2025타경5304
유찰 3회| 소재지 | 전라남도 강진군 도암면 용흥리 산37 | 경매구분 | 부동산임의경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 임야 | 접수/개시결정 | 2025.08.13 | 매각물건 | - 일괄매각 - 목록 1, 2, 3, 4 공부상 '임야'이나, 현황 '주거나지'임 - 목록 5. 공부상 '임야'이나 현황 '도로'임 - 목록 1. ~ 5. 강진군의 개발행위허가(단독주택 신축 부지조성) 있음 - 목록 1, 2, 3, 4 최선순위 지상권설정등기(2022. 5. 30. 접수 제5184호)는 말소동의서 2026. 3. 9. 제출됨 |
| 토지면적 | 4,663㎡ (1410.6평) | 건물면적 | 0 | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 653,193,000원 | 최저가격 | (51%)334,434,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)52,255,400원 | 청구금액 | 433,378,737원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1회 | 2026.04.20 | (100%)653,193,000원 | 변경 |
| 2회 | 2026.06.08 | (100%)653,193,000원 | 유찰 |
| 3회 | 2026.07.27 | (80%)522,554,000원 | 유찰 |
| 4회 | 2026.09.14 | (64%)418,043,000원 | 유찰 |
| 5회 | 2026.10.26 | (51%)334,434,000원 | 진행 |
물건 사진 (13장)
사진 01
사진 02
사진 03
사진 04
사진 05
사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 전라남도 강진군 도암면 용흥리 산37 | 대 | 4,663㎡ (1410.6평) | 토지·건물 일괄평가 | 매각포함 |
| 건물 2 | 전라남도 강진군 도암면 용흥리 산37 | 임야 | - | 토지·건물 일괄평가 | - 일괄매각 - 목록 1, 2, 3, 4 공부상 '임야'이나, 현황 '주거나지'임 - 목록 5. 공부상 '임야'이나 현황 '도로'임 - 목록 1. ~ 5. 강진군의 개발행위허가(단독주택 신축 부지조성) 있음 - 목록 1, 2, 3, 4 최선순위 지상권설정등기(2022. 5. 30. 접수 제5184호)는 말소동의서 2026. 3. 9. 제출됨 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 4,663㎡ (1410.6평) 건물: - | 653,193,000원 | |||
본건은 전라남도 강진군 도암면 용흥리 소재 '다산베아체CC' 북측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택 및 임야 등이 소재하는 미성숙 주택지대로서, 주위환경은 보통입니다. 본건까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통상황은 보통입니다. 기호(1),(3)은 인접지 및 인접도로 대비 등고 완만한 사다리형 토지로서, 주거나지 상태입니다. 기호(2,(4)는은 인접지 및 인접도로 대비 등고 완만한 세장형 토지로서, 주거나지 상태입니다. 기호(5)는 인접지 및 인접도로 대비 등고 완만한 부정형 토지로서, 도로 상태입니다. 기호(1)~(5)는 동측으로 노폭 약 6m의 아스팔트포장도로가 개설되어 있습니다. 기호(1)~(5)는 계획관리지역(2024-08-16), 가축사육제한구역(상대_가축사육제한구역(개,돼지) 취수시설,도로,하천,저수지 등의 직선거리는 관련부서 협의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(상대_가축사육제한구역(닭,오리,메추리) 취수시설,도로,하천,저수지
- 일괄매각 - 목록 1, 2, 3, 4 공부상 '임야'이나, 현황 '주거나지'임 - 목록 5. 공부상 '임야'이나 현황 '도로'임 - 목록 1. ~ 5. 강진군의 개발행위허가(단독주택 신축 부지조성) 있음 - 목록 1, 2, 3, 4 최선순위 지상권설정등기(2022. 5. 30. 접수 제5184호)는 말소동의서 2026. 3. 9. 제출됨
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조사된 임차 내역이 없거나 전입신고자가 없습니다. (소유자 점유 추정) | |||||
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2023-07-27 | 근저당권 | 남OO | - | 말소 | 말소기준권리 (최선순위) |
| 2 | 2025-08-13 | 경매개시결정(신청채권) | 북OOOOOOOO | 433,378,737원 | 소멸 | 경매신청 채권청구액 |
주의사항 및 매각조건
- 일괄매각 - 목록 1, 2, 3, 4 공부상 '임야'이나, 현황 '주거나지'임 - 목록 5. 공부상 '임야'이나 현황 '도로'임 - 목록 1. ~ 5. 강진군의 개발행위허가(단독주택 신축 부지조성) 있음 - 목록 1, 2, 3, 4 최선순위 지상권설정등기(2022. 5. 30. 접수 제5184호)는 말소동의서 2026. 3. 9. 제출됨
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 전라남도 강진군 도암면 용흥리 산37 | 대지면적 | 4,663㎡ (1410.6평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | - | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / - |
| 주용도 | 임야 | 주구조 / 층수 | - | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 강진군 관할 등기소 (장흥지원) | 장흥지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 전라남도 관할 지방국세청 | 전라남도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 강진군세무서 | 강진군 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 도암면 행정복지센터(주민센터) | 전라남도 강진군 도암면 용흥리 산37 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 6억 5,319만원 | 5억 3,561만원 | 82% | 6.2명 | 5억 3,561만원 |
| 최근 3개월 | 6억 5,319만원 | 5억 2,908만원 | 81% | 5.8명 | 5억 2,908만원 |
| 최근 6개월 | 6억 5,319만원 | 5억 2,255만원 | 80% | 5.4명 | 5억 2,255만원 |
| 최근 12개월 | 6억 5,319만원 | 5억 1,602만원 | 79% | 5.1명 | 5억 1,602만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 50점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (4건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 48.8%입니다.
유찰 횟수가 3회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 1억 6,721만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 7,889만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 2억 1,671만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 5,644만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 2억 5,216만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 4,804만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 0건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 0건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 6건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 13장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 48.8% 하락, 유찰 3회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 원문 기준으로 말소기준권리와 인수 가능 권리를 확인해 주세요.
근거: 등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
- 2
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
- 3
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 48.8%입니다.
- 4
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 3회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (2건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2024타경6513 | 토지·임야 | 전라남도 강진군 대구면 저두리 산20 | 2026.06.08 | 3억 8,711만원 | 1억 217만원 | 26.4% | 매각 |
| 2024타경6513 | 토지·임야 | 전라남도 강진군 대구면 저두리 산18 | 2026.06.08 | 1억 9,715만원 | 5,527만원 | 28% | 매각 |
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