2025타경63319
유찰 6회지분매각| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 동국로197번길 46 (성석동, 한울하임) [도로명] 경기도 고양시 일산동구 동국로197번길 46 (성석동,한울하임) | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 연립주택,다세대,빌라 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 매수인에게 대항할 수 있는 을구 1번 임차권등기(임대차보증금 290,000,000원, 전입일자 2021.5.26. 확정일자 2021.5.7.)가 있으므로 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액은 매수인에게 인수될 수 있음 |
| 토지면적 | 1,024㎡ (309.8평) | 건물면적 | 63.8㎡ (19.3평) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 247,000,000원 | 최저가격 | (4%)9,967,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)996,700원 | 청구금액 | 230,270,684원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 7회 | 2026.08.05 | (12%)29,060,000원 | 유찰 |
| 8회 | 2026.09.09 | (8%)20,342,000원 | 유찰 |
| 9회 | 2026.10.14 | (6%)14,239,000원 | 유찰 |
| 10회 | 2026.11.18 | (4%)9,967,000원 | 진행 |
물건 사진 (13장)
| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 경기도 고양시 일산동구 동국로197번길 46 (성석동, 한울하임) | 대 (계획관리지역) | 1,024㎡ (309.8평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 508,500원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 경기도 고양시 일산동구 동국로197번길 46 (성석동, 한울하임) (경기도 고양시 일산동구 동국로197번길 46 (성석동,한울하임)) | 철근콘크리트구조 | 63.8㎡ (19.3평) | 토지·건물 일괄평가 | 매수인에게 대항할 수 있는 을구 1번 임차권등기(임대차보증금 290,000,000원, 전입일자 2021.5.26. 확정일자 2021.5.7.)가 있으므로 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액은 매수인에게 인수될 수 있음 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 1,024㎡ (309.8평) 건물: 63.8㎡ (19.3평) | 247,000,000원 | |||
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상4층 중 제402호로서 외벽: 드라이비트, 돌붙임마감 등 창호: 새시창 등임. 다세대주택으로 이용중임. 위생 및 급배수설비, 난방설비 등 되어있음. 부정형의 토지로 '다세대주택' 건부지로 이용중임. 동측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로에 접함. 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거zone) 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률
본건은 경기도 고양시 일산동구 식사동 소재 '양일초등학교' 북서측 인근에 위치하며 부근은 다세대주택, 중소규모의 공장, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통임. 본건까지 차량진출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.
매수인에게 대항할 수 있는 을구 1번 임차권등기(임대차보증금 290,000,000원, 전입일자 2021.5.26. 확정일자 2021.5.7.)가 있으므로 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액은 매수인에게 인수될 수 있음
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이OO 대항력 없음 | 점유 또는 임차 정보 있음 - 전입, 확정일자, 배당요구 확인 필요 | 전입: 2021-05-26 확정: 2021-05-07 배당: 2025-07-01 | 보: 2억 2,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 이OO 대항력 없음 | 점유 또는 임차 정보 있음 - 전입, 확정일자, 배당요구 확인 필요 | 전입: 2021-05-26 확정: 2021-05-07 배당: 2025-07-01 | 보: 2억 2,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 이OO 대항력 있음 | 402호전부 | 전입: 2021-05-26 확정: 2021-05-07 배당: 2025-07-01 | 보: 2억 2,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 이OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2021-05-26 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (4건) | - | 보: 6억 6,000만원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2021-11-12 | 소유권 | 최OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2021-11-12 | 소유권 | 김OO | - | 소멸 | - |
| 3 | 2021-11-12 | 약정/금지사항/환매특약 | - | - | 인수 | - |
| 4 | 2024-09-26 | 가압류 | 남OO | 610,775,721원 | 소멸기준 | - |
| 5 | 2024-10-02 | 가압류 | 남OO | 357,951,294원 | 소멸 | - |
| 6 | 2024-11-01 | 임차권설정 | 이OO | 290,000,000원 | 소멸 | - |
| 7 | 2025-06-02 | 강제경매 | 이OO | - | 소멸 | - |
| 8 | 2025-06-30 | 압류 | 국OO | - | 소멸 | - |
| 9 | 2025-06-30 | 압류 | 국OO | - | 소멸 | - |
| 10 | 2025-11-21 | 압류 | 국 | - | 소멸 | - |
