2025타경735
유찰 1회| 소재지 | [토지 임야 13091㎡] | 경매구분 | 부동산임의경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 임야 | 접수/개시결정 | 2025.07.22 | 매각물건 | -비닐하우스는 매각목적물 및 평가에 포함하지 않음 -분묘 등이 없다고 단정할 수 없으므로 별도의 확인을 요함 |
| 토지면적 | 0 | 건물면적 | 0 | 소유자 | 김OOOO |
| 감정가격 | 1,099,644,000원 | 최저가격 | (100%)1,099,644,000원 | 채무자 | 김OOOO |
| 입찰보증금 | (10%)109,964,400원 | 청구금액 | 37,388,539원 | 채권자 | 시OOOOOOO |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 2회 | 2026.08.26 | (100%)1,099,644,000원 | 진행중 |
물건 사진 (19장)
사진 01
사진 02
사진 03
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사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | [토지 임야 13091㎡] | 대 | - | 토지·건물 일괄평가 | 매각포함 |
| 건물 2 | [토지 임야 13091㎡] | 임야 | - | 토지·건물 일괄평가 | -비닐하우스는 매각목적물 및 평가에 포함하지 않음 -분묘 등이 없다고 단정할 수 없으므로 별도의 확인을 요함 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: - 건물: - | 1,099,644,000원 | |||
본건은 경기도 시흥시 정왕동 소재 '뒷방울저수지' 북동측 인근에 위치하며, 주위로는 임야, 농경지, 저수지 등이 소재하여 제반 주위 환경은 보통임. 인근 대중교통 정류장까지의 거리 등을 고려한 제반 교통사정은 보통임. 사다리형의 완경사지로 자연림이며, 일부 지상에 비닐하우스가 소재하고 있음. 지적도 상 맹지이고, 본건 북서측으로 비포장도로를 이용하여 접근함. 도시지역, 자연녹지지역 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>, 공익용산지<산지관리법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 해당지번 중 1976㎡ 전원개발사업구역(전원개발촉진법) 「국가지리정보 보완관리규정」 제10조 제11조에 의거 전력·통신·가스 등 공공의 이익 및 안전과 밀접한 관계가 있는 국가기간시설이 포함된 지도는 공개제한 대상으로 분류되어있어 도면에 표기하지 않습니다. 소유자 확인 필요 비닐하우스가 소재하고 있으나, 철거 및 이동이 용이하여 평가
-비닐하우스는 매각목적물 및 평가에 포함하지 않음 -분묘 등이 없다고 단정할 수 없으므로 별도의 확인을 요함
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조사된 임차 내역이 없거나 전입신고자가 없습니다. (소유자 점유 추정) | |||||
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2018-09-18 | 근저당권 | 시OOOOOOO | - | 말소 | 말소기준권리 (최선순위) |
| 2 | 2025-07-22 | 경매개시결정(신청채권) | 시OOOOOOO | 37,388,539원 | 소멸 | 경매신청 채권청구액 |
주의사항 및 매각조건
-비닐하우스는 매각목적물 및 평가에 포함하지 않음 -분묘 등이 없다고 단정할 수 없으므로 별도의 확인을 요함
당사자 내역
| 채권자 | 시OOOOOOO | 채무자 | 김OOOO |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 김OOOO | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | [토지 임야 13091㎡] | 대지면적 | - | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | - | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / - |
| 주용도 | 임야 | 주구조 / 층수 | - | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 임야 관할 등기소 (안산지원) | 안산지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | [토지 관할 지방국세청 | [토지 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 임야세무서 | 임야 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 13091㎡] 행정복지센터(주민센터) | [토지 임야 13091㎡] | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 10억 9,964만원 | 9억 170만원 | 82% | 6.2명 | 9억 170만원 |
| 최근 3개월 | 10억 9,964만원 | 8억 9,071만원 | 81% | 5.8명 | 8억 9,071만원 |
| 최근 6개월 | 10억 9,964만원 | 8억 7,971만원 | 80% | 5.4명 | 8억 7,971만원 |
| 최근 12개월 | 10억 9,964만원 | 8억 6,871만원 | 79% | 5.1명 | 8억 6,871만원 |
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 65점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (3건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
연결 문서가 없어 자동 판단 근거가 제한적입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 5억 4,982만원
- 필요 현금(실투자)
- 5억 6,991만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 7억 1,256만원
- 필요 현금(실투자)
- 4억 9,610만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 8억 2,913만원
- 필요 현금(실투자)
- 4억 6,848만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 0건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 0건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 0건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 19장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 0% 하락, 유찰 1회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (3개)
전문가 검토 권장- 1
등기 원문 기준으로 말소기준권리와 인수 가능 권리를 확인해 주세요.
근거: 등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
- 2
비소멸 권리 문구가 실제 인수 부담으로 이어지는지 원문 기준으로 확인해 주세요.
근거: 수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
- 3
감정평가서, 현황조사서, 매각물건명세서 원문 확보가 필요한지 확인해 주세요.
근거: 연결 문서가 없어 자동 판단 근거가 제한적입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (3건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2026타경70071 | 토지·임야 | 경기도 양주시 남면 신암리 3-2 | 2026.09.23 | 2,889만원 | 4,150만원 | 143.6% | 매각 |
| 2024타경102524 | 토지·임야 | 경기도 과천시 과천동 산69-13 | 2026.09.08 | 7억 528만원 | 7억 528만원 | 100% | 매각 |
| 2023타경5535 | 토지·임야 | 인천광역시 강화군 선원면 선행리 275-9 | 2026.08.06 | 4,836만원 | 1,725만원 | 35.7% | 매각 |
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