2023타경102448
유찰 14회제시외건물포함✓ RX 권리분석 완료✓ VX 실거래 대조✓ MX 경쟁률 추정✓ LX 공적장부 검증
2026.11.17 (제112호법정)||
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| 소재지 | 서울특별시 강서구 방화동로14길 12 (방화동, 리치펠리스) [도로명] 서울특별시 강서구 방화동로14길 | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 다세대 | 접수/개시결정 | 2023.02.09 | 매각물건 | 제시외 건물 있음 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각 |
| 토지면적 | 704㎡ (213.0평) | 건물면적 | 0 (제시외 건물 포함) | 소유자 | 비공개 (개인) |
| 감정가격 | 308,000,000원 | 최저가격 | (64%)197,120,000원 | 채무자 | 비공개 (소유자 겸 채무자) |
| 입찰보증금 | (10%)15,769,600원 | 청구금액 | 234,715,354원 | 채권자 | 채권자 있음 |
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입찰진행입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 15회 | 2026.11.17 | (64%)197,120,000원 | 진행중 |
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물건 사진 (1장)
사진 01 · 클릭하여 확대현장 · 공간정보 뷰어
| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 서울특별시 강서구 방화동로14길 12 (방화동, 리치펠리스) | 대 (제2종일반주거지역) | 704㎡ (213.0평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 4,099,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 서울특별시 강서구 방화동로14길 12 (방화동, 리치펠리스) (서울특별시 강서구 방화동로14길) | 다세대 · (공동주택) | - | 토지·건물 일괄평가 | 제시외 건물 있음 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 704㎡ (213.0평) 건물: - | 308,000,000원 | |||
[참고사항]
제시외 건물 있음 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각
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임차인 현황
말소기준일(소액) : -|배당요구종기일 : 2023.05.09
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조사된 임차 내역이 없거나 전입신고자가 없습니다. (소유자 점유 추정) | |||||
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등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
말소기준권리 : -|청구/채권금액 : 234,715,354원
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2023-02-09 | 경매개시결정(신청채권) | 주OOOOOOO | 234,715,354원 | 소멸 | 경매신청 채권청구액 |
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주의사항 및 매각조건
제시외 건물 있음 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각
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당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 비공개 (소유자 겸 채무자) |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 비공개 (개인) | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
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국토교통부 실거래가 원문 ↗국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
매매 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
전·월세 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
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[N단지] 네이버부동산 단지 바로가기 ↗단지 정보 — (방화동, 리치펠리스)
| 단지명 | (방화동, 리치펠리스) | 총 세대수 | 6세대 | 동 수 | - | 건설사 | - |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 총 주차대수 | - | 세대당 주차 | - | 난방 방식 | 개별난방 | 난방 연료 | 도시가스 |
| 최저/최고층 | 지상 6층 | 관리사무소 | - | 충전시설 | 완속/급속 충전소 구비 | 면적 유형 | 공급/전용 다양 |
| 교육시설 | 인근 초·중·고 도보 통학권 | 편의/공원 | 단지 인근 상권 및 근린공원 인접 | ||||
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체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
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건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 서울특별시 강서구 방화동로14길 12 (방화동, 리치펠리스) | 대지면적 | 704㎡ (213.0평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | - | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / - |
| 주용도 | 공동주택 | 주구조 / 층수 | - | 사용승인일자 | 2014-08-12 |
■
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 강서구 관할 등기소 (서울남부지방법원) | 서울특별시 양천구 신월로 386 (신정동) 등기국(과) | 02-2192-1114 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 서울지방국세청 | 서울특별시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 강서구세무서 | 강서구 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 방화동로14길 행정복지센터(주민센터) | 서울특별시 강서구 방화동로14길 12 (방화동, 리치펠리스) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
■
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 3억 800만원 | 2억 5,256만원 | 82% | 6.2명 | 2억 5,256만원 |
| 최근 3개월 | 3억 800만원 | 2억 4,948만원 | 81% | 5.8명 | 2억 4,948만원 |
| 최근 6개월 | 3억 800만원 | 2억 4,640만원 | 80% | 5.4명 | 2억 4,640만원 |
| 최근 12개월 | 3억 800만원 | 2억 4,332만원 | 79% | 5.1명 | 2억 4,332만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
신뢰도: 보통 (64%)taxonomy_median_baseline
AI 예측 낙찰가
1억 6,354만원
최저매각가 대비 +585만원
예상 최저가 대비 낙찰가율
103.7%
상업/업무시설 기준 회귀 추정
AI 리스크 점수46점
낮을수록 권리·점유 안전
AI 유동성 지수40점
시장 거래 회전 및 환금성
종합 추천 점수35점
가격 매력도 및 안정성 종합
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표R3중점 확인 필요
위험도 점수: 63점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (4건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약 부족주의
등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
위반건축물 가능성주의
건축물 관련 위험 신호가 표시되어 있습니다.
