2025타경511938
유찰 2회지분매각2026.06.24 (제219호 법정)||
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| 소재지 | 인천광역시 남동구 장수동 781-3 주건축물 [도로명] 인천광역시 남동구 장자로5번길 18-10 (장수동,주건축물) | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 다세대 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 토지·건물 일괄매각 |
| 토지면적 | 344.4㎡ (104.2평) | 건물면적 | 52.41㎡ (15.9평) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 227,000,000원 | 최저가격 | (70%)158,900,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)15,890,000원 | 청구금액 | 249,000,000원 | 채권자 | 채권자 있음 |
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매각입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1회 | 2026.04.15 | (100%)227,000,000원 | 유찰 |
| 2회 | 2026.05.18 | (70%)158,900,000원 | 유찰 |
| 3회 | 2026.06.24 | (49%)111,230,000원 | 매각 |
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물건 사진 (10장)
사진 01
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사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 인천광역시 남동구 장수동 781-3 주건축물 | 대 (제2종일반주거지역) | 344.4㎡ (104.2평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 1,596,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 인천광역시 남동구 장수동 781-3 주건축물 (인천광역시 남동구 장자로5번길 18-10 (장수동,주건축물)) | 철근콘크리트구조 · (공동주택) | 52.41㎡ (15.9평) | 토지·건물 일괄평가 | 매각포함 (일괄매각) |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 344.4㎡ (104.2평) 건물: 52.41㎡ (15.9평) | 227,000,000원 | |||
[공부와의 차이]
철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건내의 3층 303호로서, 외벽 : 인조석붙임 마감. 내벽 : 벽지 및 일부타일 마감. 창호 : 새시 창호 등임. 다세대주택으로 이용중임. 급.배수 및 위생설비, 승강기설비, 난방설비 등이 되어 있음. 세장형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임. 본건 북측으로 약8미터의 도로에 접함. 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(장수구획), 가축사육제한구역(2013-03-08), 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21))(외국인등에 한함(지정기간 2025.08.26~2026.08.25)). 임대관계는 미상임.
[현황 · 위치 및 주변환경]
본건은 인천광역시 남동구 장수동소재 '인천대공원역' 북서측으로 약300미터 지점에 위치하며 주위 일대는 동류형의 공동주택, 아파트 및 공원, 근린생활시설 등이 소재 함. 본건까지 차량출입 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통상황은 무난함.
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임차인 현황
말소기준일(소액) : 2023-09-19|배당요구종기일 : 2025.11.17
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김OO 대항력 있음 | 전부 | 전입: 2021-08-17 확정: 2021-08-02 배당: - | 보: 2억 4,900만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 주OO 대항력 있음 | 전부 | 전입: 2021-08-17 확정: 2021-08-02 배당: 2025-11-05 | 보: 2억 4,900만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (2건) | - | 보: 4억 9,800만원 | 인수총액 0원 | - | |
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등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
말소기준권리 : 2023.9.19. 가압류|청구/채권금액 : 249,000,000원
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2021-09-01 | 소유권 | 손OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2023-09-19 | 가압류 | 주OO | 1,020,000,000원 | 소멸기준 | - |
| 3 | 2023-09-25 | 임차권설정 | 김OO | 249,000,000원 | 소멸 | - |
| 4 | 2025-08-28 | 강제경매 | 주OO | - | 소멸 | - |
회원전용등기부등본(건물·토지) 전체 을구/갑구 상세 내역 및 전입세대열람원은 로그인한 인증 회원에게만 공개됩니다.
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주의사항 및 매각조건
특별매각조건 없음. 현황조사서 및 매각물건명세서를 반드시 열람하여 점유관계 및 미납 관리비 등을 사전 확인하시기 바랍니다.
