2024타경62901
유찰 2회지분매각대지권미등기| 소재지 | 충청북도 진천군 진천읍 장관2길 99-5 | 경매구분 | 부동산임의경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 다세대(빌라) | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 일괄매각.이동가능한 컨테이너 박스 매각 제외. 건물은 건축법상 미사용승인 건물이며 대지권미등기로 대지권없이 건물만 매각. 목록22 농지취득자격증명 필요(미제출시 보증금 미반환-소관 행정기관에 농지취득자격증명원 발급여부 확인 후 입찰요망). 토지는 주거용(다세대주택)부지로 이용중임. 감정평가서에 의하면 본건에 진입하는 도로에 대하여 소유권지분을 확보하지 못한것으로 보임(감정평가서 참조). 이 사건 매각대상물건은 건축물관리대장이 미형성되어 있고, |
| 토지면적 | 1,884㎡ (569.9평) | 건물면적 | 64.25㎡ (19.4평) | 소유자 | 비공개 (개인) |
| 감정가격 | 1,143,600,000원 | 최저가격 | (49%)560,364,000원 | 채무자 | 비공개 (소유자 겸 채무자) |
| 입찰보증금 | (10%)56,036,400원 | 청구금액 | 728,944,700원 | 채권자 | 금융기관/신청채권자 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1회 | 2026.06.10 | (100%)1,143,600,000원 | 유찰 |
| 2회 | 2026.07.15 | (70%)800,520,000원 | 유찰 |
| 3회 | 2026.10.28 | (49%)560,364,000원 | 진행 |
물건 사진 (1장)
사진 01 · 클릭하여 확대| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 충청북도 진천군 진천읍 장관2길 99-5 | 전 (계획관리지역) | 1,884㎡ (569.9평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 101,100원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 충청북도 진천군 진천읍 장관2길 99-5 | 철근콘크리트구조 · 지상4층 | 64.25㎡ (19.4평) | 토지·건물 일괄평가 | 일괄매각.이동가능한 컨테이너 박스 매각 제외. 건물은 건축법상 미사용승인 건물이며 대지권미등기로 대지권없이 건물만 매각. 목록22 농지취득자격증명 필요(미제출시 보증금 미반환-소관 행정기관에 농지취득자격증명원 발급여부 확인 후 입찰요망). 토지는 주거용(다세대주택)부지로 이용중임. 감정평가서에 의하면 본건에 진입하는 도로에 대하여 소유권지분을 확보하지 못한것으로 보임(감정평가서 참조). 이 사건 매각대상물건은 건축물관리대장이 미형성되어 있고, |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 1,884㎡ (569.9평) 건물: 64.25㎡ (19.4평) | 1,143,600,000원 | |||
철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층 건물로서 외벽: 몰탈위 페인팅, 드라이비트 내벽: 벽지, 타일 바닥: 강화마루 창호: 하이샷시 2중창호 다세대주택(방3, 화장실2, 드레스룸, 주방/식당, 거실, 보일러실)으로 이용중임. 도시가스 개별난방, 위생 및 급배수설비, 엘리베이터(현황 미가동중) 등 부정형의 토지로서, 주거용(다세대주택)부지로 이용중임 본건의 남서측 방향으로 노폭 6~8m 의 아스팔트 포장도로에 접하고 있음.(다만, 토지에 대한 소유권이 확보되지 아니하여 준공승인되지 아니함) 계획관리지역 , 성장관리계획구역(202
본건은 충청북도 진천군 진천읍 장관리 소재 ‘진천중학교’ 북서측 원거리 방향에 위치하는 부동산(다세대주택)으로서, 본건의 주변은 대체로 전답지로 이용되고 있으며, 일부 주거용건물 또는 공장이 소재하고 있음. 본건까지 일반차량에 의한 접근이 가능하며, 북동측 방향으로 도보 약7분 정도의 거리에 노선버스정류장(진천장관부영1차역)이 소재하는 등, 제반교통편익성은 보통임
일괄매각.이동가능한 컨테이너 박스 매각 제외. 건물은 건축법상 미사용승인 건물이며 대지권미등기로 대지권없이 건물만 매각. 목록22 농지취득자격증명 필요(미제출시 보증금 미반환-소관 행정기관에 농지취득자격증명원 발급여부 확인 후 입찰요망). 토지는 주거용(다세대주택)부지로 이용중임. 감정평가서에 의하면 본건에 진입하는 도로에 대하여 소유권지분을 확보하지 못한것으로 보임(감정평가서 참조). 이 사건 매각대상물건은 건축물관리대장이 미형성되어 있고,
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 고OO 대항력 없음 | 주거 / 전체 | 전입: 2017-05-30 확정: - 배당: - | 보: 1,500만원 월: 500,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 한OO 대항력 없음 | 기타 | 전입: 2018-05-30 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 한OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2022-10-17 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 최OO 대항력 없음 | 주거 / 전체 | 전입: 2022-12-16 확정: - 배당: - | 보: 1,000만원 월: 550,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| NDIZEYE JEAN CLAUDE 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2023-01-09 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| NAHIMANA ADIDJA 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2023-01-11 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 박OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2023-03-20 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 권OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2023-12-01 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 이OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2024-01-22 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| CHOUQIR MUSTAPHA 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2024-06-18 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 