2024타경8612
유찰 4회지분매각| 소재지 | 전남광주통합특별시 광산구 평동로1120번길 12 (송정동, 중앙센트럴시티) [도로명] 광주광역시 광산구 평동로1120번길 12 (송정동,중앙센트럴시티) | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 아파트 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | - 대항력 있는 임차인 있음 - 배당에 있어 임대차보증금보다 선순위인 임금채권자들의 임금(최종 3개월분의 임금 등) 총액 100,253,872원이 있으며, 매각대금 중 위 100,253,872원을 먼저 임금채권자들에게 배당하고 나머지 금액을 다음 순위인 임차인에게 배당하며, 그 결과 임차인의 임대차보증금 중 배당받지 못한 금액은 매수인에게 인수되므로 주의를 요함 |
| 토지면적 | 640㎡ (193.6평) | 건물면적 | 59.3㎡ (17.9평) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 159,000,000원 | 최저가격 | (23%)36,471,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)3,647,100원 | 청구금액 | 13,120,029원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 4회 | 2026.06.24 | (45%)71,232,000원 | 유찰 |
| 5회 | 2026.08.05 | (36%)56,986,000원 | 유찰 |
| 6회 | 2026.09.16 | (29%)45,589,000원 | 유찰 |
| 7회 | 2026.10.28 | (23%)36,471,000원 | 진행 |
물건 사진 (10장)
사진 01
사진 02
사진 03
사진 04
사진 05
사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 전남광주통합특별시 광산구 평동로1120번길 12 (송정동, 중앙센트럴시티) | 대 (제1종일반주거지역) | 640㎡ (193.6평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 1,325,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 전남광주통합특별시 광산구 평동로1120번길 12 (송정동, 중앙센트럴시티) (광주광역시 광산구 평동로1120번길 12 (송정동,중앙센트럴시티)) | 철근콘크리트구조 · (업무시설) | 59.3㎡ (17.9평) | 토지·건물 일괄평가 | - 대항력 있는 임차인 있음 - 배당에 있어 임대차보증금보다 선순위인 임금채권자들의 임금(최종 3개월분의 임금 등) 총액 100,253,872원이 있으며, 매각대금 중 위 100,253,872원을 먼저 임금채권자들에게 배당하고 나머지 금액을 다음 순위인 임차인에게 배당하며, 그 결과 임차인의 임대차보증금 중 배당받지 못한 금액은 매수인에게 인수되므로 주의를 요함 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 640㎡ (193.6평) 건물: 59.3㎡ (17.9평) | 159,000,000원 | |||
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물 내 제8층 제805호로서, 외벽: 석재붙임, 페인팅 마감 등. 내벽: 벽지도배, 타일붙임 등 마감. 창호: 새시창호임. 오피스텔로 이용 중임. 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 스프링클러설비, 도시가스시설, 난방설비 등을 갖추고 있음. 부정형의 토지로 공동주택, 오피스텔 및 근린생활시설 건부지로 이용 중임. 본건 동측으로 접한 노폭 5미터 내외의 포장도로를 통하여 차량접근이 가능함. 근린상업지역, 가로구역별 최고높이 제한지역(2019-03-07)<건축법>, 비행안전제5구역(전술) <군사기지 및 군사시설 보호법>, 철도보호지구<철도안전법>, 중점경관관리구역, 전통상업보 존구역(유통산업발전법). 임대관계는 미상임.
광주광역시 광산구 송정동 소재 "광주송정역" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활 시설, 단독주택 등이 소재하고 있음. 본건까치 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장, 광주송정역, 도산역 등이 위치함.
