2025타경629
유찰 3회제시외건물포함| 소재지 | 경상남도 하동군 화개면 부춘리 410 | 경매구분 | 부동산임의경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 전답 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | -일괄매각. 제시외 수목(감정서상 기호 ㄱ~ㅅ)매각 포함.(입찰전 수목상태 확인요함) -농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명을 요함(미제출시 보증금 몰수함). |
| 토지면적 | 0 | 건물면적 | 0 (제시외 건물 포함) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 122,187,000원 | 최저가격 | (12%)14,375,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)1,437,500원 | 청구금액 | 108,821,156원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 4회 | 2026.07.27 | (34%)41,910,000원 | 유찰 |
| 5회 | 2026.09.07 | (24%)29,337,000원 | 유찰 |
| 6회 | 2026.10.19 | (17%)20,536,000원 | 유찰 |
| 7회 | 2026.11.23 | (12%)14,375,000원 | 진행 |
물건 사진 (28장)
사진 01
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사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 경상남도 하동군 화개면 부춘리 410 | 대 | - | 토지·건물 일괄평가 | 매각포함 |
| 건물 2 | 경상남도 하동군 화개면 부춘리 410 | 전답 | - | 토지·건물 일괄평가 | -일괄매각. 제시외 수목(감정서상 기호 ㄱ~ㅅ)매각 포함.(입찰전 수목상태 확인요함) -농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명을 요함(미제출시 보증금 몰수함). |
| 총 감정가격 합계 | 토지: - 건물: - | 122,187,000원 | |||
본건 토지들은 경상남도 하동군 화개면 부춘리 소재 원부춘마을회관 남측 인근에 위치하며, 주위는 산간농경지대 및 농촌취락과 전원주택, 임야지대 등으로 형성되어 있음. 기호(1)~(7) 공히 차량 진입 불가능하며, 제반 교통사정은 다소 불편함. 기호(1)~(4), (6) : 부정형의 급경사지내 계단식으로 조성된 토지로, 현황 과수원으로 이용중임. 기호(5) : 부정형의 완경사지내 계단식으로 조성된 토지로, 현황 과수원으로 이용중임. 기호(7) : 부정형의 급경사지내 완만하게 조성된 토지로, 현황 차밭으로 이용중임. 기호(1)~(7) 공히 지적도상 맹지임. 기호(1)~(3) : 보전관리지역, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공정설립제한지역(공장설립제한지역)<수도법>, 영농여건불리농지. 기호(4) : 보전관리지역, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공정설립제한지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>, 영농여건불리농지
-일괄매각. 제시외 수목(감정서상 기호 ㄱ~ㅅ)매각 포함.(입찰전 수목상태 확인요함) -농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명을 요함(미제출시 보증금 몰수함).
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조사된 임차 내역이 없거나 전입신고자가 없습니다. (소유자 점유 추정) | |||||
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 | 2014-06-05 | 소유권이전 | 정OO | 201,406,052원 | 매매 | 2014.06.05 갑(2) 소유권이전 정OO 매매 |
| 1 | 2014-06-05 | 근저당권설정 | 하OO | 130,000,000원 | 말소기준등기 | 2014.06.05 을(1) 근저당권설정 하동농협 130,000,000 말소기준등기 소멸 |
| 1 | 2014-06-05 | 근저당권설정 | 하OO | 130,000,000원 | 말소기준등기 | 2014.06.05 을(1) 근저당권설정 하동농협 130,000,000 말소기준등기 소멸 |
| 1 | 2014-06-05 | 소유권 | 정OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2014-06-05 | 근저당권 | 하OO | 130,000,000원 | 소멸기준 | - |
| 3 | 2014-06-05 | 지상권 | 하OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2014-12-30 | 근저당권설정 | 최OO외1명 | 100,000,000원 | 말소 | 2014.12.30 을(3) 근저당권설정 최OO외 1명 100,000,000 소멸 |
| 2 | 2014-12-30 | 근저당권설정 | 최OO외1명 | 100,000,000원 | 말소 | 2014.12.30 을(3) 근저당권설정 최OO외 1명 100,000,000 소멸 |
| 4 | 2014-12-30 | 근저당권 | 최OO | 100,000,000원 | 소멸 | - |
| 3 | 2025-04-04 | 임의경매 | 하OO | 108,821,156원 | 2025타경629 | 2025.04.04 갑(5) 임의경매 하동농협 청구금액 108,821,156 2025타경629 소멸 |
| 3 | 2025-04-04 | 임의경매 | 하OO | 108,821,156원 | 2025타경629 | 2025.04.04 갑(5) 임의경매 하동농협 청구금액 108,821,156 2025타경629 소멸 |
| 5 | 2025-04-04 | 임의경매 | 하OO | - | 소멸 | - |
주의사항 및 매각조건
-일괄매각. 제시외 수목(감정서상 기호 ㄱ~ㅅ)매각 포함.(입찰전 수목상태 확인요함) -농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명을 요함(미제출시 보증금 몰수함).
