2025타경71436
유찰 2회지분매각대지권미등기유치권신고| 소재지 | 경기도 가평군 설악면 한서로124번길 15 [도로명] 경기도 가평군 한서로124번길 15 | 경매구분 | 부동산임의경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 다세대 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 1. 일괄매각 2. 가압류기입등기 촉탁으로 구분건물이 보존등기되어 대지권은 미등기이며, 구분건물에 그 대지권(목록1)의 적정대지지분을 포함하여 일체로 평가 및 매각함 3. 현황조사서상 유치권자 양화석, 박미자가 101호, 102호, 203호, 401호, 402호를 점유하고 유치권행사를 하고 있다고 기재되어 있으나 그 성립여부는 불분명함 |
| 토지면적 | 632㎡ (191.2평) | 건물면적 | 54.7㎡ (16.5평) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 1,518,000,000원 | 최저가격 | (70%)1,062,600,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)106,260,000원 | 청구금액 | 1,296,694,980원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1회 | 2025.11.19 | (100%)1,518,000,000원 | 변경 |
| 2회 | 2026.06.18 | (100%)1,518,000,000원 | 유찰 |
| 3회 | 2026.07.23 | (70%)1,062,600,000원 | 유찰 |
| 4회 | 2026.08.27 | (49%)743,820,000원 | 유찰 |
| 5회 | 2026.10.08 | (34%)520,674,000원 | 유찰 |
물건 사진 (19장)
사진 01
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사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 경기도 가평군 설악면 한서로124번길 15 | 대 (계획관리지역) | 632㎡ (191.2평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 146,200원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 경기도 가평군 설악면 한서로124번길 15 (경기도 가평군 한서로124번길 15) | 철근콘크리트구조 | 54.7㎡ (16.5평) | 토지·건물 일괄평가 | 1. 일괄매각 2. 가압류기입등기 촉탁으로 구분건물이 보존등기되어 대지권은 미등기이며, 구분건물에 그 대지권(목록1)의 적정대지지분을 포함하여 일체로 평가 및 매각함 3. 현황조사서상 유치권자 양화석, 박미자가 101호, 102호, 203호, 401호, 402호를 점유하고 유치권행사를 하고 있다고 기재되어 있으나 그 성립여부는 불분명함 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 632㎡ (191.2평) 건물: 54.7㎡ (16.5평) | 1,518,000,000원 | |||
철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층 중 1층 101호 외 9개호로서 외벽: 치장벽돌쌓기 마감. 내벽: 벽지 및 일부 타일 마감. 창호: 샤시 창호임. 기호 2~11 : 다세대주택으로 이용중임. (내부구조는 '건물이용상태' 참조) 급배수 및 위생설비, 개별난방설비, 승강기설비 등이 되어있음. 세장형의 토지로서 인접지와 등고평탄한 다세대주택 건부지임. 북서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접함. 기호 1 : 계획관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 사육제한), 자연보전권역. 임대관계: 미상. 기 타: 대지권이 미정리된 상태임.
