2025타경52686
유찰 1회2026.11.06||
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| 소재지 | 경기도 화성시 동탄구 남여울3길 6-16 (능동) | 경매구분 | 부동산임의경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 주택 | 접수/개시결정 | 2025.04.12 | 매각물건 | 토지·건물 일괄매각 |
| 토지면적 | 373.1㎡ (112.9평) | 건물면적 | 736.31㎡ (222.7평) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 2,424,520,500원 | 최저가격 | (70%)1,697,164,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)169,716,400원 | 청구금액 | 932,975,693원 | 채권자 | 채권자 있음 |
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입찰진행입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1회 | 2026.03.31 | (100%)2,424,520,500원 | 유찰 |
| 2회 | 2026.05.01 | (70%)1,697,164,000원 | 변경 |
| 3회 | 2026.11.06 | (70%)1,697,164,000원 | 진행 |
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물건 사진 (7장)
사진 01
사진 02
사진 03
사진 04
사진 05
사진 06
사진 07| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 경기도 화성시 동탄구 남여울3길 6-16 (능동) | 대 (제2종일반주거지역) | 373.1㎡ (112.9평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 1,485,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 경기도 화성시 동탄구 남여울3길 6-16 (능동) | 철근콘크리트구조 · (단독주택) | 736.31㎡ (222.7평) | 일괄평가 (대장연면적 654.01㎡) | 매각포함 (일괄매각) |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 373.1㎡ (112.9평) 건물: 736.31㎡ (222.7평) | 2,424,520,500원 | |||
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임차인 현황
말소기준일(소액) : -|배당요구종기일 : 2025.03.17
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 윤OO 대항력 없음 | 202호 | 전입: 2021-12-27 확정: 2021-12-09 배당: 2025-02-24 | 보: 2억 5,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 윤OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2021-12-27 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 박OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2022-01-24 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 박OO 대항력 없음 | 302호 | 전입: 2022-01-24 확정: 2022-01-07 배당: 2025-01-24 | 보: 3억원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 함OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2022-02-08 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 함OO 대항력 없음 | 301호 | 전입: 2022-02-08 확정: 2022-02-08 배당: 2025-03-05 | 보: 3억원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 안OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2022-02-16 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 안OO 대항력 없음 | 201호 | 전입: 2022-02-16 확정: 2022-02-16 배당: 2025-02-05 | 보: 3억원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 오OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2022-02-25 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 오OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2022-02-25 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 주OO 대항력 없음 | 7.0000㎡ | 전입: 2022-05-24 확정: - 배당: - | 보: 0원 월: 50,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 주식회사 네이처에너지(송OO) 대항력 없음 | 점포 | 전입: 2022-05-24 확정: - 배당: - | 보: 0원 월: 50,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 이OO 대항력 없음 | 102호 | 전입: 2024-01-12 확정: 2024-01-12 배당: 2025-02-07 | 보: 2,000만원 월: 950,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 이OO 대항력 없음 | 점포 / 1층 102호 | 전입: 2024-01-12 확정: 2024-01-12 배당: - | 보: 2,000만원 월: 950,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 없음 | 101호 | 전입: 2025-01-20 확정: 2025-01-20 배당: 2025-03-17 | 보: 3,000만원 월: 800,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 없음 | 점포 / 101호 | 전입: 2025-01-20 확정: 2025-01-20 배당: - | 보: 3,000만원 월: 800,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (16건) | - | 보: 12억 5,000만원 월: 3,600,000원 | 인수총액 0원 | - | |
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등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
말소기준권리 : -|청구/채권금액 : 932,975,693원
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2021-02-08 | 소유권 | 곽OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2021-02-08 | 근저당권 | 대OO | 960,000,000원 | 소멸기준 | - |
| 3 | 2024-02-20 | 가압류 | 경OO | 37,500,000원 | 소멸 | - |
| 4 | 2024-02-23 | 근저당권 | 최OO | 24,000,000원 | 소멸 | - |
| 5 | 2024-09-12 | 압류 | 국 | - | 소멸 | - |
| 6 | 2024-09-23 | 근저당권 | 김OO | 70,000,000원 | 소멸 | - |
| 7 | 2024-12-31 | 강제경매 | 이OO | - | 소멸 | - |
| 8 | 2025-01-17 | 임의경매 | 병OO | - | 소멸 | - |
| 9 | 2025-11-03 | 압류 | 화OO | - | 소멸 | - |
회원전용등기부등본(건물·토지) 전체 을구/갑구 상세 내역 및 전입세대열람원은 로그인한 인증 회원에게만 공개됩니다.
■
주의사항 및 매각조건
특별매각조건 없음. 현황조사서 및 매각물건명세서를 반드시 열람하여 점유관계 및 미납 관리비 등을 사전 확인하시기 바랍니다.
