2025타경1221
유찰 4회지분매각| 소재지 | 울산광역시 북구 송정동 1232-5 어썸플레이스1 1동 1층110호 [도로명] 울산광역시 북구 화산로 109 (송정동,어썸플레이스1) | 경매구분 | 부동산임의경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 근린상가 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 1.일반건축물대장상 제1종근린생활시설(소매점)로서 약국 시설이 되어 있으나 현재는 영업중단 상태임 |
| 토지면적 | 1,523.2㎡ (460.8평) | 건물면적 | 52.8㎡ (16.0평) | 소유자 | 비공개 (개인) |
| 감정가격 | 946,000,000원 | 최저가격 | (24%)227,135,000원 | 채무자 | 비공개 (소유자 겸 채무자) |
| 입찰보증금 | (10%)22,713,500원 | 청구금액 | 761,789,110원 | 채권자 | 금융기관/신청채권자 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1회 | 2026.06.24 | (100%)946,000,000원 | 유찰 |
| 2회 | 2026.11.11 | (24%)227,135,000원 | 진행 |
물건 사진 (1장)
대표사진 · 클릭하여 확대| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 울산광역시 북구 송정동 1232-5 어썸플레이스1 1동 1층110호 | 대 | 1,523.2㎡ (460.8평) | 토지·건물 일괄평가 | 매각포함 |
| 건물 2 | 울산광역시 북구 송정동 1232-5 어썸플레이스1 1동 1층110호 (울산광역시 북구 화산로 109 (송정동,어썸플레이스1)) | 철근콘크리트구조 · 지상9층 | 52.8㎡ (16.0평) | 토지·건물 일괄평가 | 1.일반건축물대장상 제1종근린생활시설(소매점)로서 약국 시설이 되어 있으나 현재는 영업중단 상태임 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 1,523.2㎡ (460.8평) 건물: 52.8㎡ (16.0평) | 946,000,000원 | |||
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건물 내 1층 110호로서, 외벽: 스톤코트 마감, 타일 붙임, 몰탈위페인트칠 마감, 내벽: 몰탈위페인트칠 마감, 창호: 샤시창임. 일반건축물대장상 제1종근린생활시설(소매점)로서 약국 시설이 되어 있으나 현재는 영업 중단 상태임. 위생 및 급배수시설, 화재경보설비, 소화전설비, 승강기설비, 냉방설비 등이 되어 있음. 인접 도로와 등고평탄한 세장형 토지로서 상업용 건부지로 이용중임. 본건 동측으로 폭 약 30미터, 서측으로 폭 약 15미터의 도로에 접함. 근린상업지역, 도시지역, 지구단위계획구역(2024-09-05)(송정지구), 대로2류(폭 30m~ 35m)(보조간선도로)(접합)
울산광역시 북구 송정동 소재 '고헌초등학교' 서측 인근에 위치하는 어썸플레이스1 1동 1층 110호로서 주위는 각종 근린생활시설, 상업나지, 아파트단지, 단독주택 등으로 형성되어 있음. 본건까지 차량 접근 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통임.
1.일반건축물대장상 제1종근린생활시설(소매점)로서 약국 시설이 되어 있으나 현재는 영업중단 상태임
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조사된 임차 내역이 없거나 전입신고자가 없습니다. (소유자 점유 추정) | |||||
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2022-10-26 | 근저당권 | 새OOOOOOO | - | 말소 | 말소기준권리 (최선순위) |
| 2 | - | 경매개시결정(신청채권) | 신청채권자 | 761,789,110원 | 소멸 | 경매신청 채권청구액 |
주의사항 및 매각조건
1.일반건축물대장상 제1종근린생활시설(소매점)로서 약국 시설이 되어 있으나 현재는 영업중단 상태임
당사자 내역
| 채권자 | 금융기관/신청채권자 | 채무자 | 비공개 (소유자 겸 채무자) |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 비공개 (개인) | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 울산광역시 북구 송정동 1232-5 어썸플레이스1 1동 1층110호 | 대지면적 | 1,523.2㎡ (460.8평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 52.8㎡ (16.0평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 3.5% |
| 주용도 | 근린상가 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 · 지상 9층 | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 북구 관할 등기소 (울산지방법원) | 울산지방법원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 울산광역시 관할 지방국세청 | 울산광역시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 북구세무서 | 북구 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 송정동 행정복지센터(주민센터) | 울산광역시 북구 송정동 1232-5 어썸플레이스1 1동 1층110호 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 9억 4,600만원 | 7억 7,572만원 | 82% | 6.2명 | 7억 7,572만원 |
| 최근 3개월 | 9억 4,600만원 | 7억 6,626만원 | 81% | 5.8명 | 7억 6,626만원 |
| 최근 6개월 | 9억 4,600만원 | 7억 5,680만원 | 80% | 5.4명 | 7억 5,680만원 |
| 최근 12개월 | 9억 4,600만원 | 7억 4,734만원 | 79% | 5.1명 | 7억 4,734만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 50점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (4건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 76.0%입니다.
유찰 횟수가 4회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 1억 1,356만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 2,406만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 1억 4,718만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 882만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 1억 7,125만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 311만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 0건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 0건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 5건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 1장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 76.0% 하락, 유찰 4회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 원문 기준으로 말소기준권리와 인수 가능 권리를 확인해 주세요.
근거: 등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
- 2
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
- 3
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 76.0%입니다.
- 4
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 4회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (8건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경11268 | 근린상가 | 울산광역시 북구 화산로 109 (송정동) | 2026.08.19 | 14억 7,300만원 | 3억 5,717만원 | 24.2% | 매각 |
| 2024타경112911 | 근린상가 | 울산광역시 북구 화산로 123 (송정동) | 2026.06.11 | 9억 3,900만원 | 3억 3,818만원 | 36% | 매각 |
| 2025타경11757 | 근린상가 | 울산광역시 북구 화봉동 1501-1 비발디시티 | 2026.09.01 | 4억 4,600만원 | 1억 5,000만원 | 33.6% | 매각 |
| 2025타경11757 | 근린상가 | 울산광역시 북구 박상진2로 124 (화봉동) | 2026.09.01 | 4억 4,600만원 | 1억 5,000만원 | 33.6% | 취하 |
| 2024타경117756 | 근린상가 | 울산광역시 중구 종가로 641 (서동) | 2026.10.14 | 4억 600만원 | 1억 3,000만원 | 32% | 매각 |
| 2021타경112767 | 근린상가 | 울산광역시 북구 아진로 31 (상안동) | 2026.02.24 | 8억 4,700만원 | 2억 1,500만원 | 25.4% | 매각 |
| 2025타경11888 | 근린상가 | 울산광역시 중구 곽남4길 25 (남외동) | 2026.09.08 | 30억 4,942만원 | 12억 5,152만원 | 41% | 매각 |
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