2024타경18719
유찰 11회지분매각| 소재지 | 경상북도 구미시 흥안로 63 (옥계동, 대백타운) [도로명] 경상북도 구미시 흥안로 63 | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 아파트 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 신청채권자 확인 필요:임차인 김OO)로부터 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다.’는 내용의 확약서(26.07.22.자)가 제출됨 |
| 토지면적 | 25,584.3㎡ (7739.3평) | 건물면적 | 59.85㎡ (18.1평) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 61,000,000원 | 최저가격 | (34%)20,923,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)2,092,300원 | 청구금액 | 66,256,057원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 11회 | 2026.08.12 | (100%)61,000,000원 | 유찰 |
| 12회 | 2026.09.09 | (70%)42,700,000원 | 유찰 |
| 13회 | 2026.10.21 | (49%)29,890,000원 | 유찰 |
| 14회 | 2026.11.18 | (34%)20,923,000원 | 진행 |
물건 사진 (8장)
사진 01
사진 02
사진 03
사진 04
사진 05
사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 경상북도 구미시 흥안로 63 (옥계동, 대백타운) | 대 (제2종일반주거지역) | 25,584.3㎡ (7739.3평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 559,700원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 경상북도 구미시 흥안로 63 (옥계동, 대백타운) (경상북도 구미시 흥안로 63) | 철근콘크리트벽식라멘조 및 철근콘크리트라멘조 및 시멘트벽돌조 | 59.85㎡ (18.1평) | 토지·건물 일괄평가 | 신청채권자 확인 필요:임차인 김OO)로부터 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다.’는 내용의 확약서(26.07.22.자)가 제출됨 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 25,584.3㎡ (7739.3평) 건물: 59.85㎡ (18.1평) | 61,000,000원 | |||
철근콘크리트벽식라멘조 평슬래브지붕 15층건중 6층 604호 복도식 아파트로서 - 외벽: 몰탈위 페인트 마감 - 내벽: 벽지 및 타일 마감 등 - 바닥: 내부바닥재 및 타일 마감 등 - 창호: 샤시 이중창호임. 가) 아파트. 급배수설비, 위생설비, 도시가스 개별난방설비, 승강기설비, 소방설비, 지하주차장시설 등이 되어 있음. 동향 완경사지대에 계단식으로 완만하게 조성한 사다리형에 가까운 토지로서 아파트부지로 이용 중임. 북측 폭약 20미터, 동측 폭약 4미터의 도로에 각각 접함. 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m미만), 중로1류(폭 20m-25m) (접합), 가축사육제한구역
본건은 경상북도 구미시 옥계동 소재 "양포초등학교" 북서측 인근에 위치하는 "동우대백타운" 제103동 제6층 제604호 단위세대로서, 주위는 아파트단지, 학교, 다세대주택 및 주변의 근린생활시설 등으로 형성 되어있음. 대상물건까지 차량의 진출입이 자유로우며, 제반 교통상황은 보통임. 가)
신청채권자 확인 필요:임차인 김OO)로부터 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다.’는 내용의 확약서(26.07.22.자)가 제출됨
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김OO 대항력 있음 | 전부 | 전입: 2021-12-15 확정: 2021-11-18 배당: - | 보: 6,300만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (1건) | - | 보: 6,300만원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2021-12-15 | 소유권 | 서OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2021-12-15 | 소유권 | 박OO | - | 소멸 | - |
| 3 | 2024-01-15 | 임차권설정 | 김OO | 63,000,000원 | 인수 | - |
| 4 | 2024-12-12 | 강제경매 | 주OO | - | 소멸기준 | - |
주의사항 및 매각조건
신청채권자 확인 필요:임차인 김OO)로부터 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다.’는 내용의 확약서(26.07.22.자)가 제출됨
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 경상북도 구미시 흥안로 63 (옥계동, 대백타운) | 대지면적 | 25,584.3㎡ (7739.3평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 59.85㎡ (18.1평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 0.2% |
| 주용도 | 아파트 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트벽식라멘조 및 철근콘크리트라멘조 및 시멘트벽돌조 | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 구미시 관할 등기소 (김천지원) | 김천지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 경상북도 관할 지방국세청 | 경상북도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 구미시세무서 | 구미시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 흥안로 행정복지센터(주민센터) | 경상북도 구미시 흥안로 63 (옥계동, 대백타운) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 6,100만원 | 5,002만원 | 82% | 6.2명 | 5,002만원 |
| 최근 3개월 | 6,100만원 | 4,941만원 | 81% | 5.8명 | 4,941만원 |
| 최근 6개월 | 6,100만원 | 4,880만원 | 80% | 5.4명 | 4,880만원 |
| 최근 12개월 | 6,100만원 | 4,819만원 | 79% | 5.1명 | 4,819만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 66점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (4건)
입찰 전 우선 소명 대상임차인 또는 점유 관련 데이터가 1건 있습니다.
수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 65.7%입니다.
유찰 횟수가 11회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 1,046만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,869만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 1,355만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,728만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 1,577만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,676만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 4건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 1건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 7건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 8장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 65.7% 하락, 유찰 11회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 1건 있습니다.
- 2
비소멸 권리 문구가 실제 인수 부담으로 이어지는지 원문 기준으로 확인해 주세요.
근거: 수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
- 3
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 65.7%입니다.
- 4
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 11회입니다.
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