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제이옥션JAUCTION COURT DATA

서귀포농지경매 | 제주특별자치도 서귀포시 표선면 표선리 2845-1 | 2025타경8893

관련물건번호 (1건)

2025타경8893

유찰 3회제시외건물포함
✓ RX 권리분석 완료✓ VX 실거래 대조✓ MX 경쟁률 추정✓ LX 공적장부 검증
매각기일:2026.11.10 (제101호법정)|담당계:제주지방법원 경매3계 (064-729-2153)|배당종기일:2025.12.30
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소재지
제주특별자치도 서귀포시 표선면 표선리 2845-1
경매구분매각물건 토지 매각
물건종류대지,임야,전답접수/개시결정-매각물건일괄매각, 목록2. 농지취득자격증명 필요함(미제출시 매수신청보증금 미반환), 제시외 구축물(2-1) 포함 - 일괄매각 - 목록2. 농지취득자격증명 제출요함(미제출시 보증금 미반환), 아울러 농지법개정으로 농지위원회 심의를 거쳐 농지취득자격증명 발급 여부를 판단하는 경우에는 14일 이내에 발급하도록 되어 있으므로 입찰 전에 미리 해당 행정관서에 농지취득자격증명의 신청도 가능함을 알려 드립니다. - 제시외 구축물(물통 콘크리트조 117㎡) 매각 포
토지면적2,673㎡ (808.6평)건물면적117㎡ (35.4평) (제시외 건물 포함)소유자소유자 있음
감정가격498,721,000원최저가격
(34%)171,062,000원
채무자채무자 있음
입찰보증금
(10%)17,106,200원
청구금액321,071,599원채권자채권자 있음
■

매각 물건 현황

감정기관 : 법원 지정 감정평가법인
목록소재지 · 지번용도 · 구조 · 내역면적감정가 · 단가비고
토지 1제주특별자치도 서귀포시 표선면 표선리 2845-1대2,673㎡ (808.6평)토지·건물 일괄평가매각포함
건물 2제주특별자치도 서귀포시 표선면 표선리 2845-1대지,임야,전답117㎡ (35.4평)토지·건물 일괄평가일괄매각, 목록2. 농지취득자격증명 필요함(미제출시 매수신청보증금 미반환), 제시외 구축물(2-1) 포함 - 일괄매각 - 목록2. 농지취득자격증명 제출요함(미제출시 보증금 미반환), 아울러 농지법개정으로 농지위원회 심의를 거쳐 농지취득자격증명 발급 여부를 판단하는 경우에는 14일 이내에 발급하도록 되어 있으므로 입찰 전에 미리 해당 행정관서에 농지취득자격증명의 신청도 가능함을 알려 드립니다. - 제시외 구축물(물통 콘크리트조 117㎡) 매각 포
총 감정가격 합계토지: 2,673㎡ (808.6평)
건물: 117㎡ (35.4평)
498,721,000원
[현황 · 위치 및 주변환경]

본건은 제주특별자치도 서귀포시 표선면 표선리 소재 &apos;제주허브동산&apos; 남서측 근거리에 위치하며, 주위는 대체로 전, 과수원 등으로 이용중인 지방도주변 농경지대임. 본건까지 차량 접근이 용이하며, 근거리에 버스정류장 및 일주도로가 소재하는 등 제반 교통사정은 보통임. 기호(1): 인접도로와 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 일부 도로 및 토지임야 상태임. 기호(2): 인접도로와 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 휴경상태의 전임. 기호(1): 북동측으로 현황 도로인 폭 약 3미터 내외의 포장도로에 접함. 기호(2): 북서측으로 폭 약 3미터 내외의 포장도로에 접함. 기호(1), (2): 계획관리지역, 가축사육제한구역(2023.10.20. 고시)(1000m 이내 일부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, <제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>상 경관보전지구4등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전3등급. 후첨 &apos;지적개황도&ap

[참고사항]

