2024타경13205
유찰 4회| 소재지 | 인천광역시 강화군 선원면 348 [도로명] 인천광역시 강화군 고식이길20번길 29-1 (제1동) | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 기타 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 일괄매각. 목록 1.2. 토지 일부는 현황 도로 상태임. 목록 5.6.은 건축물대장상 '목욕장'으로 감정평가서상 부대설비를 반영하여 평가함(2026.1.16.자 사실조회서) |
| 토지면적 | 575㎡ (173.9평) | 건물면적 | 2,095.73㎡ (634.0평) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 2,689,912,500원 | 최저가격 | (24%)645,848,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)64,584,800원 | 낙찰가격 | 821,000,000원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 5회 | 2026.07.27 | (24%)645,848,000원 | 매각 |
| 6회 | 2026.10.06 | (24%)645,848,000원 | 유찰 |
| 5회 | 2026.11.11 | (24%)645,848,000원 | 03 |
| 7회 | 2026.11.11 | (17%)452,094,000원 | 진행 |
물건 사진 (29장)
사진 01
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사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 인천광역시 강화군 선원면 348 | 대 (계획관리지역) | 575㎡ (173.9평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 163,700원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 인천광역시 강화군 선원면 348 (인천광역시 강화군 고식이길20번길 29-1 (제1동)) | 철근콘크리트조 · 지상3층 | 2,095.73㎡ (634.0평) | 토지·건물 일괄평가 | 일괄매각. 목록 1.2. 토지 일부는 현황 도로 상태임. 목록 5.6.은 건축물대장상 '목욕장'으로 감정평가서상 부대설비를 반영하여 평가함(2026.1.16.자 사실조회서) |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 575㎡ (173.9평) 건물: 2,095.73㎡ (634.0평) | 2,689,912,500원 | |||
본건은 인천광역시 강화군 선원면 창리 소재 "선원면창2리마을회관" 동측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 임야, 단독주택 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임. 본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됨. <기호 1> 인접필지 및 인접도로 대비 대체로 등고평탄한 부정형 토지로서, 주거나지 및 일부 현황도로 상태임. <기호 2> 인접필지 및 인접도로 대비 대체로 북서하향하는 부정형 토지로서, 토지임야 및 일부 현황도로 상태임. <기호 3> 인접필지 및 인접도로 대비 대체로 북서하향하는 사다리형의 완경사지로서, 근린생활시설 건부지임. <기호 4> 인접필지 및 인접도로 대비 대체로 북서하향하는 부정형 토지로서, 지목 및 현황 도로임. <기호 1> 본건을 통과하는 노폭 약4미터 내외의 도로와 접함. <기호 2> 본건을 통과하는 노폭 약4미터 내외의 도로와 접함. <기호 3> 본건 서측으로 노폭 약4미터 내외의 도로와 접함. <기호 4>
일괄매각. 목록 1.2. 토지 일부는 현황 도로 상태임. 목록 5.6.은 건축물대장상 '목욕장'으로 감정평가서상 부대설비를 반영하여 평가함(2026.1.16.자 사실조회서)
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조사된 임차 내역이 없거나 전입신고자가 없습니다. (소유자 점유 추정) | |||||
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 8 | 2017-09-15 | 근저당권 | 상OO | 1,416,000,000원 | 소멸기준 | - |
| 1 | 2019-10-21 | 소유권 | 정OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2019-10-21 | 소유권 | 이OO | - | 소멸 | - |
| 3 | 2019-10-21 | 소유권 | 송OO | - | 소멸 | - |
| 4 | 2019-10-21 | 소유권 | 김OO | - | 소멸 | - |
| 5 | 2019-10-21 | 소유권 | 김OO | - | 소멸 | - |
| 7 | 2019-10-21 | 소유권 | 강OO | - | 소멸 | - |
| 9 | 2019-10-21 | 근저당권 | 상OO | 264,000,000원 | 소멸 | - |
| 10 | 2023-02-16 | 압류 | 국 | - | 소멸 | - |
| 6 | 2023-10-25 | 소유권 | 구OO | - | 소멸 | - |
| 11 | 2024-03-21 | 압류 | 강OO | - | 소멸 | - |
| 12 | 2024-04-08 | 압류 | 김OO | - | 소멸 | - |
| 13 | 2024-05-01 | 가압류 | 중OO | 12,693,536원 | 소멸 | - |
| 14 | 2024-05-07 | 가압류 | 신OO | 10,000,000원 | 소멸 | - |
| 15 | 2024-05-23 | 압류 | 국OO | - | 소멸 | - |
| 16 | 2024-09-30 | 임의경매 | 상OO | - | 소멸 | - |
주의사항 및 매각조건
일괄매각. 목록 1.2. 토지 일부는 현황 도로 상태임. 목록 5.6.은 건축물대장상 '목욕장'으로 감정평가서상 부대설비를 반영하여 평가함(2026.1.16.자 사실조회서)
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 인천광역시 강화군 선원면 348 | 대지면적 | 575㎡ (173.9평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 2,095.73㎡ (634.0평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 364.5% |
| 주용도 | 기타 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트조 · 지상 3층 | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 강화군 관할 등기소 (인천지방법원) | 인천광역시 미추홀구 소성로 163 (학익동) 등기국(과) | 032-860-1114 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 중부/인천지방국세청 | 인천광역시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 강화군세무서 | 강화군 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 선원면 행정복지센터(주민센터) | 인천광역시 강화군 선원면 348 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 26억 8,991만원 | 22억 572만원 | 82% | 6.2명 | 22억 572만원 |
| 최근 3개월 | 26억 8,991만원 | 21억 7,882만원 | 81% | 5.8명 | 21억 7,882만원 |
| 최근 6개월 | 26억 8,991만원 | 21억 5,193만원 | 80% | 5.4명 | 21억 5,193만원 |
| 최근 12개월 | 26억 8,991만원 | 21억 2,503만원 | 79% | 5.1명 | 21억 2,503만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 33점 / 100점
기본 검토는 가능하지만 입찰 전 확인 항목이 남아 있습니다.
핵심 주의 요인 (3건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약이 16건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 76.0%입니다.
유찰 횟수가 4회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 3억 2,292만원
- 필요 현금(실투자)
- 3억 3,802만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 4억 1,850만원
- 필요 현금(실투자)
- 2억 9,467만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 4억 8,696만원
- 필요 현금(실투자)
- 2억 7,845만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 16건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 0건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 7건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 30장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 76.0% 하락, 유찰 4회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 선별 입찰
가격·자금 조건을 맞추면 후보군에 둘 수 있습니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (3개)
전문가 검토 권장- 1
등기 항목 중 입찰자가 인수할 가능성이 있는 권리가 있는지 확인해 주세요.
근거: 등기 요약이 16건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
- 2
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 76.0%입니다.
- 3
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 4회입니다.
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