2025타경51078
유찰 5회지분매각2026.11.23 (경매법정)||
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| 소재지 | 전라남도 무안군 삼향읍 2601 제일풍경채리버파크 [도로명] 전라남도 무안군 남악5로72번길 81-30 (제일풍경채리버파크) | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 아파트 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 현황조사시점 관리사무소에 확인한 바에 의하면 관리비가 2024. 8월분부터 2025. 3월분까지 약 932.190원 미납되어 있음 |
| 토지면적 | 33,274.9㎡ (10065.7평) | 건물면적 | 84.72㎡ (25.6평) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 281,000,000원 | 최저가격 | (18%)51,563,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)5,156,300원 | 청구금액 | 273,178,296원 | 채권자 | 채권자 있음 |
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입찰진행입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 6회 | 2026.08.24 | (29%)80,568,000원 | 유찰 |
| 6회 | 2026.10.12 | (23%)64,454,000원 | 진행 |
| 7회 | 2026.10.12 | (23%)64,454,000원 | 유찰 |
| 8회 | 2026.11.23 | (18%)51,563,000원 | 진행 |
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물건 사진 (18장)
사진 01
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사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 전라남도 무안군 삼향읍 2601 제일풍경채리버파크 | 대 | 33,274.9㎡ (10065.7평) | 토지·건물 일괄평가 | 매각포함 |
| 건물 2 | 전라남도 무안군 삼향읍 2601 제일풍경채리버파크 (전라남도 무안군 남악5로72번길 81-30 (제일풍경채리버파크)) | 철근콘크리트구조 · 지상1층 | 84.72㎡ (25.6평) | 토지·건물 일괄평가 | 현황조사시점 관리사무소에 확인한 바에 의하면 관리비가 2024. 8월분부터 2025. 3월분까지 약 932.190원 미납되어 있음 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 33,274.9㎡ (10065.7평) 건물: 84.72㎡ (25.6평) | 281,000,000원 | |||
[공부와의 차이]
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상18층 지하1층 건물 중 제6층 제605호로서, 출입구는 계단식, 향은 남동향임. 아파트임. 개별난방시설 등임. 평탄한 아파트부지임. 진입로 사정 무난함. 제2종일반주거지역 등. 임대 관계는 미상임.
[현황 · 위치 및 주변환경]
평가대상은 무안군 삼향읍 남악리 '남악초교'의 남동측 근거리에 위치하며, 아파트단지로서 주위 환경 무난함. 차량 통행 자유롭고, 대중교통 사정 보통임.
[참고사항]
현황조사시점 관리사무소에 확인한 바에 의하면 관리비가 2024. 8월분부터 2025. 3월분까지 약 932.190원 미납되어 있음
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임차인 현황
말소기준일(소액) : 25.5.1 경매개시결정|배당요구종기일 : 2025.08.05
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김OO 대항력 없음 | 점유 또는 임차 정보 있음 - 전입, 확정일자, 배당요구 확인 필요 | 전입: 2014-08-20 확정: 2022-03-24 배당: 2024-04-11 | 보: 2억 6,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 있음 | 605호 | 전입: 2014-08-20 확정: 2022-03-24 배당: - | 보: 2억 6,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 없음 | 점유 또는 임차 정보 있음 - 전입, 확정일자, 배당요구 확인 필요 | 전입: 2014-08-20 확정: 2022-03-24 배당: 2024-04-11 | 보: 2억 6,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (3건) | - | 보: 7억 8,000만원 | 인수총액 0원 | - | |
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등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
말소기준권리 : 25.5.1 경매개시결정|청구/채권금액 : 273,178,296원
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2022-04-05 | 소유권 | 전OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2024-04-11 | 임차권설정 | 김OO | 260,000,000원 | 인수 | - |
| 3 | 2025-05-01 | 강제경매 | 주OO | - | 소멸기준 | - |
회원전용등기부등본(건물·토지) 전체 을구/갑구 상세 내역 및 전입세대열람원은 로그인한 인증 회원에게만 공개됩니다.