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당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
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국토교통부 실거래가 원문 ↗국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
매매 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
전·월세 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
■
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
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건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 경기도 화성시 동탄구 남여울3길 6-16 (능동) | 대지면적 | 373.1㎡ (112.9평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 654.01㎡ (197.8평) | 건축면적 | 221.12㎡ (66.9평) | 건폐율 / 용적률 | 59.3% / 175.3% |
| 주용도 | 단독주택 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 | 사용승인일자 | 2021-11-29 |
■
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 화성시 관할 등기소 (수원지방법원) | 경기도 수원시 영통구 법조로 105 (하동) 등기국(과) | 031-210-1114 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 중부/인천지방국세청 | 경기도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 화성시세무서 | 화성시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 동탄구 행정복지센터(주민센터) | 경기도 화성시 동탄구 남여울3길 6-16 (능동) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
■
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 24억 2,452만원 | 19억 8,810만원 | 82% | 6.2명 | 19억 8,810만원 |
| 최근 3개월 | 24억 2,452만원 | 19억 6,386만원 | 81% | 5.8명 | 19억 6,386만원 |
| 최근 6개월 | 24억 2,452만원 | 19억 3,961만원 | 80% | 5.4명 | 19억 3,961만원 |
| 최근 12개월 | 24억 2,452만원 | 19억 1,537만원 | 79% | 5.1명 | 19억 1,537만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
신뢰도: 보통 (55%)taxonomy_median_baseline
AI 예측 낙찰가
18억 5,385만원
최저매각가 대비 +1억 5,668만원
예상 최저가 대비 낙찰가율
109.2%
단독/다가구주택 기준 회귀 추정
AI 리스크 점수17.46점
낮을수록 권리·점유 안전
AI 유동성 지수68.2점
시장 거래 회전 및 환금성
종합 추천 점수51.325점
가격 매력도 및 안정성 종합
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표R3중점 확인 필요
위험도 점수: 45점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (3건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 항목 다수확인
등기 요약이 9건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
임차·점유 정보 확인 필요주의
임차인 또는 점유 관련 데이터가 16건 있습니다.
감정평가서 확인 필요확인
법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금보수 시나리오
16억 9,716만원
- 예상 대출액
- 8억 4,858만원
- 필요 현금(실투자)
- 8억 7,525만원
- 가정 조건
- LTV 50%
기준 시나리오 (권장)
18억 3,293만원
- 예상 대출액
- 10억 9,976만원
- 필요 현금(실투자)
- 7억 6,133만원
- 가정 조건
- LTV 60%
공격 시나리오
19억 6,871만원
- 예상 대출액
- 12억 7,966만원
- 필요 현금(실투자)
- 7억 1,870만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트권리확인 필요
등기 요약 9건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
점유확인 필요
임차·점유 데이터 16건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
원문확인 필요
연결 문서 6건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
현장준비 완료
사진 7장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
가격준비 완료
감정가 대비 30.0% 하락, 유찰 1회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
자금준비 완료
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (3개)
전문가 검토 권장- 1
등기 항목 중 입찰자가 인수할 가능성이 있는 권리가 있는지 확인해 주세요.
근거: 등기 요약이 9건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
- 2
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 16건 있습니다.
- 3
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석평균 낙찰가율 46.92%
100% 이상 (경합) 75%~100% (적정) 75% 미만 (저가) 평균선
인근 유사 물건 낙찰 사례 (8건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2024타경100311 | 단독·다가구 | 경기도 화성시 메타폴리스로 53, 9층921호 (반송동,스타프라자)구) 경기도 화성시 동탄구 반송동 92-7 | 2026.06.26 | 1억 600만원 | 3,635만원 | 34.3% | 매각 |
| 2025타경1162 | 단독·다가구 | 경기도 오산시 큰말길 15-18 (세교동) | 2026.05.29 | 24억 3,556만원 | 12억 6,111만원 | 51.8% | 진행중 |
| 2024타경3601 | 단독·다가구 | 경기도 화성시 병점구 병점중앙로211번길 3-3 (진안동) | 2026.08.21 | 1억 1,500만원 | 4,488만원 | 39% | 매각 |
| 2024타경3601 | 단독·다가구 | 경기도 화성시 병점구 병점중앙로211번길 3-3 (진안동) | 2026.07.08 | 1억 300만원 | 3,790만원 | 36.8% | 매각 |
| 2024타경3601 | 단독·다가구 | 경기도 화성시 병점구 병점중앙로211번길 3-3 (진안동) | 2026.06.02 | 1억 7,200만원 | 8,538만원 | 49.6% | 매각 |
| 2025타경1243 | 단독·다가구 | 경기도 오산시 수청로 75-13 (내삼미동) | 2026.10.13 | 15억 506만원 | 6억 5,100만원 | 43.3% | 매각 |
| 2024타경90780 | 단독·다가구 | 경기도 오산시 금암로11번길 15-1 (금암동) | 2026.06.15 | 7억 5,848만원 | 4억 2,114만원 | 55.5% | 매각 |
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