2025타경11177
유찰 4회지분매각| 소재지 | 경상북도 구미시 옥계동 936 구미옥계세영리첼더프라임 [도로명] 경상북도 구미시 산호대로 955 (옥계동,구미옥계세영리첼더프라임) | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 아파트 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 주택도시보증공사(양도전:임차인 공OO)로부터 2026.08.11.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 것에 동의하겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨 |
| 토지면적 | 33,308.1㎡ (10075.7평) | 건물면적 | 73.96㎡ (22.4평) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 206,000,000원 | 최저가격 | (70%)144,200,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)14,420,000원 | 청구금액 | 262,158,903원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 5회 | 2026.08.05 | (24%)49,461,000원 | 유찰 |
| 6회 | 2026.09.02 | (17%)34,623,000원 | 변경 |
| 7회 | 2026.10.07 | (100%)206,000,000원 | 유찰 |
| 8회 | 2026.11.11 | (70%)144,200,000원 | 진행 |
물건 사진 (13장)
사진 01
사진 02
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사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 경상북도 구미시 옥계동 936 구미옥계세영리첼더프라임 | 대 (제3종일반주거지역) | 33,308.1㎡ (10075.7평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 892,800원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 경상북도 구미시 옥계동 936 구미옥계세영리첼더프라임 (경상북도 구미시 산호대로 955 (옥계동,구미옥계세영리첼더프라임)) | 철근콘크리트구조 | 73.96㎡ (22.4평) | 토지·건물 일괄평가 | 주택도시보증공사(양도전:임차인 공OO)로부터 2026.08.11.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 것에 동의하겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 33,308.1㎡ (10075.7평) 건물: 73.96㎡ (22.4평) | 206,000,000원 | |||
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 36층 건물 중 20층 2001호 단위세대로서, -외벽 : 석재붙임, 몰탈위 페인팅 등 마감, -내벽 : 벽지 및 타일 등 마감, -바닥 : 내장바닥재, 타일 등 마감, -창호 : 새시이중창호임. 아파트로 이용중임. 위생설비, 급.배수설비, 소화전, 화재탐지설비, 승강기설비, 도시가스설비, 개별난방설비 등 되어 있음. 남측 하향 완경사지대에 사다리형에 가까운 토지로서, 아파트 및 부대시설 부지로 이용중임. 단지 서측으로 폭 약 20m, 동측으로 폭 약 15m 포장도로와 각각 접함. 제3종일반
본건은 경상북도 구미시 옥계동 소재 '해마루중학교' 동측 인근에 위치하며, 부근일대는 대규모 아파트단지, 다가구주택, 학교, 근린상가, 공원, 산업단지 등으로 형성되어 있으며, 기타 생활편의시설 등의 접근성 등으로 보아 주위 환경 보통임. 본건 인근에 간선도로가 위치하고 있어 차량출입 무난하며, 버스승강장 등이 인근에 소재하 여 제반 교통사정은 보통임. (1)
주택도시보증공사(양도전:임차인 공OO)로부터 2026.08.11.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 것에 동의하겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 공OO 대항력 있음 | 전부 | 전입: 2021-11-08 확정: 2021-09-18 배당: - | 보: 2억 4,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 공OO 대항력 없음 | 점유 또는 임차 정보 있음 - 전입, 확정일자, 배당요구 확인 필요 | 전입: 2021-11-08 확정: 2021-09-18 배당: 2023-11-07 | 보: 2억 4,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 공OO 대항력 없음 | 점유 또는 임차 정보 있음 - 전입, 확정일자, 배당요구 확인 필요 | 전입: 2021-11-08 확정: 2021-09-18 배당: 2023-11-07 | 보: 2억 4,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 정OO 대항력 없음 | 기타 / 102동 2001호 | 전입: 2024-07-01 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 정OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2024-07-01 확정: 2024-07-01 배당: 2024-07-01 | 보: 1,022,001억 2,024만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 정OO 대항력 있음 | 102동2001호 | 전입: 2024-07-01 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 임차인7 대항력 없음 | 계 | 전입: - 확정: - 배당: - | 보: 22억 4,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (7건) | - | 보: 1,022,030억 8,024만원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2021-09-01 | 소유권 | 임OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2023-11-07 | 임차권설정 | 공OO | 240,000,000원 | 인수 | - |
| 3 | 2025-06-26 | 강제경매 | 주OO | - | 소멸기준 | - |
주의사항 및 매각조건
주택도시보증공사(양도전:임차인 공OO)로부터 2026.08.11.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 것에 동의하겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 경상북도 구미시 옥계동 936 구미옥계세영리첼더프라임 | 대지면적 | 33,308.1㎡ (10075.7평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 73.96㎡ (22.4평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 0.2% |
| 주용도 | 아파트 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 구미시 관할 등기소 (김천지원) | 김천지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 경상북도 관할 지방국세청 | 경상북도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 구미시세무서 | 구미시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 옥계동 행정복지센터(주민센터) | 경상북도 구미시 옥계동 936 구미옥계세영리첼더프라임 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 2억 600만원 | 1억 6,892만원 | 82% | 6.2명 | 1억 6,892만원 |
| 최근 3개월 | 2억 600만원 | 1억 6,686만원 | 81% | 5.8명 | 1억 6,686만원 |
| 최근 6개월 | 2억 600만원 | 1억 6,480만원 | 80% | 5.4명 | 1억 6,480만원 |
| 최근 12개월 | 2억 600만원 | 1억 6,274만원 | 79% | 5.1명 | 1억 6,274만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 56점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (3건)
입찰 전 우선 소명 대상임차인 또는 점유 관련 데이터가 7건 있습니다.
수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
유찰 횟수가 4회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 7,210만원
- 필요 현금(실투자)
- 8,168만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 9,344만원
- 필요 현금(실투자)
- 7,200만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 1억 872만원
- 필요 현금(실투자)
- 6,838만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 3건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 7건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 7건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 20장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 30.0% 하락, 유찰 4회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (3개)
전문가 검토 권장- 1
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 7건 있습니다.
- 2
비소멸 권리 문구가 실제 인수 부담으로 이어지는지 원문 기준으로 확인해 주세요.
근거: 수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
- 3
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 4회입니다.
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