이OO 대항력 없음 | 주거 / 전체 | 전입: - 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 마OO 대항력 없음 | 기타 | 전입: - 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 이OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: - 확정: - 배당: - | 보: 100만원 월: 630,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 장OO 대항력 없음 | 기타 | 전입: - 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 한OO 대항력 없음 | 기타 | 전입: - 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 장OO 대항력 없음 | 기타 | 전입: - 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (16건) | - | 보: 2,600만원 월: 1,680,000원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2021-01-15 | 근저당권 | 선순위 권리자 | - | 말소 | 말소기준권리 (최선순위) |
| 2 | - | 경매개시결정(신청채권) | 신청채권자 | 728,944,700원 | 소멸 | 경매신청 채권청구액 |
주의사항 및 매각조건
일괄매각.이동가능한 컨테이너 박스 매각 제외. 건물은 건축법상 미사용승인 건물이며 대지권미등기로 대지권없이 건물만 매각. 목록22 농지취득자격증명 필요(미제출시 보증금 미반환-소관 행정기관에 농지취득자격증명원 발급여부 확인 후 입찰요망). 토지는 주거용(다세대주택)부지로 이용중임. 감정평가서에 의하면 본건에 진입하는 도로에 대하여 소유권지분을 확보하지 못한것으로 보임(감정평가서 참조). 이 사건 매각대상물건은 건축물관리대장이 미형성되어 있고,
당사자 내역
| 채권자 | 금융기관/신청채권자 | 채무자 | 비공개 (소유자 겸 채무자) |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 비공개 (개인) | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 충청북도 진천군 진천읍 장관2길 99-5 | 대지면적 | 1,884㎡ (569.9평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 64.25㎡ (19.4평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 3.4% |
| 주용도 | 다세대(빌라) | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 · 지상 4층 | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 진천군 관할 등기소 (청주지방법원) | 청주지방법원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 충청북도 관할 지방국세청 | 충청북도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 진천군세무서 | 진천군 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 진천읍 행정복지센터(주민센터) | 충청북도 진천군 진천읍 장관2길 99-5 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 11억 4,360만원 | 9억 3,775만원 | 82% | 6.2명 | 9억 3,775만원 |
| 최근 3개월 | 11억 4,360만원 | 9억 2,631만원 | 81% | 5.8명 | 9억 2,631만원 |
| 최근 6개월 | 11억 4,360만원 | 9억 1,488만원 | 80% | 5.4명 | 9억 1,488만원 |
| 최근 12개월 | 11억 4,360만원 | 9억 344만원 | 79% | 5.1명 | 9억 344만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 60점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (4건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
임차인 또는 점유 관련 데이터가 16건 있습니다.
법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 51.0%입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 2억 8,018만원
- 필요 현금(실투자)
- 2억 9,434만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 3억 6,311만원
- 필요 현금(실투자)
- 2억 5,673만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 4억 2,251만원
- 필요 현금(실투자)
- 2억 4,265만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 0건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 16건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 5건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 1장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 51.0% 하락, 유찰 2회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 원문 기준으로 말소기준권리와 인수 가능 권리를 확인해 주세요.
근거: 등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
- 2
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 16건 있습니다.
- 3
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
- 4
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 51.0%입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (3건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경51955 | 다세대·연립 | 충청북도 진천군 진천읍 남산10길 7-3 | 2026.08.06 | 1억 2,200만원 | 6,710만원 | 55% | 매각 |
| 2026타경50042 | 단독·다가구 | 충청북도 진천군 진천읍 혜원길 20 | 2026.06.30 | 1억 1,826만원 | 8,500만원 | 71.9% | 매각 |
| 2025타경50962 | 단독·다가구 | 충청북도 진천군 진천읍 삼덕1길 155-32 | 2026.06.24 | 1억 9,972만원 | 1억 2,154만원 | 60.9% | 매각 |