1명 | 2억 3,956만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 52점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (3건)
입찰 전 우선 소명 대상수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 51.0%입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 7,429만원
- 필요 현금(실투자)
- 8,392만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 9,628만원
- 필요 현금(실투자)
- 7,395만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 1억 1,203만원
- 필요 현금(실투자)
- 7,022만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 5건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 0건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 6건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 12장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 51.0% 하락, 유찰 2회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (3개)
전문가 검토 권장- 1
비소멸 권리 문구가 실제 인수 부담으로 이어지는지 원문 기준으로 확인해 주세요.
근거: 수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
- 2
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
- 3
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 51.0%입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (11건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2024타경76340 | 토지·임야 | 경기도 화성시 만세구 우정읍 조암각골길 24-19 | 2026.08.07 | 9억 1,769만원 | 3억 1,999만원 | 34.9% | 매각 |
| 2025타경51423 | 토지·임야 | 경기도 화성시 우정읍 화산리 1200-38 | 2026.08.10 | 24억 2,182만원 | 22억 100만원 | 90.9% | 매각 |
| 2025타경51423 | 토지·임야 | 경기도 화성시 우정읍 1200-38 | 2026.05.20 | 24억 2,182만원 | 22억 100만원 | 90.9% | 진행중 |
| 2025타경56860 | 토지·임야 | 경기도 화성시 우정읍 운평리 670 | 2026.10.21 | 2억 9,304만원 | 1억 200만원 | 34.8% | 매각 |
| 2025타경56860 | 토지·임야 | 경기도 화성시 우정읍 운평리 산98 | 2026.10.21 | 5억 5,254만원 | 2억 215만원 | 36.6% | 매각 |
| 2025타경58028 | 토지·임야 | 경기도 화성시 우정읍 한각리 446-6 | 2026.07.08 | 7억 2,461만원 | 4억 7,000만원 | 64.9% | 매각 |
| 2024타경75798 | 토지·임야 | 경기도 화성시 장안면 사곡리 289-6 | 2026.11.04 | 65억 9,879만원 | 42억 359만원 | 63.7% | 변경 |
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