2025타경71494
유찰 11회지분매각| 소재지 | 경기도 양주시 삼숭동 185-1 리치빌비 [도로명] 경기도 양주시 삼숭로58번길 83 (삼숭동,리치빌비) | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 상가,오피스텔,근린시설 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 주택도시보증공사는 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기한다는 확약서가 제출됨 1. 현황은 '리치빌'이라는 명칭으로 A, B동이 있으며, 본건은 B동 701호임 2. 주택도시보증공사는 신청채권자로서 임차권자 박OO의 임차보증금반환채권 양수인으로(우선변제권 승계) ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다’는 확약서를 2026.7.6.자로 제출함 |
| 토지면적 | 1,649㎡ (498.8평) | 건물면적 | 58.9㎡ (17.8평) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 210,000,000원 | 최저가격 | (34%)72,030,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)7,203,000원 | 청구금액 | 215,473,891원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 9회 | 2026.07.22 | (100%)210,000,000원 | 유찰 |
| 10회 | 2026.08.26 | (70%)147,000,000원 | 유찰 |
| 11회 | 2026.09.30 | (49%)102,900,000원 | 유찰 |
| 12회 | 2026.11.04 | (34%)72,030,000원 | 진행 |
물건 사진 (12장)
사진 01
사진 02
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사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 경기도 양주시 삼숭동 185-1 리치빌비 | 대 (제2종일반주거지역) | 1,649㎡ (498.8평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 612,100원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 경기도 양주시 삼숭동 185-1 리치빌비 (경기도 양주시 삼숭로58번길 83 (삼숭동,리치빌비)) | 철근콘크리트구조 · (업무시설) | 58.9㎡ (17.8평) | 토지·건물 일괄평가 | 주택도시보증공사는 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기한다는 확약서가 제출됨 1. 현황은 '리치빌'이라는 명칭으로 A, B동이 있으며, 본건은 B동 701호임 2. 주택도시보증공사는 신청채권자로서 임차권자 박OO의 임차보증금반환채권 양수인으로(우선변제권 승계) ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다’는 확약서를 2026.7.6.자로 제출함 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 1,649㎡ (498.8평) 건물: 58.9㎡ (17.8평) | 210,000,000원 | |||
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건 중 제7층 제701호로서, (사용승인일:2021.06.30.) 외벽 : 몰탈위 치장벽돌쌓기 및 석재타일 붙임 마감 등. 내벽 : 몰탈위 벽지도배 및 일부 타일 마감 등. 창호 : 알루미늄 새시 창호임. 업무시설(오피스텔)로 이용중임. 상하수도시설 및 위생설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 구비되어 있는 것으로 탐문 조사됨. 3필지 일단으로 이용중인 부정형의 토지로서 인접지 대비 대체로 등고 평탄하며, 공동주택용 건부지로 이용중임. 본건 남동측으로 노폭 약6미터 내외의 포장도로에 접하며, 단지내 도로 개설되어 있음. 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(삼숭지구), 가축
본건은 경기도 양주시 삼숭동 소재 '광숭초등학교' 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지 및 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통임. 본건까지 차량의 진출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통 여건은 보통시됨.
주택도시보증공사는 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기한다는 확약서가 제출됨 1. 현황은 '리치빌'이라는 명칭으로 A, B동이 있으며, 본건은 B동 701호임 2. 주택도시보증공사는 신청채권자로서 임차권자 박OO의 임차보증금반환채권 양수인으로(우선변제권 승계) ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다’는 확약서를 2026.7.6.자로 제출함
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박OO 대항력 있음 | 제701호전부 | 전입: 2022-04-20 확정: 2022-04-27 배당: - | 보: 2억 100만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 박OO 대항력 없음 | 점유 또는 임차 정보 있음 - 전입, 확정일자, 배당요구 확인 필요 | 전입: 2022-04-20 확정: 2022-04-27 배당: 2024-01-15 | 보: 2억 100만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 박OO 대항력 없음 | 점유 또는 임차 정보 있음 - 전입, 확정일자, 배당요구 확인 필요 | 전입: 2022-04-20 확정: 2022-04-27 배당: 2024-01-15 | 보: 2억 100만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 오OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2024-06-12 확정: 2024-06-12 배당: 2024-06-12 | 보: 2,024만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 오OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2024-06-12 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 오OO 대항력 있음 | 701호 | 전입: 2024-06-12 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 임차인7 대항력 없음 | 계 | 전입: - 확정: - 배당: - | 보: 22억 100만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (7건) | - | 보: 28억 2,424만원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2022-04-29 | 소유권 | 이OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2022-04-29 | 약정/금지사항/환매특약 | - | - | 인수 | - |