일괄매각, 목록2. 농지취득자격증명 필요함(미제출시 매수신청보증금 미반환), 제시외 구축물(2-1) 포함 - 일괄매각 - 목록2. 농지취득자격증명 제출요함(미제출시 보증금 미반환), 아울러 농지법개정으로 농지위원회 심의를 거쳐 농지취득자격증명 발급 여부를 판단하는 경우에는 14일 이내에 발급하도록 되어 있으므로 입찰 전에 미리 해당 행정관서에 농지취득자격증명의 신청도 가능함을 알려 드립니다. - 제시외 구축물(물통 콘크리트조 117㎡) 매각 포

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임차인 현황

말소기준일(소액) : 2018-06-11|배당요구종기일 : 2025.12.30
임차인 / 대항력점유부분 / 기간전입 / 확정 / 배당보증금 / 차임권리분석비고
조사된 임차 내역이 없거나 전입신고자가 없습니다. (소유자 점유 추정)
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등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)

말소기준권리 : 2018.06.11.근저당권|청구/채권금액 : 321,071,599원
순번접수일자등기목적 / 권리종류권리자 (채권자)채권금액소멸여부비고
12018-05-30소유권박OO-소멸-
22018-06-11근저당권농OO288,000,000원소멸기준-
32023-04-21근저당권농OO120,000,000원소멸-
42025-10-01임의경매농OO-소멸-
회원전용등기부등본(건물·토지) 전체 을구/갑구 상세 내역 및 전입세대열람원은 로그인한 인증 회원에게만 공개됩니다.
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주의사항 및 매각조건

일괄매각, 목록2. 농지취득자격증명 필요함(미제출시 매수신청보증금 미반환), 제시외 구축물(2-1) 포함 - 일괄매각 - 목록2. 농지취득자격증명 제출요함(미제출시 보증금 미반환), 아울러 농지법개정으로 농지위원회 심의를 거쳐 농지취득자격증명 발급 여부를 판단하는 경우에는 14일 이내에 발급하도록 되어 있으므로 입찰 전에 미리 해당 행정관서에 농지취득자격증명의 신청도 가능함을 알려 드립니다. - 제시외 구축물(물통 콘크리트조 117㎡) 매각 포

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당사자 내역

채권자채권자 있음채무자채무자 있음
소유자소유자 있음관련사건대법원 나의사건검색 ↗
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국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)

국토교통부 실거래가 원문 ↗
매매 실거래 요약 (단위: 만원)
계약년월건수최저가평균가최고가
동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능)
전·월세 실거래 요약 (단위: 만원)
계약년월건수최저가평균가최고가
동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능)
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체납 내역 (관리비 등)

조사일자체납금액비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부)
경매개시 이후 조사체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인)공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수
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건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)

대지위치제주특별자치도 서귀포시 표선면 표선리 2845-1대지면적2,673㎡ (808.6평)
연면적117㎡ (35.4평)건축면적-건폐율 / 용적률- / 4.4%
주용도대지,임야,전답주구조 / 층수-사용승인일자-
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관할 행정기관 안내

기관구분기관명소재지 주소대표전화관할구역/바로가기
등기소서귀포시 관할 등기소 (제주지방법원)제주지방법원 경매집행관실 등기국(과)법원 안내 대표전화홈페이지 ↗
지방국세청제주특별자치도 관할 지방국세청제주특별자치도 지방국세청 청사국번없이 126홈페이지 ↗
관할세무서서귀포시세무서서귀포시 관내 세무서국번없이 126 (국세상담센터)홈페이지 ↗
행정복지센터표선면 행정복지센터(주민센터)제주특별자치도 서귀포시 표선면 표선리 2845-1관할 시·군·구 대표전화홈페이지 ↗
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법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가

집계기간평균감정가평균매각가평균매각가율평균입찰자수예상매각가 (추정)
최근 1개월4억 9,872만원4억 895만원82%6.2명4억 895만원
최근 3개월4억 9,872만원4억 396만원81%5.8명4억 396만원
최근 6개월4억 9,872만원3억 9,897만원80%5.4명3억 9,897만원
최근 12개월4억 9,872만원3억 9,398만원79%5.1명3억 9,398만원

■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측

신뢰도: 보통 (55%)taxonomy_median_baseline
AI 예측 낙찰가
5억 6,526만원
최저매각가 대비 +6,654만원
예상 최저가 대비 낙찰가율
113.3%
토지 기준 회귀 추정
AI 리스크 점수27.7점
낮을수록 권리·점유 안전
AI 유동성 지수51.2점
시장 거래 회전 및 환금성
종합 추천 점수53.815점
가격 매력도 및 안정성 종합
모델: taxonomy_median_baseline유사 표본: 1,203건 학습
* AI 분석은 참고용 통계 지표이며 법적 보증을 하지 않습니다.

