2025타경101486
유찰 4회재매각| 소재지 | 부산광역시 북구 덕천동 산118-1 [도로명] [토지 임야 125942㎡] | 경매구분 | 매각물건 토지 매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 임야 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | - 재매각. 매수보증금은 최저매각가격의 20%임. - 본건 토지는 광평수이고 급경사지로서 분묘의 소재 등에 대하여는 정확한 조사가 불가능한바, 경매 입찰시 분묘 소재 여부에 대해 재확인 바람(감정평가서 참조) |
| 토지면적 | 125,942㎡ (38097.5평) | 건물면적 | 0 | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 3,400,434,000원 | 최저가격 | (17%)571,510,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)114,302,000원 | 청구금액 | 746,466,310원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 4회 | 2026.05.19 | (34%)1,166,349,000원 | 유찰 |
| 5회 | 2026.06.23 | (24%)816,444,000원 | 매각 |
| 6회 | 2026.10.06 | (24%)816,444,000원 | 유찰 |
| 7회 | 2026.11.10 | (17%)571,510,000원 | 진행 |
물건 사진 (15장)
사진 01
사진 02
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사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 부산광역시 북구 덕천동 산118-1 | 임야 (제2종일반주거지역) | 125,942㎡ (38097.5평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 15,300원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 부산광역시 북구 덕천동 산118-1 ([토지 임야 125942㎡]) | 임야 | - | 토지·건물 일괄평가 | - 재매각. 매수보증금은 최저매각가격의 20%임. - 본건 토지는 광평수이고 급경사지로서 분묘의 소재 등에 대하여는 정확한 조사가 불가능한바, 경매 입찰시 분묘 소재 여부에 대해 재확인 바람(감정평가서 참조) |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 125,942㎡ (38097.5평) 건물: - | 3,400,434,000원 | |||
본건은 부산광역시 북구 덕천동 소재 '양덕여자중학교' 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파 트단지 및 학교, 주택 주변의 야산지대로서 제반 주위환경은 보통시 됨. 본건 인근까지 소형 차량접근 가능하고, 서측 인근에 마을버스정류장 및 북측 근거리에 부산 도시철도 3호선(숙등역)이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통시 됨. 북서하향의 급경사지대내 부정형 토지로서, 대부분 자연림 상태임. 지적도상 맹지이나 인접 약 5m 내외의 학교 진입로를 통하여 차량접근 가능함. 자연녹지지역(2024-01-10), 상대보호구역(경혜여자고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(양덕여자중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(양덕초등학교)<교 육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(화영유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보 호구역(양덕여자중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>. --. --. -임대관계: 미상임. -기 타: 없 음.
- 재매각. 매수보증금은 최저매각가격의 20%임. - 본건 토지는 광평수이고 급경사지로서 분묘의 소재 등에 대하여는 정확한 조사가 불가능한바, 경매 입찰시 분묘 소재 여부에 대해 재확인 바람(감정평가서 참조)
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 기OO 대항력 없음 | 기타사항 * 본건 소재지 덕천1주공아파트 뒷 임야로 수종 미상의 수목 등이 소재하나 점유권원이나 수량, 면적 등은 육안으로 확인할 수 없는 바, 별도 측량감정 등 | 전입: - 확정: - 배당: - | 보: 1원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (1건) | - | 보: 1원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 | 2014-10-16 | 근저당권설정 | 구포새마을금고 | 780,000,000원 | 말소기준등기 | 2014.10.16 을(1) 근저당권설정 구포새마을금고 780,000,000 말소기준등기 소멸 |
| 0 | 2014-10-16 | 근저당권설정 | 구포새마을금고 | 780,000,000원 | 말소기준등기 | 2014.10.16 을(1) 근저당권설정 구포새마을금고 780,000,000 말소기준등기 소멸 |
| 2 | 2014-10-16 | 근저당권 | 구OO | 780,000,000원 | 소멸기준 | - |
| 3 | 2014-10-16 | 지상권 | 구OO | - | 소멸 | - |
| 1 | 2014-12-18 | 근저당권설정 | 구포새마을금고 | 156,000,000원 | 말소 | 2014.12.18 을(3) 근저당권설정 구포새마을금고 156,000,000 소멸 |
| 1 | 2014-12-18 | 근저당권설정 | 구포새마을금고 | 156,000,000원 | 말소 | 2014.12.18 을(3) 근저당권설정 구포새마을금고 156,000,000 소멸 |
| 4 | 2014-12-18 | 근저당권 | 구OO | 156,000,000원 | 소멸 | - |
| 1 | 2015-07-29 | 소유권 | (OOOOOOO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2015-07-29 | 소유권이전 | (주)뉴미래개발 | 2,500,000,000원 | 매매 거래가액:2,500,000,000원 | 2015.07.29 갑(18) 소유권이전 (주)뉴미래개발 매매 거래가액:2,500,000,000원 |
| 2 | 2015-07-29 | 소유권이전 | (주)뉴미래개발 | 2,500,000,000원 | 매매 거래가액:2,500,000,000원 | 2015.07.29 갑(18) 소유권이전 (주)뉴미래개발 매매 거래가액:2,500,000,000원 |
