2025타경51504
유찰 2회지분매각| 소재지 | 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2250 도휘에드가8차오피스텔 11층1115호 [도로명] 전라남도 무안군 대죽동로16번길 25 (도휘에드가8차오피스텔) | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 아파트 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | -현황조사보고서에 의하면 미납관리비 2025년 8월분, 9월분 약 244,470원이 있고, 공용부분 관리비는 매수인에게 인수될 수 있음 |
| 토지면적 | 1,499.4㎡ (453.6평) | 건물면적 | 23.25㎡ (7.0평) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 69,700,000원 | 최저가격 | (70%)48,790,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)4,879,000원 | 청구금액 | 79,119,769원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 3회 | 2026.07.27 | (56%)39,032,000원 | 유찰 |
| 4회 | 2026.09.14 | (45%)31,226,000원 | 변경 |
| 5회 | 2026.09.14 | (100%)69,700,000원 | 유찰 |
| 6회 | 2026.11.02 | (70%)48,790,000원 | 진행 |
물건 사진 (12장)
사진 01
사진 02
사진 03
사진 04
사진 05
사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2250 도휘에드가8차오피스텔 11층1115호 | 대 | 1,499.4㎡ (453.6평) | 토지·건물 일괄평가 | 매각포함 |
| 건물 2 | 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2250 도휘에드가8차오피스텔 11층1115호 (전라남도 무안군 대죽동로16번길 25 (도휘에드가8차오피스텔)) | 철근콘크리트구조 · 지상16층 | 23.25㎡ (7.0평) | 토지·건물 일괄평가 | -현황조사보고서에 의하면 미납관리비 2025년 8월분, 9월분 약 244,470원이 있고, 공용부분 관리비는 매수인에게 인수될 수 있음 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 1,499.4㎡ (453.6평) 건물: 23.25㎡ (7.0평) | 69,700,000원 | |||
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층~지상16층 건물 내 제11층 제1115호로서 외벽: 석재붙임, 몰탈위 페인팅 마감, 내벽: 벽지도배, 타일붙임 등 마감, 창호: 새시창호 임. 업무시설(오피스텔)로 이용중임. 기본적인 위생 및 급배수설비, 옥내소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 스프링쿨러설비, 도시가스 설비 등이 구비되어 있음 - - - - 1) 임대관계 미상임. 2) 기타참고사항 본 건은 현장조사시 이해관계인의 부재로 인하여 부득이 내부확인은 생략하였으니 경매진행시 참고하시기 바람.
전라남도 무안군 삼향읍 남악리 소재 "전라남도청" 남측 인근에 위치하는 도휘에드가8차오피스텔 제11층 제1115호로서, 주위는 아파트단지, 오피스텔 상가 등이 혼재하는 지대임. 본 건까지 차량진출입이 가능하며 인근에 버스승강장 등이 소재하여 제반 교통상황은 보통시 됨. 본 건은
-현황조사보고서에 의하면 미납관리비 2025년 8월분, 9월분 약 244,470원이 있고, 공용부분 관리비는 매수인에게 인수될 수 있음
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 강OO 대항력 있음 | 1115호전부 | 전입: 2022-12-22 확정: 2022-11-29 배당: - | 보: 7,650만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 정OO 대항력 없음 | 주거 / 본건 | 전입: 2025-09-24 확정: - 배당: - | 보: 100만원 월: 400,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 정OO 대항력 없음 | 본건 | 전입: 2025-09-24 확정: - 배당: - | 보: 100만원 월: 400,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (3건) | - | 보: 7,850만원 월: 800,000원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2022-03-24 | 소유권 | (OOOOOO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2024-12-24 | 임차권설정 | 강OO | 76,500,000원 | 인수 | - |
| 3 | 2025-09-29 | 강제경매 | 주OO | - | 소멸기준 | - |
| 4 | 2025-11-07 | 압류 | 광OO | - | 소멸 | - |
주의사항 및 매각조건
-현황조사보고서에 의하면 미납관리비 2025년 8월분, 9월분 약 244,470원이 있고, 공용부분 관리비는 매수인에게 인수될 수 있음
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2250 도휘에드가8차오피스텔 11층1115호 | 대지면적 | 1,499.4㎡ (453.6평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 23.25㎡ (7.0평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 1.6% |
| 주용도 | 아파트 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 · 지상 16층 | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 무안군 관할 등기소 (목포지원) | 목포지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 전라남도 관할 지방국세청 | 전라남도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 무안군세무서 | 무안군 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 삼향읍 행정복지센터(주민센터) | 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2250 도휘에드가8차오피스텔 11층1115호 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 6,970만원 | 5,715만원 | 82% | 6.2명 | 5,715만원 |
| 최근 3개월 | 6,970만원 | 5,645만원 | 81% | 5.8명 | 5,645만원 |
| 최근 6개월 | 6,970만원 | 5,576만원 | 80% | 5.4명 | 5,576만원 |
| 최근 12개월 | 6,970만원 | 5,506만원 | 79% | 5.1명 | 5,506만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 48점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (2건)
입찰 전 우선 소명 대상임차인 또는 점유 관련 데이터가 3건 있습니다.
수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 2,439만원
- 필요 현금(실투자)
- 3,293만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 3,161만원
- 필요 현금(실투자)
- 2,965만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 3,678만원
- 필요 현금(실투자)
- 2,843만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 4건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 3건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 8건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 11장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 30.0% 하락, 유찰 2회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (3개)
전문가 검토 권장- 1
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 3건 있습니다.
- 2
비소멸 권리 문구가 실제 인수 부담으로 이어지는지 원문 기준으로 확인해 주세요.
근거: 수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
- 3
현재 최저가 기준으로 입찰가 상한과 필요 현금이 적정한지 확인해 주세요.
근거: 입찰가는 권리 리스크와 자금 여력을 같이 봐야 합니다.
YOU MAY ALSO LIKE
