2025타경101733
유찰 4회지분매각| 소재지 | 서울특별시 강남구 삼성로 212 (대치동, 은마아파트) [도로명] (개포동,은마아파트) | 경매구분 | 부동산강제경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 아파트 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 지분매각(공유자 우선매수 1회에 한함) |
| 토지면적 | 239,225.8㎡ (72365.8평) | 건물면적 | 94.76㎡ (28.7평) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 1,780,000,000원 | 최저가격 | (64%)1,139,200,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)356,000,000원 | 청구금액 | 728,205,656원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 6회 | 2026.08.26 | (100%)1,780,000,000원 | 유찰 |
| 6회 | 2026.09.30 | (80%)1,424,000,000원 | 진행 |
| 7회 | 2026.09.30 | (80%)1,424,000,000원 | 유찰 |
| 8회 | 2026.11.04 | (64%)1,139,200,000원 | 진행 |
물건 사진 (13장)
사진 01
사진 02
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사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 서울특별시 강남구 삼성로 212 (대치동, 은마아파트) | 대 (제1종일반주거지역) | 239,225.8㎡ (72365.8평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 24,420,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 서울특별시 강남구 삼성로 212 (대치동, 은마아파트) ((개포동,은마아파트)) | 철근콩크리트조 · (공동주택) | 94.76㎡ (28.7평) | 토지·건물 일괄평가 | 지분매각(공유자 우선매수 1회에 한함) |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 239,225.8㎡ (72365.8평) 건물: 94.76㎡ (28.7평) | 1,780,000,000원 | |||
철근콘크리트조 슬래브지붕 14층 건물 중 제14층 제1401호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감. 내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감. 창호 : 새시 및 목재 창호임. 아파트로 이용중임. (별첨 '건물개황도' 참조) 열병합에 의한 지역난방설비, 승강기, 급배수 및 위생설비, 옥내소화전 등이 되어 있음. 인접토지 및 도로와 등고평탄한 사다리형 광평수 토지로 아파트 건부지로 이용중임. 본건은 남측으로 남부순환로(약40m), 서측으로 삼성로(약30m)와 접하며 단지내 도로와 연계되어 차량진출입 무난함. 도시지역, 제3종일반주거지
본건은 서울특별시 강남구 대치동 소재 '대치역(지하철3호선)' 북동측 인근에 위치하는 은마아파트 제31동 제14층 제1401호로서 주위는 아파트단지, 학교, 근린생활시설 등이 소재하는 아파트 지대임. 본건까지 차량 진출입 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철역(지하철3호선 대치역, 학여울역)이 위치하여 대중교통사정은 양호함. 1979.08.30일 사용승인된
지분매각(공유자 우선매수 1회에 한함)
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조사된 임차 내역이 없거나 전입신고자가 없습니다. (소유자 점유 추정) | |||||
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2018-03-16 | 근저당권 | 선순위 권리자 | - | 말소 | 말소기준권리 (최선순위) |
| 2 | - | 경매개시결정(신청채권) | 신청채권자 | 728,205,656원 | 소멸 | 경매신청 채권청구액 |
주의사항 및 매각조건
지분매각(공유자 우선매수 1회에 한함)
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
단지 정보 — (대치동, 은마아파트)
| 단지명 | (대치동, 은마아파트) | 총 세대수 | 210세대 | 동 수 | - | 건설사 | - |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 총 주차대수 | - | 세대당 주차 | - | 난방 방식 | 개별난방 | 난방 연료 | 도시가스 |
| 최저/최고층 | 지상 14층 | 관리사무소 | - | 충전시설 | 완속/급속 충전소 구비 | 면적 유형 | 공급/전용 다양 |
| 교육시설 | 인근 초·중·고 도보 통학권 | 편의/공원 | 단지 인근 상권 및 근린공원 인접 | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 서울특별시 강남구 삼성로 212 (대치동, 은마아파트) | 대지면적 | 239,225.8㎡ (72365.8평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 94.76㎡ (28.7평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 0.0% |
| 주용도 | 공동주택 | 주구조 / 층수 | 철근콩크리트조 | 사용승인일자 | 1979-08-30 |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 강남구 관할 등기소 (서울중앙지방법원) | 서울특별시 서초구 서초중앙로 157 (서초동) 등기국(과) | 02-530-1114 (경매계 대표) | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 서울지방국세청 | 서울특별시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 강남구세무서 | 강남구 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 삼성로 행정복지센터(주민센터) | 서울특별시 강남구 삼성로 212 (대치동, 은마아파트) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 17억 8,000만원 | 14억 5,960만원 | 82% | 6.2명 | 14억 5,960만원 |
| 최근 3개월 | 17억 8,000만원 | 14억 4,180만원 | 81% | 5.8명 | 14억 4,180만원 |
| 최근 6개월 | 17억 8,000만원 | 14억 2,400만원 | 80% | 5.4명 | 14억 2,400만원 |
| 최근 12개월 | 17억 8,000만원 | 14억 620만원 | 79% | 5.1명 | 14억 620만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 40점 / 100점
기본 검토는 가능하지만 입찰 전 확인 항목이 남아 있습니다.
핵심 주의 요인 (3건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
유찰 횟수가 4회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 5억 6,960만원
- 필요 현금(실투자)
- 5억 9,013만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 7억 3,820만원
- 필요 현금(실투자)
- 5억 1,366만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 8억 5,895만원
- 필요 현금(실투자)
- 4억 8,505만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 0건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 0건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 6건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 27장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 36.0% 하락, 유찰 4회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 선별 입찰
가격·자금 조건을 맞추면 후보군에 둘 수 있습니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (3개)
전문가 검토 권장- 1
등기 원문 기준으로 말소기준권리와 인수 가능 권리를 확인해 주세요.
근거: 등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
- 2
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
- 3
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 4회입니다.
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