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당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
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국토교통부 실거래가 원문 ↗국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
매매 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
전·월세 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
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[N단지] 네이버부동산 단지 바로가기 ↗단지 정보 — 781-3 주건축물
| 단지명 | 781-3 주건축물 | 총 세대수 | 10세대 | 동 수 | - | 건설사 | - |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 총 주차대수 | - | 세대당 주차 | - | 난방 방식 | 개별난방 | 난방 연료 | 도시가스 |
| 최저/최고층 | 지상 5층 | 관리사무소 | - | 충전시설 | 완속/급속 충전소 구비 | 면적 유형 | 공급/전용 다양 |
| 교육시설 | 인근 초·중·고 도보 통학권 | 편의/공원 | 단지 인근 상권 및 근린공원 인접 | ||||
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체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
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건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 인천광역시 남동구 장수동 781-3 주건축물 | 대지면적 | 344.4㎡ (104.2평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 52.41㎡ (15.9평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 15.2% |
| 주용도 | 공동주택 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 | 사용승인일자 | 2021-05-12 |
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관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 남동구 관할 등기소 (인천지방법원) | 인천광역시 미추홀구 소성로 163 (학익동) 등기국(과) | 032-860-1114 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 중부/인천지방국세청 | 인천광역시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 남동구세무서 | 남동구 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 장수동 행정복지센터(주민센터) | 인천광역시 남동구 장수동 781-3 주건축물 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
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법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 2억 2,700만원 | 1억 8,614만원 | 82% | 6.2명 | 1억 8,614만원 |
| 최근 3개월 | 2억 2,700만원 | 1억 8,387만원 | 81% | 5.8명 | 1억 8,387만원 |
| 최근 6개월 | 2억 2,700만원 | 1억 8,160만원 | 80% | 5.4명 | 1억 8,160만원 |
| 최근 12개월 | 2억 2,700만원 | 1억 7,933만원 | 79% | 5.1명 | 1억 7,933만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
신뢰도: 높음 (안정)taxonomy_median_baseline
AI 예측 낙찰가
1억 1,229만원
최저매각가 대비 +106만원
예상 최저가 대비 낙찰가율
101.0%
연립/다세대/빌라 기준 회귀 추정
AI 리스크 점수20.1점
낮을수록 권리·점유 안전
AI 유동성 지수75.4점
시장 거래 회전 및 환금성
종합 추천 점수64.905점
가격 매력도 및 안정성 종합
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표R3중점 확인 필요
위험도 점수: 48점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (2건)
입찰 전 우선 소명 대상임차·점유 정보 확인 필요주의
임차인 또는 점유 관련 데이터가 2건 있습니다.
비소멸 권리 신호확인
수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금보수 시나리오
1억 5,890만원
- 예상 대출액
- 7,945만원
- 필요 현금(실투자)
- 8,919만원
- 가정 조건
- LTV 50%
기준 시나리오 (권장)
1억 7,161만원
- 예상 대출액
- 1억 296만원
- 필요 현금(실투자)
- 7,853만원
- 가정 조건
- LTV 60%
공격 시나리오
1억 8,432만원
- 예상 대출액
- 1억 1,981만원
- 필요 현금(실투자)
- 7,454만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트권리확인 필요
등기 요약 4건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
점유확인 필요
임차·점유 데이터 2건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
원문준비 완료
연결 문서 12건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
현장준비 완료
사진 17장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
가격준비 완료
감정가 대비 30.0% 하락, 유찰 2회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
자금준비 완료
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (3개)
전문가 검토 권장- 1
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 2건 있습니다.
- 2
비소멸 권리 문구가 실제 인수 부담으로 이어지는지 원문 기준으로 확인해 주세요.
근거: 수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
- 3
현재 최저가 기준으로 입찰가 상한과 필요 현금이 적정한지 확인해 주세요.
근거: 입찰가는 권리 리스크와 자금 여력을 같이 봐야 합니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석평균 낙찰가율 62.8%
100% 이상 (경합) 75%~100% (적정) 75% 미만 (저가) 평균선
인근 유사 물건 낙찰 사례 (20건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경511938 | 다세대·연립 | 인천광역시 남동구 장자로5번길 18-10 (장수동) | 2026.06.24 | 2억 2,700만원 | 1억 3,598만원 | 59.9% | 매각 |
| 2026타경501224 | 다세대·연립 | 인천광역시 남동구 장수동 782-4 유엔빌리지6차 3층302호 | 2026.08.04 | 1억 6,600만원 | 1억 320만원 | 62.2% | 매각 |
| 2026타경500670 | 다세대·연립 | 인천광역시 남동구 장수동 782-4 유엔빌리지6차 5층501호 | 2026.07.03 | 1억 4,400만원 | 7,368만원 | 51.2% | 매각 |
| 2025타경511326 | 다세대·연립 | 인천광역시 남동구 장자로5번길 10-22 (장수동, 장수드림빌) | 2026.05.18 | 2억 5,300만원 | 1억 4,490만원 | 57.3% | 매각 |
| 2024타경533662 | 다세대·연립 | 인천광역시 남동구 장자로 42 (장수동, 포인트빌) | 2026.05.22 | 1억 600만원 | 1억 72만원 | 95% | 매각 |
| 2025타경511582 | 다세대·연립 | 인천광역시 남동구 장자로46번길 6 (장수동, 라온힐스) | 2026.07.23 | 1억 3,300만원 | 8,551만원 | 64.3% | 매각 |
| 2025타경513600 | 다세대·연립 | 인천광역시 남동구 장자로46번길 1 (장수동, 제이 클래스) | 2026.04.24 | 2억 400만원 | 1억 3,262만원 | 65% | 매각 |
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