2025타경5392
지분매각| 소재지 | (좌동,엘리움) [도로명] 부산광역시 해운대구 해운대로 794 (좌동,엘리움) | 경매구분 | 부동산임의경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 근린시설 | 접수/개시결정 | 2025.05.23 | 매각물건 | 근린생활시설로 이용중임. |
| 토지면적 | 2,109.9㎡ (638.2평) | 건물면적 | 110.71㎡ (33.5평) | 소유자 | 홍OO |
| 감정가격 | 2,192,000,000원 | 최저가격 | (100%)2,192,000,000원 | 채무자 | 홍OO |
| 입찰보증금 | (10%)219,200,000원 | 청구금액 | 1,664,600,000원 | 채권자 | 대OOOOOOOOOO |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1회 | 2026.08.03 | (100%)2,192,000,000원 | 진행중 |
물건 사진 (0장)
| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | (좌동,엘리움) | 대 | 2,109.9㎡ (638.2평) | 토지·건물 일괄평가 | 매각포함 |
| 건물 2 | (좌동,엘리움) (부산광역시 해운대구 해운대로 794 (좌동,엘리움)) | 철골철근콘크리트구조 · 지상15층 | 110.71㎡ (33.5평) | 토지·건물 일괄평가 | 근린생활시설로 이용중임. |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 2,109.9㎡ (638.2평) 건물: 110.71㎡ (33.5평) | 2,192,000,000원 | |||
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 슬라브지붕 15층 건물로서, 외 벽 : 복합판넬, 강화유리 마감 등, 내 벽 : 타일붙임 및 인테리어 마감 등, 바 닥 : 에폭시, 타일 깔기 마감 등, 창 호 : 강화유리창 구조임. 근린생활시설로 이용중임. 급배수설비 및 위생설비, 천정매립형 에어컨에 읳나 냉난방설비, 승강기설비, 주차설비, 옥내소화전설비, 화재탐지 및 경보설비 등이 되어 있음. 인접지와 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 상업용 건부지로 이용중임. 본건 북측 및 동측으로 광대로와 각각 접함. 중심상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역, 도로(접합), 가축
본건은 부산광역시 해운대구 좌동 소재 '장산역(부산2호선)' 남서측 인근에 위치하는 엘리움 제1층 제101호로서, 인근은 근린생활시설, 업무시설, 공동주택 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 양호함. 본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 버스정류장 및 부산도시철도 2호선 '장산역' 등이 소재하여 전반적인 대중교통 상황은 양호함. 철골
근린생활시설로 이용중임.
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 홍OO 대항력 없음 | 엘리움 1층 101호 | 전입: 2021-03-19 확정: - 배당: - | 보: 1억원 월: 6,000,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (1건) | - | 보: 1억원 월: 6,000,000원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2020-07-08 | 근저당권 | 선순위 권리자 | - | 말소 | 말소기준권리 (최선순위) |
| 2 | 2025-05-23 | 경매개시결정(신청채권) | 대OOOOOOOOOO | 1,664,600,000원 | 소멸 | 경매신청 채권청구액 |
주의사항 및 매각조건
근린생활시설로 이용중임.
당사자 내역
| 채권자 | 대OOOOOOOOOO | 채무자 | 홍OO |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 홍OO | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | (좌동,엘리움) | 대지면적 | 2,109.9㎡ (638.2평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 110.71㎡ (33.5평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 5.2% |
| 주용도 | 근린시설 | 주구조 / 층수 | 철골철근콘크리트구조 · 지상 15층 | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 해당 시/군/구 관할 등기소 (동부지원) | 동부지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | (좌동,엘리움) 관할 지방국세청 | (좌동,엘리움) 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 해당 시/군/구세무서 | 해당 시/군/구 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 해당 읍/면/동 행정복지센터(주민센터) | (좌동,엘리움) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 21억 9,200만원 | 17억 9,744만원 | 82% | 6.2명 | 17억 9,744만원 |
| 최근 3개월 | 21억 9,200만원 | 17억 7,552만원 | 81% | 5.8명 | 17억 7,552만원 |
| 최근 6개월 | 21억 9,200만원 | 17억 5,360만원 | 80% | 5.4명 | 17억 5,360만원 |
| 최근 12개월 | 21억 9,200만원 | 17억 3,168만원 | 79% | 5.1명 | 17억 3,168만원 |
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 61점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (4건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
임차인 또는 점유 관련 데이터가 1건 있습니다.
연결 문서가 없어 자동 판단 근거가 제한적입니다.
연결된 사진 자료가 없습니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 10억 9,600만원
- 필요 현금(실투자)
- 11억 2,811만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 14억 2,041만원
- 필요 현금(실투자)
- 9억 8,098만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 16억 5,276만원
- 필요 현금(실투자)
- 9억 2,592만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 0건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 1건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 0건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 0장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 0% 하락, 유찰 0회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 원문 기준으로 말소기준권리와 인수 가능 권리를 확인해 주세요.
근거: 등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
- 2
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 1건 있습니다.
- 3
감정평가서, 현황조사서, 매각물건명세서 원문 확보가 필요한지 확인해 주세요.
근거: 연결 문서가 없어 자동 판단 근거가 제한적입니다.
- 4
현장 확인 또는 원천 사이트 사진 확인이 필요한지 검토해 주세요.
근거: 연결된 사진 자료가 없습니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (7건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2022타경8445 | 근린상가 | 울산광역시 동구 방어진순환도로 662 (일산동) | 2026.08.25 | 117억 9,009만원 | 95억원 | 80.6% | 매각 |
| 2024타경114002 | 오피스텔 | (미라벨) | 2026.08.31 | 11억 2,500만원 | 5억원 | 44.4% | 매각 |
| 2023타경110133 | 오피스텔 | 부산광역시 수영구 수영로610번길 75 (광안동, 케이디스페이스알파123) | 2026.08.10 | 1억 6,800만원 | 1억 2,001만원 | 71.4% | 매각 |
| 2024타경5591 | 오피스텔 | 부산광역시 연제구 반송로 00028-00001 | 2026.07.22 | 5억 1,200만원 | 3억원 | 58.6% | 매각 |
| 2025타경100228 | 오피스텔 | [집합건물 철근콘크리트구조 25.90㎡] | 2026.06.30 | 1억 700만원 | 7,170만원 | 67% | 진행중 |
| 2025타경100228 | 오피스텔 | [집합건물 철근콘크리트구조 22.93㎡] | 2026.06.30 | 9,500만원 | 6,370만원 | 67.1% | 진행중 |
| 2025타경100228 | 오피스텔 | [집합건물 철근콘크리트구조 28.44㎡] | 2026.06.30 | 1억 1,800만원 | 7,910만원 | 67% | 진행중 |