2023타경389
유찰 7회제시외건물포함| 소재지 | 전라남도 장흥군 장흥읍 삼산리 756 [도로명] 전라남도 장흥군 산단4로 35-36 | 경매구분 | 부동산임의경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 공장 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | - 일괄매각. 제시외 건물 포함 - 공장 및 광업재단저당법 제6조 기계기구(일부는 분리되어 비닐에 쌓여져 보관중임, 감정평가서 참조) 포함 - 컨테이너 2개동을 이어 붙여 만든 식당 및 휴게실, 타인(한화솔루션)소유 전기차 충전시설은 평가 및 매각 제외 - 1층 공장에 장흥군에서 유체동산가압류(장흥지원 24카단1046, 청구채권 보조금반환청구권, 청구금액 158,480,640원)한 기계(수량: 압출 후 이송 콘베이어 등 총 12대)는 평가 및 |
| 토지면적 | 3,300㎡ (998.3평) | 건물면적 | 1,024㎡ (309.8평) (제시외 건물 포함) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 3,256,690,500원 | 최저가격 | (21%)682,978,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)106,715,300원 | 청구금액 | 3,303,023,469원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 7회 | 2026.06.08 | (33%)1,067,153,000원 | 변경 |
| 8회 | 2026.07.27 | (33%)1,067,153,000원 | 유찰 |
| 9회 | 2026.09.14 | (26%)853,722,000원 | 유찰 |
| 10회 | 2026.10.26 | (21%)682,978,000원 | 진행 |
물건 사진 (62장)
사진 01
사진 02
사진 03
사진 04
사진 05
사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 전라남도 장흥군 장흥읍 삼산리 756 | 공장용지 | 3,300㎡ (998.3평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 72,700원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 전라남도 장흥군 장흥읍 삼산리 756 (전라남도 장흥군 산단4로 35-36) | 일반철골구조 · 지상2층 | 1,024㎡ (309.8평) | 토지·건물 일괄평가 | - 일괄매각. 제시외 건물 포함 - 공장 및 광업재단저당법 제6조 기계기구(일부는 분리되어 비닐에 쌓여져 보관중임, 감정평가서 참조) 포함 - 컨테이너 2개동을 이어 붙여 만든 식당 및 휴게실, 타인(한화솔루션)소유 전기차 충전시설은 평가 및 매각 제외 - 1층 공장에 장흥군에서 유체동산가압류(장흥지원 24카단1046, 청구채권 보조금반환청구권, 청구금액 158,480,640원)한 기계(수량: 압출 후 이송 콘베이어 등 총 12대)는 평가 및 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 3,300㎡ (998.3평) 건물: 1,024㎡ (309.8평) | 3,256,690,500원 | |||
본건은 전라남도 장흥군 장흥읍 해당리 및 삼산리 소재 '해당산업단지'내에 위치하며, 주변은 소규모 공장 및 공장용지 등이 주류를 이루는 소규모 공장지대로서, 주위환경은 보통시 됩니다. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근으로 시내버스승강장이 소재하는 등 일반적인 교통상황은 보통시 됩니다. 지대평탄한 사다리형 토지로서, 공장용지로 이용중입니다. 북서측으로 중로에 접하여 출입합니다. 기호 (1) 도시지역, 일반공업지역, 도시계획구역, 지구단위계획구역(2015-05-07), 소로1류(폭 10m~12m)(2015-05-07)(최초(전고321, 2008.12.12))(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(2015-05-07)(전라남도)(접합), 가축사육제한구역(300m제한구역(소,사슴,양,말,염소,산양))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 일반지방산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 공장설립승인지역(0 - - )(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>. 별지 '토지건물감정
- 일괄매각. 제시외 건물 포함 - 공장 및 광업재단저당법 제6조 기계기구(일부는 분리되어 비닐에 쌓여져 보관중임, 감정평가서 참조) 포함 - 컨테이너 2개동을 이어 붙여 만든 식당 및 휴게실, 타인(한화솔루션)소유 전기차 충전시설은 평가 및 매각 제외 - 1층 공장에 장흥군에서 유체동산가압류(장흥지원 24카단1046, 청구채권 보조금반환청구권, 청구금액 158,480,640원)한 기계(수량: 압출 후 이송 콘베이어 등 총 12대)는 평가 및
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조사된 임차 내역이 없거나 전입신고자가 없습니다. (소유자 점유 추정) | |||||
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2021-04-16 | 소유권 | (OOOO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2021-04-16 | 근저당권 | (OOOOOO | 246,000,000원 | 소멸기준 | - |
| 3 | 2021-04-16 | 지상권 | (OOOOOO | - | 소멸 | - |
| 4 | 2021-07-09 | 근저당권 | (OOOOOO | 3,672,000,000원 | 소멸 | - |
| 5 | 2022-05-02 | 약정/금지사항/환매특약 | - | - | 소멸 | - |
| 6 | 2023-08-11 | 가압류 | (OOOOOOO | 80,784,440원 | 소멸 | - |
| 7 | 2023-09-26 | 가압류 | 서OO | 129,838,400원 | 소멸 | - |
| 8 | 2023-10-27 | 임의경매 | 유OO | - | 소멸 | - |