- 대항력 있는 임차인 있음 - 배당에 있어 임대차보증금보다 선순위인 임금채권자들의 임금(최종 3개월분의 임금 등) 총액 100,253,872원이 있으며, 매각대금 중 위 100,253,872원을 먼저 임금채권자들에게 배당하고 나머지 금액을 다음 순위인 임차인에게 배당하며, 그 결과 임차인의 임대차보증금 중 배당받지 못한 금액은 매수인에게 인수되므로 주의를 요함
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 배OO 대항력 있음 | 805호전부(59.3043㎡) | 전입: 2022-07-13 확정: 2022-06-20 배당: 2024-11-28 | 보: 1억 3,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 배OO 대항력 없음 | 주거 / 805호 | 전입: 2022-07-13 확정: - 배당: - | 보: 1억 3,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (2건) | - | 보: 2억 6,000만원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2022-04-28 | 소유권 | (OOOOOO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2024-07-11 | 압류 | 국OO | - | 소멸기준 | - |
| 3 | 2024-09-19 | 가압류 | 고OO | 12,178,541원 | 소멸 | - |
| 4 | 2024-11-05 | 압류 | 국 | - | 소멸 | - |
| 5 | 2024-11-08 | 강제경매 | 고OO | - | 소멸 | - |
| 6 | 2024-11-08 | 압류 | 광OO | - | 소멸 | - |
| 7 | 2024-12-05 | 가압류 | 삼OO | 106,619,900원 | 소멸 | - |
| 8 | 2024-12-12 | 압류 | 남OO | - | 소멸 | - |
| 9 | 2025-02-20 | 가압류 | 이OO | 35,717,326원 | 소멸 | - |
| 10 | 2025-08-18 | 임차권설정 | 배OO | 130,000,000원 | 소멸 | - |
주의사항 및 매각조건
- 대항력 있는 임차인 있음 - 배당에 있어 임대차보증금보다 선순위인 임금채권자들의 임금(최종 3개월분의 임금 등) 총액 100,253,872원이 있으며, 매각대금 중 위 100,253,872원을 먼저 임금채권자들에게 배당하고 나머지 금액을 다음 순위인 임차인에게 배당하며, 그 결과 임차인의 임대차보증금 중 배당받지 못한 금액은 매수인에게 인수되므로 주의를 요함
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
단지 정보 — (송정동, 중앙센트럴시티)
| 단지명 | (송정동, 중앙센트럴시티) | 총 세대수 | 22세대 | 동 수 | - | 건설사 | - |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 총 주차대수 | - | 세대당 주차 | - | 난방 방식 | 개별난방 | 난방 연료 | 도시가스 |
| 최저/최고층 | 지상 14층 | 관리사무소 | - | 충전시설 | 완속/급속 충전소 구비 | 면적 유형 | 공급/전용 다양 |
| 교육시설 | 인근 초·중·고 도보 통학권 | 편의/공원 | 단지 인근 상권 및 근린공원 인접 | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 전남광주통합특별시 광산구 평동로1120번길 12 (송정동, 중앙센트럴시티) | 대지면적 | 640㎡ (193.6평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 59.3㎡ (17.9평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 9.3% |
| 주용도 | 업무시설 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 | 사용승인일자 | 2018-11-16 |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 광산구 관할 등기소 (광주지방법원) | 광주지방법원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 전남광주통합특별시 관할 지방국세청 | 전남광주통합특별시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 광산구세무서 | 광산구 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 평동로1120번길 행정복지센터(주민센터) | 전남광주통합특별시 광산구 평동로1120번길 12 (송정동, 중앙센트럴시티) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 1억 5,900만원 | 1억 3,038만원 | 82% | 6.2명 | 1억 3,038만원 |
| 최근 3개월 | 1억 5,900만원 | 1억 2,879만원 | 81% | 5.8명 | 1억 2,879만원 |
| 최근 6개월 | 1억 5,900만원 | 1억 2,720만원 | 80% | 5.4명 | 1억 2,720만원 |
| 최근 12개월 | 1억 5,900만원 | 1억 2,561만원 | 79% | 5.1명 | 1억 2,561만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 81점 / 100점
자동 분석 기준으로 입찰 전 전문가 확인이 필요한 물건입니다.
핵심 주의 요인 (5건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약이 10건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
임차인 또는 점유 관련 데이터가 2건 있습니다.
수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 77.1%입니다.
유찰 횟수가 4회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 1,823만원
- 필요 현금(실투자)
- 2,663만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 2,363만원
- 필요 현금(실투자)
- 2,418만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 2,749만원
- 필요 현금(실투자)
- 2,327만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 10건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 2건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 7건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 10장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 77.1% 하락, 유찰 4회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 항목 중 입찰자가 인수할 가능성이 있는 권리가 있는지 확인해 주세요.
근거: 등기 요약이 10건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
- 2
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 2건 있습니다.
- 3
비소멸 권리 문구가 실제 인수 부담으로 이어지는지 원문 기준으로 확인해 주세요.
근거: 수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
- 4
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 77.1%입니다.
YOU MAY ALSO LIKE
