2025타경513846
유찰 2회제시외건물포함| 소재지 | 인천광역시 남동구 은봉로375번길 40 (논현동) [도로명] 인천광역시 남동구 은봉로375번길 40 | 경매구분 | 부동산임의경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 단독주택 | 접수/개시결정 | 2025.11.19 | 매각물건 | 일괄매각. 제시외 건물 포함 제시외 건물은 일반건축물대장상 위반건축물[건축과-1621(2022.11.17.)호 창고 철파이프조 4㎡ 무단증축] 토지 내 펜스, 대문, 조경수목, 잔디, 디딤석 등은 토지의 부합물로서 매각에 포함 건물에 소재한 데크, 캐피노, 태양광패널 등은 매각에 포함 |
| 토지면적 | 287.4㎡ (86.9평) | 건물면적 | 128.56㎡ (38.9평) (제시외 건물 포함) | 소유자 | 정OO |
| 감정가격 | 1,399,231,000원 | 최저가격 | (70%)979,462,000원 | 채무자 | 정OO |
| 입찰보증금 | (10%)97,946,200원 | 청구금액 | 714,650,384원 | 채권자 | 미OOOOOOO |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 3회 | 2026.10.22 | (70%)979,462,000원 | 진행중 |
물건 사진 (0장)
| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 인천광역시 남동구 은봉로375번길 40 (논현동) | 대 (제1종전용주거지역) | 287.4㎡ (86.9평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 1,530,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 인천광역시 남동구 은봉로375번길 40 (논현동) (인천광역시 남동구 은봉로375번길 40) | 철근콘크리트구조 | 128.56㎡ (38.9평) | 일괄평가 (대장연면적 229.36㎡) | 일괄매각. 제시외 건물 포함 제시외 건물은 일반건축물대장상 위반건축물[건축과-1621(2022.11.17.)호 창고 철파이프조 4㎡ 무단증축] 토지 내 펜스, 대문, 조경수목, 잔디, 디딤석 등은 토지의 부합물로서 매각에 포함 건물에 소재한 데크, 캐피노, 태양광패널 등은 매각에 포함 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 287.4㎡ (86.9평) 건물: 128.56㎡ (38.9평) | 1,399,231,000원 | |||
본건은 인천광역시 남동구 논현동 소재 "인천논현중학교" 서측 인근에 위치하며, 본건 주위 는 단독주택, 공동주택, 주거나지, 임야 등이 소재하는 지역임. 본건까지 차량의 접근이 가능하고, 인근 또는 근거리에 버스정류장 및 전철역(수인분당선 '소래포구역') 등의 대중교통시설이 소재하고 있음. 장방형의 토지로서, 단독주택의 건부지로 이용중임. 북서측으로 노폭 약8m 정도의 포장도로에 접함. 제1종전용주거지역, 지구단위계획구역(2025-08-14)(논현2 지구단위계획구역), 가축사육제한 구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외 국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(지정기
일괄매각. 제시외 건물 포함 제시외 건물은 일반건축물대장상 위반건축물[건축과-1621(2022.11.17.)호 창고 철파이프조 4㎡ 무단증축] 토지 내 펜스, 대문, 조경수목, 잔디, 디딤석 등은 토지의 부합물로서 매각에 포함 건물에 소재한 데크, 캐피노, 태양광패널 등은 매각에 포함
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 양OO 대항력 없음 | 01 | 전입: 2024-12-09 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (1건) | - | 보: 0원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2022-06-30 | 근저당권 목록 | 심OO | - | 말소 | 말소기준권리 (최선순위) |
| 2 | 2021-06-03 | 근저당권 | 심OO | - | 말소 | 말소기준 후보 권리 |
| 3 | 2025-11-19 | 경매개시결정(신청채권) | 미OOOOOOO | 714,650,384원 | 소멸 | 경매신청 채권청구액 |
주의사항 및 매각조건
일괄매각. 제시외 건물 포함 제시외 건물은 일반건축물대장상 위반건축물[건축과-1621(2022.11.17.)호 창고 철파이프조 4㎡ 무단증축] 토지 내 펜스, 대문, 조경수목, 잔디, 디딤석 등은 토지의 부합물로서 매각에 포함 건물에 소재한 데크, 캐피노, 태양광패널 등은 매각에 포함
당사자 내역
| 채권자 | 미OOOOOOO | 채무자 | 정OO |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 정OO | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 인천광역시 남동구 은봉로375번길 40 (논현동) | 대지면적 | 287.4㎡ (86.9평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 229.36㎡ (69.4평) | 건축면적 | 140.85㎡ (42.6평) | 건폐율 / 용적률 | 49.0% / 79.8% |