원문 문서 부족확인
연결 문서가 없어 자동 판단 근거가 제한적입니다.
유찰 반복확인
유찰 횟수가 14회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금보수 시나리오
1억 9,712만원
- 예상 대출액
- 9,856만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 872만원
- 가정 조건
- LTV 50%
기준 시나리오 (권장)
2억 1,288만원
- 예상 대출액
- 1억 2,773만원
- 필요 현금(실투자)
- 9,549만원
- 가정 조건
- LTV 60%
공격 시나리오
2억 2,865만원
- 예상 대출액
- 1억 4,862만원
- 필요 현금(실투자)
- 9,054만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트권리확인 필요
등기 요약 0건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
점유준비 완료
임차·점유 데이터 0건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
원문확인 필요
연결 문서 0건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
현장확인 필요
사진 23장, 위반건축물 신호 있음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
가격확인 필요
감정가 대비 36.0% 하락, 유찰 14회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
자금준비 완료
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 원문 기준으로 말소기준권리와 인수 가능 권리를 확인해 주세요.
근거: 등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
- 2
건축물대장과 현황이 일치하는지 확인해 주세요.
근거: 건축물 관련 위험 신호가 표시되어 있습니다.
- 3
감정평가서, 현황조사서, 매각물건명세서 원문 확보가 필요한지 확인해 주세요.
근거: 연결 문서가 없어 자동 판단 근거가 제한적입니다.
- 4
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 14회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석평균 낙찰가율 62.7%
100% 이상 (경합) 75%~100% (적정) 75% 미만 (저가) 평균선
인근 유사 물건 낙찰 사례 (20건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경11182 | 다세대·연립 | 서울특별시 강서구 방화대로33길 32-22 (방화동, 동원아트빌) | 2026.08.04 | 2억 9,000만원 | 1억 5,310만원 | 52.8% | 매각 |
| 2024타경149451 | 다세대·연립 | 서울특별시 강서구 방화대로33길 32-22 (방화동, 동원아트빌) | 2026.02.05 | 2억 7,888만원 | 1억 5,365만원 | 55.1% | 매각 |
| 2025타경11148 | 다세대·연립 | 서울특별시 강서구 방화동로14길 27-8 (방화동, 이프아이 방화) | 2026.08.11 | 2억 5,700만원 | 1억 6,500만원 | 64.2% | 매각 |
| 2025타경778 | 다세대·연립 | 서울특별시 강서구 방화동 596-6 대흥빌라 제3층 제302호 | 2026.07.30 | 2억 9,800만원 | 2억 4,290만원 | 81.5% | 매각 |
| 2025타경12634 | 다세대·연립 | 서울특별시 강서구 금낭화로9길 13-6 (방화동, 제이스빌) | 2026.09.02 | 3억 2,500만원 | 2억 1,580만원 | 66.4% | 매각 |
| 2025타경12635 | 다세대·연립 | 서울특별시 강서구 금낭화로9길 13-6 (방화동, 제이스빌) | 2026.08.19 | 3억 4,700만원 | 2억 3,040만원 | 66.4% | 매각 |
| 2025타경12211 | 다세대·연립 | 서울특별시 강서구 초원로11길 23 (방화동, 마곡M타운-102) | 2026.06.10 | 2억 8,900만원 | 2억 3,199만원 | 80.3% | 매각 |
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