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주의사항 및 매각조건
현황조사시점 관리사무소에 확인한 바에 의하면 관리비가 2024. 8월분부터 2025. 3월분까지 약 932.190원 미납되어 있음
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당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
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국토교통부 실거래가 원문 ↗국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
매매 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
전·월세 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
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[N단지] 네이버부동산 단지 바로가기 ↗단지 정보 — 2601 제일풍경채리버파크
| 단지명 | 2601 제일풍경채리버파크 | 총 세대수 | 72세대 | 동 수 | - | 건설사 | - |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 총 주차대수 | - | 세대당 주차 | - | 난방 방식 | 개별난방 | 난방 연료 | 도시가스 |
| 최저/최고층 | 지상 1층 | 관리사무소 | - | 충전시설 | 완속/급속 충전소 구비 | 면적 유형 | 공급/전용 다양 |
| 교육시설 | 인근 초·중·고 도보 통학권 | 편의/공원 | 단지 인근 상권 및 근린공원 인접 | ||||
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체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
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건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 전라남도 무안군 삼향읍 2601 제일풍경채리버파크 | 대지면적 | 33,274.9㎡ (10065.7평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 84.72㎡ (25.6평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 0.3% |
| 주용도 | 아파트 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 · 지상 1층 | 사용승인일자 | 2014-07-31 |
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관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 무안군 관할 등기소 (목포지원) | 목포지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 전라남도 관할 지방국세청 | 전라남도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 무안군세무서 | 무안군 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 삼향읍 행정복지센터(주민센터) | 전라남도 무안군 삼향읍 2601 제일풍경채리버파크 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
■
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 2억 8,100만원 | 2억 3,042만원 | 82% | 6.2명 | 2억 3,042만원 |
| 최근 3개월 | 2억 8,100만원 | 2억 2,761만원 | 81% | 5.8명 | 2억 2,761만원 |
| 최근 6개월 | 2억 8,100만원 | 2억 2,480만원 | 80% | 5.4명 | 2억 2,480만원 |
| 최근 12개월 | 2억 8,100만원 | 2억 2,199만원 | 79% | 5.1명 | 2억 2,199만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
신뢰도: 보통 (66%)taxonomy_median_baseline
AI 예측 낙찰가
1억 2,177만원
최저매각가 대비 +-
예상 최저가 대비 낙찰가율
96.7%
아파트 기준 회귀 추정
AI 리스크 점수42.6점
낮을수록 권리·점유 안전
AI 유동성 지수87점
시장 거래 회전 및 환금성
종합 추천 점수70.3점
가격 매력도 및 안정성 종합
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표R2확인 후 검토
위험도 점수: 36점 / 100점
기본 검토는 가능하지만 입찰 전 확인 항목이 남아 있습니다.
핵심 주의 요인 (3건)
입찰 전 우선 소명 대상임차·점유 정보 확인 필요주의
임차인 또는 점유 관련 데이터가 3건 있습니다.
큰 가격 할인확인
감정가 대비 최저가 하락률이 약 81.7%입니다.
유찰 반복확인
유찰 횟수가 5회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금보수 시나리오
5,156만원
- 예상 대출액
- 2,578만원
- 필요 현금(실투자)
- 3,434만원
- 가정 조건
- LTV 50%
기준 시나리오 (권장)
5,568만원
- 예상 대출액
- 3,341만원
- 필요 현금(실투자)
- 3,088만원
- 가정 조건
- LTV 60%
공격 시나리오
5,981만원
- 예상 대출액
- 3,887만원
- 필요 현금(실투자)
- 2,959만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트권리준비 완료
등기 요약 3건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
점유확인 필요
임차·점유 데이터 3건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
원문준비 완료
연결 문서 8건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
현장준비 완료
사진 55장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
가격확인 필요
감정가 대비 81.7% 하락, 유찰 5회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
자금준비 완료
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 선별 입찰
가격·자금 조건을 맞추면 후보군에 둘 수 있습니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (3개)
전문가 검토 권장- 1
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 3건 있습니다.
- 2
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 81.7%입니다.
- 3
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 5회입니다.
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