2025타경100358
유찰 5회| 소재지 | 부산광역시 북구 구포동 1256-23 [도로명] [토지 대 132.3㎡] | 경매구분 | 매각물건 토지 매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 대지 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | -동측 계단식 도로에서 진입하는 북쪽 폭 약 1미터의 막다른 도로에 접함. |
| 토지면적 | 132.3㎡ (40.0평) | 건물면적 | 0 | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 90,493,200원 | 최저가격 | (8%)7,451,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)745,100원 | 청구금액 | 159,248,064원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 7회 | 2026.10.08 | (12%)10,645,000원 | 유찰 |
| 7회 | 2026.10.08 | (13%)11,795,000원 | 유찰 |
| 8회 | 2026.11.12 | (8%)7,451,000원 | 진행 |
| 8회 | 2026.11.12 | (9%)8,256,000원 | 진행 |
물건 사진 (12장)
사진 01
사진 02
사진 03
사진 04
사진 05
사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 부산광역시 북구 구포동 1256-23 | 대 (제2종일반주거지역) | 132.3㎡ (40.0평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 687,100원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 부산광역시 북구 구포동 1256-23 ([토지 대 132.3㎡]) | 대지 | - | 토지·건물 일괄평가 | -동측 계단식 도로에서 진입하는 북쪽 폭 약 1미터의 막다른 도로에 접함. |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 132.3㎡ (40.0평) 건물: - | 90,493,200원 | |||
본건은 일련번호(1),(2)는 공히 부산광역시 북구 구포동 소재 '삼정고등학교' 남서측 인근에 위치하며 주위는 단독주택 등이 혼재함. 본건은 일련번호(1),(2)까지 공히 소형차량 접근이 불가능한 하며 전반적인 교통사정은 열악함. 일련번호(1) : 북하향 급경사 지대인 정방형의 토지로 주거나지임. 일련번호(2) : 북하향 급경사 지대인 정방형의 토지로 주거나지임. 일련번호(1) : 동측 계단식 도로에서 진입하는 북측 폭 약 1미터의 막다른 도로에 접함. 일련번호(2) : 북측 폭 약 1미터 및 동측 폭 약 8미터의 계단식 도로에 접함. 일련번호(1) 제2종일반주거지역(2024-02-07) 상대보호구역(성도고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(삼정고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 토지구획정리사업지구<토지구획정리사업법>임. 일련번호(2) 제2종일반주거지역(2024-02-07) , 도로(접합) 상대보호구역(성도고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역
-동측 계단식 도로에서 진입하는 북쪽 폭 약 1미터의 막다른 도로에 접함.
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 관련물건번호 ( 2 건) 대항력 없음 | 1 유찰 2 유찰 | 전입: - 확정: - 배당: - | 보: 212원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (1건) | - | 보: 212원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 | 2021-10-07 | 소유권이전 | 김OO | 100,000,000원 | 매매 거래가액:100,000,000원 | 2021.10.07 갑(3) 소유권이전 김OO 매매 거래가액:100,000,000원 |
| 1 | 2021-10-07 | 소유권 | 김OO | - | 소멸 | - |
| 1 | 2021-10-07 | 근저당권설정 | 보령시산림조합 | 180,000,000원 | 말소기준등기 | 2021.10.07 을(13) 근저당권설정 보령시산림조합 180,000,000 말소기준등기 소멸 |
| 2 | 2021-10-07 | 근저당권 | 보OO | 180,000,000원 | 소멸기준 | - |
| 3 | 2021-10-07 | 지상권 | 보OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2023-02-01 | 압류 | 홍성세무서장 | 202,302,014원 | 말소 | 2023.02.01 갑(4) 압류 홍성세무서장 소멸 |
| 4 | 2023-02-01 | 압류 | 국 | - | 소멸 | - |
| 3 | 2023-11-29 | 압류 | 아산세무서장 | 202,311,295원 | 말소 | 2023.11.29 갑(5) 압류 아산세무서장 소멸 |
| 5 | 2023-11-29 | 압류 | 국 | - | 소멸 | - |
| 4 | 2023-12-08 | 압류 | 북구(부산광역시) | 202,312,086원 | 말소 | 2023.12.08 갑(6) 압류 북구(부산광역시) 소멸 |
| 6 | 2023-12-08 | 압류 | 북OO | - | 소멸 | - |
| 5 | 2025-01-20 | 임의경매 | 보령시산림조합 | 159,248,064원 | 2025타경100358 | 2025.01.20 갑(7) 임의경매 보령시산림조합 청구금액 159,248,064 2025타경100358 소멸 |
| 7 | 2025-01-20 | 임의경매 | 보OO | - | 소멸 | - |
주의사항 및 매각조건
-동측 계단식 도로에서 진입하는 북쪽 폭 약 1미터의 막다른 도로에 접함.
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 부산광역시 북구 구포동 1256-23 | 대지면적 | 132.3㎡ (40.0평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | - | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / - |
| 주용도 | 대지 | 주구조 / 층수 | - | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 북구 관할 등기소 (부산서부지원) | 부산서부지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 부산광역시 관할 지방국세청 | 부산광역시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 북구세무서 | 북구 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 구포동 행정복지센터(주민센터) | 부산광역시 북구 구포동 1256-23 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 9,049만원 | 7,420만원 | 82% | 6.2명 | 7,420만원 |
| 최근 3개월 | 9,049만원 | 7,329만원 | 81% | 5.8명 | 7,329만원 |
| 최근 6개월 | 9,049만원 | 7,239만원 | 80% | 5.4명 | 7,239만원 |
| 최근 12개월 | 9,049만원 | 7,148만원 | 79% | 5.1명 | 7,148만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 51점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (4건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약이 13건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
임차인 또는 점유 관련 데이터가 1건 있습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 91.8%입니다.
유찰 횟수가 5회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 372만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,180만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 482만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,130만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 561만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,112만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 13건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 1건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 14건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 16장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 91.8% 하락, 유찰 5회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 항목 중 입찰자가 인수할 가능성이 있는 권리가 있는지 확인해 주세요.
근거: 등기 요약이 13건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
- 2
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 1건 있습니다.
- 3
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 91.8%입니다.
- 4
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 5회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (13건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경101486 | 토지·임야 | 부산광역시 북구 덕천동 산118-1 | 2026.11.10 | 34억 43만원 | 8억 1,700만원 | 24% | 진행중 |
| 2025타경101660 | 토지·임야 | 부산광역시 북구 사상로558번가길 40 (구포동) | 2026.08.25 | 1억 8,427만원 | 6,755만원 | 36.7% | 매각 |
| 2025타경1246 | 토지·임야 | 부산광역시 사상구 모라동 916 | 2026.07.28 | 10억 8,770만원 | 4억 3,828만원 | 40.3% | 매각 |
| 2025타경100662 | 토지·임야 | 부산광역시 북구 덕천동 산8-3 | 2026.10.08 | 2억 7,685만원 | 5,000만원 | 18.1% | 매각 |
| 2024타경101651 | 토지·임야 | 부산광역시 북구 만덕동 252-3 | 2026.05.21 | 1억 1,655만원 | 1,265만원 | 10.9% | 매각 |
| 2025타경101898 | 토지·임야 | 부산광역시 사상구 삼덕로74번길 10 (덕포동) | 2026.05.19 | 1억 287만원 | 5,826만원 | 56.6% | 매각 |
| 2024타경103893 | 토지·임야 | 부산광역시 강서구 대저1동 378-18 | 2026.11.11 | 5억 6,732만원 | 1억 510만원 | 18.5% | 진행중 |
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