2025타경8838
지분매각| 소재지 | (제주영어교육도시꿈에그린) [도로명] 제주특별자치도 서귀포시 에듀시티로204번길 19 (제주영어교육도시꿈에그린) | 경매구분 | 부동산강제경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 연립주택 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | - 연립주택으로 이용 중임. |
| 토지면적 | 38,270.3㎡ (11576.8평) | 건물면적 | 153.83㎡ (46.5평) | 소유자 | 설OO |
| 감정가격 | 1,405,000,000원 | 최저가격 | (100%)1,405,000,000원 | 채무자 | 설OO |
| 입찰보증금 | (10%)140,500,000원 | 청구금액 | 900,000,000원 | 채권자 | 금융기관/신청채권자 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1회 | 2026.08.11 | (100%)1,405,000,000원 | 진행중 |
물건 사진 (0장)
| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | (제주영어교육도시꿈에그린) | 대 | 38,270.3㎡ (11576.8평) | 토지·건물 일괄평가 | 매각포함 |
| 건물 2 | (제주영어교육도시꿈에그린) (제주특별자치도 서귀포시 에듀시티로204번길 19 (제주영어교육도시꿈에그린)) | 철근콘크리트구조 · 지상5층 | 153.83㎡ (46.5평) | 토지·건물 일괄평가 | - 연립주택으로 이용 중임. |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 38,270.3㎡ (11576.8평) 건물: 153.83㎡ (46.5평) | 1,405,000,000원 | |||
철근콘크리트구조 슬래브지붕 5층 중 112동 5층 401호로서, (사용승인일자: 2019.01.30) 외벽: 몰탈위페인팅 마감, 석재타일 마감 등, 내벽: 벽지마감, 타일마감 등, 바닥: 목재마루, 타일마감 등, 창호: 샷시창 등임. 연립주택으로 이용중임. 기본급배수설비, 기본위생설비, 승강기설비, 천장형 에어컨, 소방설비 및 난방설비 등이 되어 있음. 본건은 인접도로 대비 등고평탄한 부정형 토지로서, 연립주택 부지로 이용중임. 북서측으로 폭 약 6m, 북동측으로 폭 약 12m 내외의 포장도로에 접함. 제2종전용주거지역, 제2종지구단위계획구역, 경관녹지(저촉), 보행자전용도로(2021-12-29)(접합), 소로2류(폭 8m~
본건은 서귀포시 대정읍 보성리 소재 '영어교육도시 119센터' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 학교, 근린생활시설 및 임야 등이 혼재함. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류소가 소재하여 제반교통사정은 보통시 됨.
- 연립주택으로 이용 중임.
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 윤OO 대항력 없음 | 본호 전부분 | 전입: 2024-09-25 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (1건) | - | 보: 0원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2023-06-12 | 근저당권 | 강OO | - | 말소 | 말소기준권리 (최선순위) |
| 2 | - | 경매개시결정(신청채권) | 신청채권자 | 900,000,000원 | 소멸 | 경매신청 채권청구액 |
주의사항 및 매각조건
- 연립주택으로 이용 중임.
당사자 내역
| 채권자 | 금융기관/신청채권자 | 채무자 | 설OO |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 설OO | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | (제주영어교육도시꿈에그린) | 대지면적 | 38,270.3㎡ (11576.8평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 153.83㎡ (46.5평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 0.4% |
| 주용도 | 연립주택 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 · 지상 5층 | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 해당 시/군/구 관할 등기소 (제주지방법원) | 제주지방법원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | (제주영어교육도시꿈에그린) 관할 지방국세청 | (제주영어교육도시꿈에그린) 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 해당 시/군/구세무서 | 해당 시/군/구 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 해당 읍/면/동 행정복지센터(주민센터) | (제주영어교육도시꿈에그린) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 14억 500만원 | 11억 5,210만원 | 82% | 6.2명 | 11억 5,210만원 |
| 최근 3개월 | 14억 500만원 | 11억 3,805만원 | 81% | 5.8명 | 11억 3,805만원 |
| 최근 6개월 | 14억 500만원 | 11억 2,400만원 | 80% | 5.4명 | 11억 2,400만원 |
| 최근 12개월 | 14억 500만원 | 11억 995만원 | 79% | 5.1명 | 11억 995만원 |
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 91점 / 100점
자동 분석 기준으로 입찰 전 전문가 확인이 필요한 물건입니다.
핵심 주의 요인 (5건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
임차인 또는 점유 관련 데이터가 1건 있습니다.
수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
연결 문서가 없어 자동 판단 근거가 제한적입니다.
연결된 사진 자료가 없습니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 7억 250만원
- 필요 현금(실투자)
- 7억 2,595만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 9억 1,044만원
- 필요 현금(실투자)
- 6억 3,165만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 10억 5,937만원
- 필요 현금(실투자)
- 5억 9,635만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 0건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 1건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 0건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 0장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 0% 하락, 유찰 0회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 원문 기준으로 말소기준권리와 인수 가능 권리를 확인해 주세요.
근거: 등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
- 2
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 1건 있습니다.
- 3
비소멸 권리 문구가 실제 인수 부담으로 이어지는지 원문 기준으로 확인해 주세요.
근거: 수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
- 4
감정평가서, 현황조사서, 매각물건명세서 원문 확보가 필요한지 확인해 주세요.
근거: 연결 문서가 없어 자동 판단 근거가 제한적입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (20건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경1799 | 단독·다가구 | 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 시흥상동로53번길 24-20 | 2026.10.20 | 2억 8,409만원 | 1억 4,000만원 | 49.3% | 매각 |
| 2025타경1531 | 단독·다가구 | 제주특별자치도 서귀포시 남원읍 태신천길 63 | 2026.10.20 | 4억 5,806만원 | 2억 2,453만원 | 49% | 매각 |
| 2025타경1726 | 단독·다가구 | 제주특별자치도 서귀포시 남원읍 일주동로 6789-23 | 2026.10.20 | 4억 6,407만원 | 2억 5,531만원 | 55% | 매각 |
| 2025타경8222 | 단독·다가구 | 제주특별자치도 서귀포시 보목포로 93 (보목동) | 2026.10.20 | 19억 5,537만원 | 13억 2,000만원 | 67.5% | 매각 |
| 2025타경7866 | 단독·다가구 | 제주특별자치도 서귀포시 표선면 세성로333번길 30 | 2026.10.13 | 8억 2,442만원 | 2억 5,501만원 | 30.9% | 매각 |
| 2025타경8621 | 단독·다가구 | 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 중산간서로1615번길 258-8 | 2026.10.13 | 4억 3,170만원 | 5,100만원 | 11.8% | 매각 |
| 2025타경9208 | 단독·다가구 | 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 동광로118번길 15 | 2026.09.22 | 5억 5,773만원 | 2억 6,994만원 | 48.4% | 매각 |