| 11 | 2025-12-03 | 압류 | 국 | - | 소멸 | - |
주의사항 및 매각조건
매수인에게 대항할 수 있는 을구 1번 임차권등기(임대차보증금 290,000,000원, 전입일자 2021.5.26. 확정일자 2021.5.7.)가 있으므로 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액은 매수인에게 인수될 수 있음
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 경기도 고양시 일산동구 동국로197번길 46 (성석동, 한울하임) | 대지면적 | 1,024㎡ (309.8평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 63.8㎡ (19.3평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 6.2% |
| 주용도 | 연립주택,다세대,빌라 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 고양시 관할 등기소 (고양지원) | 고양지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 중부/인천지방국세청 | 경기도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 고양시세무서 | 고양시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 일산동구 행정복지센터(주민센터) | 경기도 고양시 일산동구 동국로197번길 46 (성석동, 한울하임) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 2억 4,700만원 | 2억 254만원 | 82% | 6.2명 | 2억 254만원 |
| 최근 3개월 | 2억 4,700만원 | 2억 7만원 | 81% | 5.8명 | 2억 7만원 |
| 최근 6개월 | 2억 4,700만원 | 1억 9,760만원 | 80% | 5.4명 | 1억 9,760만원 |
| 최근 12개월 | 2억 4,700만원 | 1억 9,513만원 | 79% | 5.1명 | 1억 9,513만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 81점 / 100점
자동 분석 기준으로 입찰 전 전문가 확인이 필요한 물건입니다.
핵심 주의 요인 (5건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약이 11건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
임차인 또는 점유 관련 데이터가 4건 있습니다.
수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 96.0%입니다.
유찰 횟수가 6회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 498만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,309만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 645만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,242만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 751만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,217만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 11건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 4건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 7건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 19장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 96.0% 하락, 유찰 6회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 항목 중 입찰자가 인수할 가능성이 있는 권리가 있는지 확인해 주세요.
근거: 등기 요약이 11건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
- 2
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 4건 있습니다.
- 3
비소멸 권리 문구가 실제 인수 부담으로 이어지는지 원문 기준으로 확인해 주세요.
근거: 수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
- 4
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 96.0%입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (20건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경64282 | 단독·다가구 | 경기도 고양시 일산동구 식사동 729-7 어반트리비 | 2026.09.02 | 2억 9,700만원 | 1억 2,697만원 | 42.8% | 매각 |
| 2025타경63544 | 단독·다가구 | 경기도 고양시 일산동구 식사동 783 데시앙빌 | 2026.09.03 | 2억 7,200만원 | 2억 2,006만원 | 80.9% | 매각 |
| 2025타경62789 | 단독·다가구 | 경기도 고양시 일산동구 약산길 42-55 (중산동, 현대미소지움) | 2026.05.20 | 1억 8,900만원 | 8,228만원 | 43.5% | scheduled |
| 2025타경4882 | 단독·다가구 | 경기도 고양시 일산동구 진밭로45번길 49-3 (성석동) | 2026.04.22 | 7억 8,514만원 | 4억 1,510만원 | 52.9% | 매각 |
| 2025타경62454 | 단독·다가구 | 경기도 고양시 일산동구 숲속마을2로 114-4 (풍동) | 2026.05.21 | 12억 355만원 | 6억 2,000만원 | 51.5% | 매각 |
| 2025타경63600 | 단독·다가구 | 경기도 고양시 일산동구 성석동 1457-48 | 2026.08.18 | 4억 4,657만원 | 2억 1,882만원 | 49% | 매각 |
| 2025타경64888 | 단독·다가구 | 경기도 고양시 일산동구 일산로285번길 17 (마두동) | 2026.07.07 | 17억 4,565만원 | 9억 7,260만원 | 55.7% | 매각 |
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