본건은 경기도 가평군 설악면 창의리 소재 '창의리마을회관' 서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 일부 다세대주택, 농경지 등이 혼재하는 주거지역으로서 주위환경은 보통임. 본건까지 차량출입이 용이하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임. 기호 2~11 :
1. 일괄매각 2. 가압류기입등기 촉탁으로 구분건물이 보존등기되어 대지권은 미등기이며, 구분건물에 그 대지권(목록1)의 적정대지지분을 포함하여 일체로 평가 및 매각함 3. 현황조사서상 유치권자 양화석, 박미자가 101호, 102호, 203호, 401호, 402호를 점유하고 유치권행사를 하고 있다고 기재되어 있으나 그 성립여부는 불분명함
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2024-07-10 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 이OO 대항력 없음 | 302호전부(91.32㎡) | 전입: 2024-07-10 확정: 2024-08-08 배당: 2025-06-20 | 보: 3,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 고OO 대항력 없음 | 301호전부 | 전입: 2024-10-15 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 고OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2024-10-15 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2024-11-06 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 없음 | 202호전부(방3칸) | 전입: 2024-11-06 확정: 2025-11-06 배당: 2025-04-10 | 보: 3,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 이OO 대항력 없음 | 201호전부(방3칸) | 전입: 2024-12-16 확정: 2024-12-16 배당: 2025-04-10 | 보: 3,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 이OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2024-12-16 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계OO 대항력 없음 | 303호전부(방3칸) | 전입: 2025-01-06 확정: 2025-01-06 배당: 2025-04-30 | 보: 3,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2025-01-06 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 박OO 대항력 없음 | 401호전부 | 전입: 2025-03-18 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 박OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2025-03-18 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 양OO 대항력 없음 | 102호방3칸전부 | 전입: 2025-04-03 확정: 2025-06-04 배당: 2025-05-30 | 보: 1,000만원 월: 750,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 양OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2025-04-03 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (14건) | - | 보: 1억 3,000만원 월: 750,000원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2021-08-17 | 근저당권 목록 | 선순위 권리자 | - | 말소 | 말소기준권리 (최선순위) |
| 2 | 2024-02-22 | 가압류 | 권리자 | - | 말소 | 말소기준 후보 권리 |
| 3 | - | 경매개시결정(신청채권) | 신청채권자 | 1,296,694,980원 | 소멸 | 경매신청 채권청구액 |
주의사항 및 매각조건
1. 일괄매각 2. 가압류기입등기 촉탁으로 구분건물이 보존등기되어 대지권은 미등기이며, 구분건물에 그 대지권(목록1)의 적정대지지분을 포함하여 일체로 평가 및 매각함 3. 현황조사서상 유치권자 양화석, 박미자가 101호, 102호, 203호, 401호, 402호를 점유하고 유치권행사를 하고 있다고 기재되어 있으나 그 성립여부는 불분명함
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 경기도 가평군 설악면 한서로124번길 15 | 대지면적 | 632㎡ (191.2평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 54.7㎡ (16.5평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 8.7% |
| 주용도 | 다세대 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 가평군 관할 등기소 (남양주지원) | 남양주지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 중부/인천지방국세청 | 경기도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 가평군세무서 | 가평군 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 설악면 행정복지센터(주민센터) | 경기도 가평군 설악면 한서로124번길 15 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 15억 1,800만원 | 12억 4,476만원 | 82% | 6.2명 | 12억 4,476만원 |
| 최근 3개월 | 15억 1,800만원 | 12억 2,958만원 | 81% | 5.8명 | 12억 2,958만원 |
| 최근 6개월 | 15억 1,800만원 | 12억 1,440만원 | 80% | 5.4명 | 12억 1,440만원 |
| 최근 12개월 | 15억 1,800만원 | 11억 9,922만원 | 79% | 5.1명 | 11억 9,922만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 50점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (3건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
임차인 또는 점유 관련 데이터가 14건 있습니다.
법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 5억 3,130만원
- 필요 현금(실투자)
- 5억 5,098만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 6억 8,856만원
- 필요 현금(실투자)
- 4억 7,966만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 8억 120만원
- 필요 현금(실투자)
- 4억 5,297만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 0건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 14건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 7건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 19장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 30.0% 하락, 유찰 2회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (3개)
전문가 검토 권장- 1
등기 원문 기준으로 말소기준권리와 인수 가능 권리를 확인해 주세요.
근거: 등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
- 2
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 14건 있습니다.
- 3
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (3건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2024타경87379 | 다세대·연립 | 경기도 가평군 설악면 신천중앙로88번길 29-15 | 2026.06.17 | 2억 4,000만원 | 8,232만원 | 34.3% | 매각 |
| 2025타경71838 | 단독·다가구 | 경기도 가평군 설악면 한서로 69-130 | 2026.10.08 | 22억 1,393만원 | 9억 7,200만원 | 43.9% | 매각 |
| 2024타경80019 | 단독·다가구 | 경기도 가평군 설악면 한서로156번길 73-98 | 2026.10.15 | 4억 1,169만원 | 1억 4,410만원 | 35% | 매각 |
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