| 주용도 | 단독주택 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 | 사용승인일자 | 2022-05-26 |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 남동구 관할 등기소 (인천지방법원) | 인천광역시 미추홀구 소성로 163 (학익동) 등기국(과) | 032-860-1114 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 중부/인천지방국세청 | 인천광역시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 남동구세무서 | 남동구 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 은봉로375번길 행정복지센터(주민센터) | 인천광역시 남동구 은봉로375번길 40 (논현동) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 13억 9,923만원 | 11억 4,736만원 | 82% | 6.2명 | 11억 4,736만원 |
| 최근 3개월 | 13억 9,923만원 | 11억 3,337만원 | 81% | 5.8명 | 11억 3,337만원 |
| 최근 6개월 | 13억 9,923만원 | 11억 1,938만원 | 80% | 5.4명 | 11억 1,938만원 |
| 최근 12개월 | 13억 9,923만원 | 11억 539만원 | 79% | 5.1명 | 11억 539만원 |
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 61점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (4건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
임차인 또는 점유 관련 데이터가 1건 있습니다.
연결 문서가 없어 자동 판단 근거가 제한적입니다.
연결된 사진 자료가 없습니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 4억 8,973만원
- 필요 현금(실투자)
- 5억 850만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 6억 3,469만원
- 필요 현금(실투자)
- 4억 4,276만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 7억 3,851만원
- 필요 현금(실투자)
- 4억 1,815만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 0건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 1건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 0건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 0장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 30.0% 하락, 유찰 2회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 원문 기준으로 말소기준권리와 인수 가능 권리를 확인해 주세요.
근거: 등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
- 2
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 1건 있습니다.
- 3
감정평가서, 현황조사서, 매각물건명세서 원문 확보가 필요한지 확인해 주세요.
근거: 연결 문서가 없어 자동 판단 근거가 제한적입니다.
- 4
현장 확인 또는 원천 사이트 사진 확인이 필요한지 검토해 주세요.
근거: 연결된 사진 자료가 없습니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (5건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경52024 | 단독·다가구 | 서울특별시 은평구 증산로17가길 7 (신사동) | 2026.11.03 | 1억 6,600만원 | 1억 4,199만원 | 85.5% | 매각 |
| 2025타경103371 | 단독·다가구 | 서울특별시 관악구 서원1길 32 (신림동, 태경빌) | 2026.10.20 | 3억 5,200만원 | 3억 7,500만원 | 106.5% | 매각 |
| 2025타경103028 | 단독·다가구 | 서울특별시 관악구 법원단지22길 11 (신림동, 현대빌라) | 2026.10.14 | 2억 300만원 | 1억 9,066만원 | 93.9% | 매각 |
| 2026타경100814 | 단독·다가구 | (상도동,리안아트) | 2026.10.13 | 3억 200만원 | 3억 9,650만원 | 131.3% | 매각 |
| 2024타경570012 | 다세대·연립 | 인천광역시 미추홀구 수봉로83번길 00035-00000 | 2026.09.10 | 1억 3,000만원 | 7,533만원 | 57.9% | 매각 |
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