| 3 | 2025-05-23 | 임의경매 | 구포새마을금고 | 746,466,310원 | 2025타경101486 | 2025.05.23 갑(19) 임의경매 구포새마을금고 청구금액 746,466,310 2025타경101486 소멸 |
| 3 | 2025-05-23 | 임의경매 | 구포새마을금고 | 746,466,310원 | 2025타경101486 | 2025.05.23 갑(19) 임의경매 구포새마을금고 청구금액 746,466,310 2025타경101486 소멸 |
| 5 | 2025-05-23 | 임의경매 | 구OO | - | 소멸 | - |
| 4 | 2025-07-18 | 압류 | 동래세무서장 | 2,025,071,820원 | 말소 | 2025.07.18 갑(20) 압류 동래세무서장 소멸 |
| 6 | 2025-07-18 | 압류 | 국 | - | 소멸 | - |
| 7 | 2025-12-16 | 압류 | 북OO | - | 소멸 | - |
주의사항 및 매각조건
- 재매각. 매수보증금은 최저매각가격의 20%임. - 본건 토지는 광평수이고 급경사지로서 분묘의 소재 등에 대하여는 정확한 조사가 불가능한바, 경매 입찰시 분묘 소재 여부에 대해 재확인 바람(감정평가서 참조)
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 부산광역시 북구 덕천동 산118-1 | 대지면적 | 125,942㎡ (38097.5평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | - | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / - |
| 주용도 | 임야 | 주구조 / 층수 | - | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 북구 관할 등기소 (부산서부지원) | 부산서부지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 부산광역시 관할 지방국세청 | 부산광역시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 북구세무서 | 북구 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 덕천동 행정복지센터(주민센터) | 부산광역시 북구 덕천동 산118-1 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 34억 43만원 | 27억 8,835만원 | 82% | 6.2명 | 27억 8,835만원 |
| 최근 3개월 | 34억 43만원 | 27억 5,435만원 | 81% | 5.8명 | 27억 5,435만원 |
| 최근 6개월 | 34억 43만원 | 27억 2,034만원 | 80% | 5.4명 | 27억 2,034만원 |
| 최근 12개월 | 34억 43만원 | 26억 8,634만원 | 79% | 5.1명 | 26억 8,634만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 51점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (4건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약이 16건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
임차인 또는 점유 관련 데이터가 1건 있습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 83.2%입니다.
유찰 횟수가 4회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 2억 8,575만원
- 필요 현금(실투자)
- 3억 4만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 3억 7,033만원
- 필요 현금(실투자)
- 2억 6,168만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 4억 3,091만원
- 필요 현금(실투자)
- 2억 4,732만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 16건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 1건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 7건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 21장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 83.2% 하락, 유찰 4회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 항목 중 입찰자가 인수할 가능성이 있는 권리가 있는지 확인해 주세요.
근거: 등기 요약이 16건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
- 2
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 1건 있습니다.
- 3
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 83.2%입니다.
- 4
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 4회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (13건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경101486 | 토지·임야 | 부산광역시 북구 덕천동 산118-1 | 2026.11.10 | 34억 43만원 | 8억 1,700만원 | 24% | 진행중 |
| 2025타경100662 | 토지·임야 | 부산광역시 북구 덕천동 산8-3 | 2026.10.08 | 2억 7,685만원 | 5,000만원 | 18.1% | 매각 |
| 2024타경101651 | 토지·임야 | 부산광역시 북구 만덕동 252-3 | 2026.05.21 | 1억 1,655만원 | 1,265만원 | 10.9% | 매각 |
| 2025타경101660 | 토지·임야 | 부산광역시 북구 사상로558번가길 40 (구포동) | 2026.08.25 | 1억 8,427만원 | 6,755만원 | 36.7% | 매각 |
| 2024타경103893 | 토지·임야 | 부산광역시 강서구 대저1동 378-18 | 2026.11.11 | 5억 6,732만원 | 1억 510만원 | 18.5% | 진행중 |
| 2025타경1246 | 토지·임야 | 부산광역시 사상구 모라동 916 | 2026.07.28 | 10억 8,770만원 | 4억 3,828만원 | 40.3% | 매각 |
| 2023타경109856 | 토지·임야 | 부산광역시 강서구 대저1동 305-4 | 2026.08.19 | 1억 8,175만원 | 3,460만원 | 19% | 매각 |
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