■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석

법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표
R3중점 확인 필요

위험도 점수: 48점 / 100점

가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.

핵심 주의 요인 (3건)

입찰 전 우선 소명 대상
비소멸 권리 신호확인

수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.

큰 가격 할인확인

감정가 대비 최저가 하락률이 약 65.7%입니다.

유찰 반복확인

유찰 횟수가 3회입니다.

입찰가 및 필요 자금 시나리오

대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금
보수 시나리오
1억 7,106만원
예상 대출액
8,553만원
필요 현금(실투자)
9,541만원
가정 조건
LTV 50%
기준 시나리오 (권장)
1억 8,474만원
예상 대출액
1억 1,084만원
필요 현금(실투자)
8,393만원
가정 조건
LTV 60%
공격 시나리오
1억 9,843만원
예상 대출액
1억 2,898만원
필요 현금(실투자)
7,963만원
가정 조건
LTV 65%

6대 실사 점검표 (Due Diligence)

입찰 전 필수 체크리스트
권리확인 필요

등기 요약 4건 기준입니다.

→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인

점유준비 완료

임차·점유 데이터 0건 기준입니다.

→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조

원문준비 완료

연결 문서 8건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.

→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보

현장준비 완료

사진 17장, 위반건축물 신호 없음

→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인

가격확인 필요

감정가 대비 65.7% 하락, 유찰 3회

→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인

자금준비 완료

보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.

→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정

전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토

가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.

  • 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
  • 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
  • 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.

입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (3개)

전문가 검토 권장
  1. 1

    비소멸 권리 문구가 실제 인수 부담으로 이어지는지 원문 기준으로 확인해 주세요.

    근거: 수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.

  2. 2

    가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.

    근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 65.7%입니다.

  3. 3

    반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.

    근거: 유찰 횟수가 3회입니다.

■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석

인근 반경 5km 분석

인근 법원 경매 낙찰가율 추이

동일 용도 최근 낙찰 사례 분석
인근 매각표본 10건 분석
평균 낙찰가율 41.62%
최고 67.9% · 최저 22.1%
50%100%평균31%06/2330%05/1922%06/0955%10/2735%06/1653%09/0849%08/0468%10/2753%07/2835%06/02
100% 이상 (경합) 75%~100% (적정) 75% 미만 (저가) 평균선

인근 유사 물건 낙찰 사례 (12건)

최근 매각 일자순
사건번호물건용도소재지매각일자감정가낙찰가낙찰가율결과
2025타경8034토지·임야제주특별자치도 서귀포시 표선면 표선동서로193번길 43-412026.06.234억 5,586만원1억 4,110만원31%매각
2025타경7666토지·임야제주특별자치도 서귀포시 표선면 세화리 303-12026.05.1918억 3,871만원5억 4,810만원29.8%매각
2025타경950토지·임야제주특별자치도 서귀포시 표선면 세화리 2306-102026.06.092억 550만원4,545만원22.1%매각
2024타경1608토지·임야제주특별자치도 서귀포시 표선면 민속해안로 3072026.10.2790억 4,228만원50억 205만원55.3%매각
2025타경7470토지·임야제주특별자치도 서귀포시 표선면 토산리 264-32026.06.169억 3,356만원3억 2,777만원35.1%매각
2025타경1439토지·임야제주특별자치도 서귀포시 표선면 하천리 2191-22026.09.084억 8,616만원2억 5,500만원52.5%매각
2025타경1645토지·임야제주특별자치도 서귀포시 성산읍 신천리 849-12026.08.044억 6,107만원2억 2,600만원49%매각

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    1억 4,024만원
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