2025타경274
유찰 7회| 소재지 | 경상남도 창원시 마산합포구 구산면 수정리 산146 | 경매구분 | 부동산임의경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 임야 | 접수/개시결정 | 2025.08.05 | 매각물건 | 지적도상 맹지이며, 육안으로 식별되지 않는 분묘의 소재 가능성 있음(분묘가 소재하는 경우 이를 위한 분묘기지권의 성립 여부 불분명). |
| 토지면적 | 38,678㎡ (11700.1평) | 건물면적 | 0 | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 139,240,800원 | 최저가격 | (8%)11,467,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)3,343,200원 | 청구금액 | 33,879,452원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 5회 | 2026.07.02 | (24%)33,432,000원 | 유찰 |
| 6회 | 2026.08.06 | (17%)23,402,000원 | 유찰 |
| 7회 | 2026.09.10 | (12%)16,381,000원 | 유찰 |
| 8회 | 2026.10.22 | (8%)11,467,000원 | 진행 |
물건 사진 (7장)
사진 01
사진 02
사진 03
사진 04
사진 05
사진 06
사진 07| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 경상남도 창원시 마산합포구 구산면 수정리 산146 | 대 | 38,678㎡ (11700.1평) | 토지·건물 일괄평가 | 매각포함 |
| 건물 2 | 경상남도 창원시 마산합포구 구산면 수정리 산146 | 임야 | - | 토지·건물 일괄평가 | 지적도상 맹지이며, 육안으로 식별되지 않는 분묘의 소재 가능성 있음(분묘가 소재하는 경우 이를 위한 분묘기지권의 성립 여부 불분명). |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 38,678㎡ (11700.1평) 건물: - | 139,240,800원 | |||
본건은 경상남도 창원시 마산합포구 구산면 석곡리 소재 '석곡마을회관' 남동측 부근에 위치하며, 주위는 농경지, 자연림이 소재하며, 제반 입지조건은 보통임. 본건은 차량 접근 불가능하며, 제반 교통사정은 다소 불편시 됨. 본건은 부정형 급경사로서, 자연림 상태임. 본건은 지적도상 맹지임. 「토지이용계획확인서」상, 농림지역, 가축사육제한구역(그외지역 1000m제한 조례참조)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(그외지역 800m제한 조례참조)<가축분뇨의 관리 및 이용 에 관한 법률>, 보전산지<산지관리법>, 임업용산지<산지관리법> 임. 없 음. 없 음. 임대관계: 미상임. 기 타: 없 음.
지적도상 맹지이며, 육안으로 식별되지 않는 분묘의 소재 가능성 있음(분묘가 소재하는 경우 이를 위한 분묘기지권의 성립 여부 불분명).
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조사된 임차 내역이 없거나 전입신고자가 없습니다. (소유자 점유 추정) | |||||
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2020-06-17 | 소유권 | 도OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2024-01-23 | 근저당권 | 허OO | 45,000,000원 | 소멸기준 | - |
| 3 | 2025-07-30 | 임의경매 | 허OO | - | 소멸 | - |
주의사항 및 매각조건
지적도상 맹지이며, 육안으로 식별되지 않는 분묘의 소재 가능성 있음(분묘가 소재하는 경우 이를 위한 분묘기지권의 성립 여부 불분명).
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 경상남도 창원시 마산합포구 구산면 수정리 산146 | 대지면적 | 38,678㎡ (11700.1평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | - | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / - |
| 주용도 | 임야 | 주구조 / 층수 | - | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 창원시 관할 등기소 (마산지원) | 마산지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 경상남도 관할 지방국세청 | 경상남도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 창원시세무서 | 창원시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 마산합포구 행정복지센터(주민센터) | 경상남도 창원시 마산합포구 구산면 수정리 산146 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 1억 3,924만원 | 1억 1,417만원 | 82% | 6.2명 | 1억 1,417만원 |
| 최근 3개월 | 1억 3,924만원 | 1억 1,278만원 | 81% | 5.8명 | 1억 1,278만원 |
| 최근 6개월 | 1억 3,924만원 | 1억 1,139만원 | 80% | 5.4명 | 1억 1,139만원 |
| 최근 12개월 | 1억 3,924만원 | 1억 1,000만원 | 79% | 5.1명 | 1억 1,000만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 30점 / 100점
기본 검토는 가능하지만 입찰 전 확인 항목이 남아 있습니다.
핵심 주의 요인 (3건)
입찰 전 우선 소명 대상법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 91.8%입니다.
유찰 횟수가 7회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 573만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,385만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 743만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,308만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 864만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,280만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 3건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 0건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 6건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 7장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 91.8% 하락, 유찰 7회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 선별 입찰
가격·자금 조건을 맞추면 후보군에 둘 수 있습니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (3개)
전문가 검토 권장- 1
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
- 2
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 91.8%입니다.
- 3
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 7회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (9건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2023타경831 | 토지·임야 | 경상남도 창원시 마산합포구 구산면 내포리 550 | 2026.08.20 | 1억 6,249만원 | 1,213만원 | 7.5% | 매각 |
| 2023타경1797 | 토지·임야 | 경상남도 창원시 마산합포구 구산면 석곡리 400 | 2026.08.06 | 11억 6,914만원 | 2억 5,000만원 | 21.4% | 매각 |
| 2024타경101335 | 토지·임야 | 경상남도 창원시 마산합포구 구산면 반동리 산11-1 | 2026.05.28 | 6,081만원 | 322만원 | 5.3% | 매각 |
| 2023타경831 | 토지·임야 | 경상남도 창원시 마산합포구 구산면 550 | 2026.08.20 | 1억 6,249만원 | 2,370만원 | 14.6% | 유찰 |
| 2025타경20663 | 토지·임야 | 경상남도 창원시 마산합포구 덕동동 761 | 2026.07.02 | 4억 9,651만원 | 1억 6,221만원 | 32.7% | 매각 |
| 2025타경20826 | 토지·임야 | 경상남도 창원시 마산합포구 덕동동 667 | 2026.08.13 | 2억 8,232만원 | 1억 2,100만원 | 42.9% | 매각 |
| 2024타경107470 | 토지·임야 | 경상남도 창원시 마산합포구 구산면 구복리 산64-7 | 2026.04.23 | 9,592만원 | 2,035만원 | 21.2% | 매각 |
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