| 10 | 2023-11-10 | 압류 | 장OO | - | 소멸 | - |
| 9 | 2023-11-10 | 압류 | 국OO | - | 소멸 | - |
| 11 | 2024-01-03 | 압류 | 국 | - | 소멸 | - |
| 12 | 2024-01-23 | 강제경매 | (OOOOOOOOO | - | 소멸 | - |
| 13 | 2024-02-02 | 가압류 | 서OO | 8,000,000원 | 소멸 | - |
| 14 | 2024-03-12 | 가압류 | 근OO | 94,650,520원 | 소멸 | - |
| 15 | 2024-03-13 | 가압류 | 서OO | 8,906,900원 | 소멸 | - |
| 16 | 2024-03-20 | 가압류 | 서OO | 39,962,480원 | 소멸 | - |
주의사항 및 매각조건
- 일괄매각. 제시외 건물 포함 - 공장 및 광업재단저당법 제6조 기계기구(일부는 분리되어 비닐에 쌓여져 보관중임, 감정평가서 참조) 포함 - 컨테이너 2개동을 이어 붙여 만든 식당 및 휴게실, 타인(한화솔루션)소유 전기차 충전시설은 평가 및 매각 제외 - 1층 공장에 장흥군에서 유체동산가압류(장흥지원 24카단1046, 청구채권 보조금반환청구권, 청구금액 158,480,640원)한 기계(수량: 압출 후 이송 콘베이어 등 총 12대)는 평가 및
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 전라남도 장흥군 장흥읍 삼산리 756 | 대지면적 | 3,300㎡ (998.3평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 1,024㎡ (309.8평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 31.0% |
| 주용도 | 공장 | 주구조 / 층수 | 일반철골구조 · 지상 2층 | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 장흥군 관할 등기소 (장흥지원) | 장흥지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 전라남도 관할 지방국세청 | 전라남도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 장흥군세무서 | 장흥군 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 장흥읍 행정복지센터(주민센터) | 전라남도 장흥군 장흥읍 삼산리 756 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 32억 5,669만원 | 26억 7,048만원 | 82% | 6.2명 | 26억 7,048만원 |
| 최근 3개월 | 32억 5,669만원 | 26억 3,791만원 | 81% | 5.8명 | 26억 3,791만원 |
| 최근 6개월 | 32억 5,669만원 | 26억 535만원 | 80% | 5.4명 | 26억 535만원 |
| 최근 12개월 | 32억 5,669만원 | 25억 7,278만원 | 79% | 5.1명 | 25억 7,278만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 45점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (4건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약이 16건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 79.0%입니다.
유찰 횟수가 7회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 3억 4,148만원
- 필요 현금(실투자)
- 3억 5,700만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 4억 4,256만원
- 필요 현금(실투자)
- 3억 1,116만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 5억 1,496만원
- 필요 현금(실투자)
- 2억 9,400만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 16건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 0건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 6건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 62장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 79.0% 하락, 유찰 7회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 항목 중 입찰자가 인수할 가능성이 있는 권리가 있는지 확인해 주세요.
근거: 등기 요약이 16건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
- 2
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
- 3
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 79.0%입니다.
- 4
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 7회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (3건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경83 | 공장·창고 | 전라남도 장흥군 장흥읍 삼산리 755-6 | 2026.09.14 | 3억 4,053만원 | 9,010만원 | 26.5% | 매각 |
| 2024타경218 | 공장·창고 | 전남광주통합특별시 장흥군 장흥읍 산단1로 76-11 | 2026.06.08 | 21억 5,993만원 | 10억원 | 46.3% | 매각 |
| 2024타경287 | 공장·창고 | 전남광주통합특별시 장흥군 장흥읍 장흥대로 3683 | 2026.09.14 | 12억 8,777만원 | 4억 3,400만원 | 33.7% | 매각 |
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