| 3 | 2024-01-15 | 임차권설정 | 박OO | 201,000,000원 | 인수 | - |
| 4 | 2025-02-05 | 강제경매 | 주OO | - | 소멸기준 | - |
| 5 | 2025-05-01 | 압류 | 양OO | - | 소멸 | - |
주의사항 및 매각조건
주택도시보증공사는 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기한다는 확약서가 제출됨 1. 현황은 '리치빌'이라는 명칭으로 A, B동이 있으며, 본건은 B동 701호임 2. 주택도시보증공사는 신청채권자로서 임차권자 박OO의 임차보증금반환채권 양수인으로(우선변제권 승계) ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다’는 확약서를 2026.7.6.자로 제출함
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
단지 정보 — 185-1 리치빌비
| 단지명 | 185-1 리치빌비 | 총 세대수 | 4세대 | 동 수 | - | 건설사 | - |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 총 주차대수 | - | 세대당 주차 | - | 난방 방식 | 개별난방 | 난방 연료 | 도시가스 |
| 최저/최고층 | 지상 7층 | 관리사무소 | - | 충전시설 | 완속/급속 충전소 구비 | 면적 유형 | 공급/전용 다양 |
| 교육시설 | 인근 초·중·고 도보 통학권 | 편의/공원 | 단지 인근 상권 및 근린공원 인접 | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 경기도 양주시 삼숭동 185-1 리치빌비 | 대지면적 | 1,649㎡ (498.8평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 58.9㎡ (17.8평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 3.6% |
| 주용도 | 업무시설 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 | 사용승인일자 | 2021-06-30 |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 양주시 관할 등기소 (의정부지방법원) | 경기도 의정부시 녹양로34번길 23 (가능동) 등기국(과) | 031-828-0114 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 중부/인천지방국세청 | 경기도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 양주시세무서 | 양주시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 삼숭동 행정복지센터(주민센터) | 경기도 양주시 삼숭동 185-1 리치빌비 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 2억 1,000만원 | 1억 7,220만원 | 82% | 6.2명 | 1억 7,220만원 |
| 최근 3개월 | 2억 1,000만원 | 1억 7,010만원 | 81% | 5.8명 | 1억 7,010만원 |
| 최근 6개월 | 2억 1,000만원 | 1억 6,800만원 | 80% | 5.4명 | 1억 6,800만원 |
| 최근 12개월 | 2억 1,000만원 | 1억 6,590만원 | 79% | 5.1명 | 1억 6,590만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 36점 / 100점
기본 검토는 가능하지만 입찰 전 확인 항목이 남아 있습니다.
핵심 주의 요인 (3건)
입찰 전 우선 소명 대상임차인 또는 점유 관련 데이터가 7건 있습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 65.7%입니다.
유찰 횟수가 11회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 3,601만원
- 필요 현금(실투자)
- 4,480만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 4,667만원
- 필요 현금(실투자)
- 3,997만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 5,431만원
- 필요 현금(실투자)
- 3,816만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 5건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 7건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 7건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 12장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 65.7% 하락, 유찰 11회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 선별 입찰
가격·자금 조건을 맞추면 후보군에 둘 수 있습니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (3개)
전문가 검토 권장- 1
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 7건 있습니다.
- 2
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 65.7%입니다.
- 3
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 11회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (5건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경72024 | 오피스텔 | 경기도 양주시 삼숭동 185-1 리치빌비 5층501호 | 2026.06.04 | 2억 3,200만원 | 8,721만원 | 37.6% | 매각 |
| 2024타경6048 | 오피스텔 | 경기도 포천시 소흘읍 374-77 포천공구상가 | 2026.06.17 | 1억 3,600만원 | 4,388만원 | 32.3% | 진행중 |
| 2025타경73765 | 오피스텔 | 경기도 양주시 회천남로 80 (옥정동) | 2026.07.22 | 1억 1,900만원 | 7,550만원 | 63.4% | 매각 |
| 2024타경6048 | 근린상가 | 경기도 포천시 소흘읍 호국로287번길 9-50 | 2026.04.08 | 1억 3,600만원 | 4,388만원 | 32.3% | 매각 |
| 2024타경7041 | 근린상가 | 경기도 양주시 옥정로 152 (옥정동) | 2026.06.23 | 5억 3,100만원 | 3억 900만원 | 58.2% | 매각 |
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