2025타경51426
유찰 3회제시외건물포함| 소재지 | 전남광주통합특별시 목포시 삼학로 134 (산정동) [도로명] 전라남도 목포시 삼학로 136-1 (산정동,제1동) | 경매구분 | 부동산임의경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 근린시설 | 접수/개시결정 | 2025.09.11 | 매각물건 | 일괄매각(제시외 건물 및 수목 포함) 목록1 일부 지상에 조경 수목 수주 식재되어 있음 목록1,2 지상에 소재한 타인 소유 이동식 창고 및 냉동창고 매각 제외 목록1,2 일단의 상업용으로 이용 중이며 인접지(1424-21)를 주차장으로 이용중 목록3 1층 판매장, 2-3층 음식점, 4층 주택으로 이용 중 목록4 주방으로 이용 중 |
| 토지면적 | 0 | 건물면적 | 326.17㎡ (98.7평) (제시외 건물 포함) | 소유자 | 비공개 (개인) |
| 감정가격 | 1,957,192,080원 | 최저가격 | (45%)876,822,000원 | 채무자 | 비공개 (소유자 겸 채무자) |
| 입찰보증금 | (10%)87,682,200원 | 청구금액 | 1,210,610,395원 | 채권자 | 목OOOOOOOO |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1회 | 2026.06.08 | (100%)1,957,192,080원 | 유찰 |
| 2회 | 2026.07.20 | (70%)1,370,034,000원 | 유찰 |
| 3회 | 2026.10.26 | (45%)876,822,000원 | 진행 |
물건 사진 (1장)
| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 전남광주통합특별시 목포시 삼학로 134 (산정동) | 대 (자연녹지지역) | - | 토지·건물 일괄평가 | 매각포함 |
| 건물 2 | 전남광주통합특별시 목포시 삼학로 134 (산정동) (전라남도 목포시 삼학로 136-1 (산정동,제1동)) | 일반철골구조 · 지상4층 | 326.17㎡ (98.7평) | 토지·건물 일괄평가 | 일괄매각(제시외 건물 및 수목 포함) 목록1 일부 지상에 조경 수목 수주 식재되어 있음 목록1,2 지상에 소재한 타인 소유 이동식 창고 및 냉동창고 매각 제외 목록1,2 일단의 상업용으로 이용 중이며 인접지(1424-21)를 주차장으로 이용중 목록3 1층 판매장, 2-3층 음식점, 4층 주택으로 이용 중 목록4 주방으로 이용 중 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: - 건물: 326.17㎡ (98.7평) | 1,957,192,080원 | |||
일반철골구조 기타지붕 4층 건물(사용승인일: 2019.10.28)로 외벽: 판넬마감 등 내벽: 벽지 및 몰탈위페인팅 등 바닥: 타일마감 등 창호: 새시창임. 기호4) 일반철골구조 기타지붕 단층 건물(사용승인일: 2019.10.28)로 외벽: 판넬마감 바닥: 타일마감 창호: 새시창임. 기호3) 제1종근린생활시설로 1층 판매장, 2-3층 음식점, 4층 주택 기호4) 제1종근린생활
본건은 전라남도 목포시 산정동 소재 '목포삼학등학교' 남서측 인근에 위치하며 부근은 자동차공업사, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경 보통임. 본건은 간선도로변에 입지하여 차량통행 등 제반 교통여건 양호함. 2필 일단의 부정형의 상업용으로 이용중이며, 인접지(1424-21)를 주차장으로 사용중임. 북측으로 왕복8차선 도로에 접함. 자연녹지지역, 가축사육제한구역임. 없 음. 없 음. 본건 지상에 별첨 사진용지와 같이 임차인 등이 설치한 이동가능한 조립식 창고 등이 수동 소재함. 기호3)
일괄매각(제시외 건물 및 수목 포함) 목록1 일부 지상에 조경 수목 수주 식재되어 있음 목록1,2 지상에 소재한 타인 소유 이동식 창고 및 냉동창고 매각 제외 목록1,2 일단의 상업용으로 이용 중이며 인접지(1424-21)를 주차장으로 이용중 목록3 1층 판매장, 2-3층 음식점, 4층 주택으로 이용 중 목록4 주방으로 이용 중
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2020-01-15 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 주OO 대항력 없음 | 기타 | 전입: 2020-01-15 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 생선창고 주식회사 어업회사법인 대항력 없음 | 점포 / 본건(가의 1층 101호-생선창고) | 전입: 2020-04-06 확정: - 배당: - | 보: 500만원 월: 100,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 없음 | 기타 / 1층 | 전입: 2020-06-26 확정: - 배당: - | 보: 3,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 주OO 대항력 없음 | 점포 / 본건(가의 3층-내고향한우) | 전입: 2021-08-02 확정: - 배당: - | 보: 3,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 주OO 대항력 없음 | 점포 / 본건(가의 2층-목포명가회정식) | 전입: 2024-01-26 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 최OO 대항력 없음 | 점포 / 본건(가의 1층 104호-우리바다홍어) | 전입: 2025-02-12 확정: - 배당: - | 보: 3,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 유OO 대항력 없음 | 점포 / 본건(가의 1층 102호-신안수산) | 전입: - 확정: - 배당: - | 보: 3,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 채OO 대항력 없음 | 점포 / 본건(가의1층 104호-우리바다홍어) | 전입: - 확정: - 배당: - | 보: 3,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (9건) | - | 보: 1억 5,500만원 월: 100,000원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2019-06-14 | 근저당권 목록 | 선순위 권리자 | - | 말소 | 말소기준권리 (최선순위) |
| 2 | 2019-11-05 | 근저당권 | 권리자 | - | 말소 | 말소기준 후보 권리 |