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 경상남도 하동군 화개면 부춘리 410 | 대지면적 | - | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | - | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / - |
| 주용도 | 전답 | 주구조 / 층수 | - | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 하동군 관할 등기소 (진주지원) | 진주지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 경상남도 관할 지방국세청 | 경상남도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 하동군세무서 | 하동군 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 화개면 행정복지센터(주민센터) | 경상남도 하동군 화개면 부춘리 410 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 1억 2,218만원 | 1억 19만원 | 82% | 6.2명 | 1억 19만원 |
| 최근 3개월 | 1억 2,218만원 | 9,897만원 | 81% | 5.8명 | 9,897만원 |
| 최근 6개월 | 1억 2,218만원 | 9,774만원 | 80% | 5.4명 | 9,774만원 |
| 최근 12개월 | 1억 2,218만원 | 9,652만원 | 79% | 5.1명 | 9,652만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 33점 / 100점
기본 검토는 가능하지만 입찰 전 확인 항목이 남아 있습니다.
핵심 주의 요인 (3건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약이 12건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 88.2%입니다.
유찰 횟수가 3회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 718만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,534만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 931만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,438만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 1,083만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,401만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 12건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 0건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 8건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 35장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 88.2% 하락, 유찰 3회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 선별 입찰
가격·자금 조건을 맞추면 후보군에 둘 수 있습니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (3개)
전문가 검토 권장- 1
등기 항목 중 입찰자가 인수할 가능성이 있는 권리가 있는지 확인해 주세요.
근거: 등기 요약이 12건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
- 2
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 88.2%입니다.
- 3
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 3회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (10건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2023타경6931 | 토지·임야 | 경상남도 하동군 화개면 424-2 | 2026.05.11 | 3억 1,709만원 | 6,830만원 | 21.5% | 매각 |
| 2025타경30865 | 토지·임야 | 경상남도 하동군 화개면 부춘리 산87-1 | 2026.10.19 | 8,628만원 | 1,660만원 | 19.2% | 매각 |
| 2024타경3328 | 토지·임야 | 경상남도 하동군 화개면 부춘리 142-4 | 2026.10.19 | 1억 4,671만원 | 1,935만원 | 13.2% | 매각 |
| 2025타경51590 | 토지·임야 | 전라남도 광양시 다압면 금천리 2490-1 | 2026.04.20 | 2,274만원 | 1,510만원 | 66.4% | 매각 |
| 2025타경606 | 토지·임야 | 전라남도 광양시 다압면 금천리 1142-3 | 2026.06.22 | 2,797만원 | 2,220만원 | 79.3% | 매각 |
| 2025타경704 | 토지·임야 | 경상남도 하동군 악양면 입석리 570 | 2026.05.18 | 1억 231만원 | 5,308만원 | 51.9% | 매각 |
| 2025타경30614 | 토지·임야 | 경상남도 하동군 악양면 평사리 916-1 | 2026.11.30 | 9,871만원 | 6,100만원 | 61.8% | 진행중 |
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