| 3 | 2025-09-11 | 경매개시결정(신청채권) | 목OOOOOOOO | 1,210,610,395원 | 소멸 | 경매신청 채권청구액 |
주의사항 및 매각조건
일괄매각(제시외 건물 및 수목 포함) 목록1 일부 지상에 조경 수목 수주 식재되어 있음 목록1,2 지상에 소재한 타인 소유 이동식 창고 및 냉동창고 매각 제외 목록1,2 일단의 상업용으로 이용 중이며 인접지(1424-21)를 주차장으로 이용중 목록3 1층 판매장, 2-3층 음식점, 4층 주택으로 이용 중 목록4 주방으로 이용 중
당사자 내역
| 채권자 | 목OOOOOOOO | 채무자 | 비공개 (소유자 겸 채무자) |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 비공개 (개인) | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 전남광주통합특별시 목포시 삼학로 134 (산정동) | 대지면적 | - | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 326.17㎡ (98.7평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / - |
| 주용도 | 근린시설 | 주구조 / 층수 | 일반철골구조 · 지상 4층 | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 목포시 관할 등기소 (목포지원) | 목포지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 전남광주통합특별시 관할 지방국세청 | 전남광주통합특별시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 목포시세무서 | 목포시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 삼학로 행정복지센터(주민센터) | 전남광주통합특별시 목포시 삼학로 134 (산정동) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 19억 5,719만원 | 16억 489만원 | 82% | 6.2명 | 16억 489만원 |
| 최근 3개월 | 19억 5,719만원 | 15억 8,532만원 | 81% | 5.8명 | 15억 8,532만원 |
| 최근 6개월 | 19억 5,719만원 | 15억 6,575만원 | 80% | 5.4명 | 15억 6,575만원 |
| 최근 12개월 | 19억 5,719만원 | 15억 4,618만원 | 79% | 5.1명 | 15억 4,618만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 68점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (5건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
임차인 또는 점유 관련 데이터가 9건 있습니다.
법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 55.2%입니다.
유찰 횟수가 3회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 4억 3,841만원
- 필요 현금(실투자)
- 4억 5,605만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 5억 6,818만원
- 필요 현금(실투자)
- 3억 9,720만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 6억 6,112만원
- 필요 현금(실투자)
- 3억 7,517만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 0건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 9건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 5건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 1장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 55.2% 하락, 유찰 3회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 원문 기준으로 말소기준권리와 인수 가능 권리를 확인해 주세요.
근거: 등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
- 2
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 9건 있습니다.
- 3
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
- 4
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 55.2%입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (16건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경51620 | 근린상가 | 전남광주통합특별시 목포시 호남로 6 (남교동, 남교크레지움에듀파크) | 2026.09.14 | 1억 9,350만원 | 1억 2,772만원 | 66% | 매각 |
| 2025타경51650 | 근린상가 | 전남광주통합특별시 목포시 호남로 6 (남교동, 남교크레지움에듀파크) | 2026.09.14 | 2억 200만원 | 1억 1,899만원 | 58.9% | 매각 |
| 2025타경51539 | 근린상가 | 전남광주통합특별시 목포시 호남로 6 (남교동, 남교크레지움에듀파크) | 2026.09.14 | 2억 1,300만원 | 1억 3,555만원 | 63.6% | 매각 |
| 2025타경51560 | 근린상가 | 전남광주통합특별시 목포시 호남로 6 (남교동, 남교크레지움에듀파크) | 2026.09.14 | 2억 700만원 | 1억 1,600만원 | 56% | 매각 |
| 2025타경51626 | 근린상가 | 전남광주통합특별시 목포시 호남로 6 (남교동, 남교크레지움에듀파크) | 2026.09.14 | 2억 600만원 | 1억 3,130만원 | 63.7% | 매각 |
| 2025타경305 | 근린상가 | 전남광주통합특별시 목포시 소영길 43 (용당동, 에드가채움아파트) | 2026.05.11 | 1억 2,600만원 | 3,613만원 | 28.7% | 매각 |
| 2025타경51100 | 근린상가 | 전남광주통합특별시 목포시 소영길 43 (용당동, 에드가채움아파트) | 2026.05.11 | 1억 6,900만원 | 4,929만원 | 29.2% | 매각 |