2025타경33110
유찰 4회제시외건물포함| 소재지 | 전라남도 화순군 화순읍 앵남리 82-2 | 경매구분 | 부동산임의경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 답 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | -일괄매각, 지상소재 수목 포함 -대지만 매각 -특별매각조건(농지취득자격증명 제출 요함-미제출시 보증금 미반환) -인접 필지와 경계 불분명하므로 측량 요함 -본건 토지의 지목은 답 또는 전이나 건축신고지로서 지상에 건축공사 중 중단된 상태의 매각에서 제외되는 제시외 건물이 소재함 -일괄매각, 지상소재 수목 포함 -대지만 매각 -특별매각조건(농지취득자격증명 제출 요함-미제출시 보증금 미반환 / 전용허가를 얻지 않고 토지현황이 변경된 경우에는 원상 |
| 토지면적 | 198㎡ (59.9평) | 건물면적 | 0 (제시외 건물 포함) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 66,434,000원 | 최저가격 | (36%)23,812,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)4,650,400원 | 청구금액 | 337,817,305원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1회 | 2026.05.29 | (100%)66,434,000원 | 유찰 |
| 2회 | 2026.07.10 | (70%)46,504,000원 | 유찰 |
| 3회 | 2026.08.21 | (56%)37,204,000원 | 유찰 |
| 4회 | 2026.10.02 | (45%)29,764,000원 | 유찰 |
| 5회 | 2026.11.13 | (36%)23,812,000원 | 진행 |
물건 사진 (20장)
사진 01
사진 02
사진 03
사진 04
사진 05
사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 전라남도 화순군 화순읍 앵남리 82-2 | 대 | 198㎡ (59.9평) | 토지·건물 일괄평가 | 매각포함 |
| 건물 2 | 전라남도 화순군 화순읍 앵남리 82-2 | 답 | - | 토지·건물 일괄평가 | -일괄매각, 지상소재 수목 포함 -대지만 매각 -특별매각조건(농지취득자격증명 제출 요함-미제출시 보증금 미반환) -인접 필지와 경계 불분명하므로 측량 요함 -본건 토지의 지목은 답 또는 전이나 건축신고지로서 지상에 건축공사 중 중단된 상태의 매각에서 제외되는 제시외 건물이 소재함 -일괄매각, 지상소재 수목 포함 -대지만 매각 -특별매각조건(농지취득자격증명 제출 요함-미제출시 보증금 미반환 / 전용허가를 얻지 않고 토지현황이 변경된 경우에는 원상 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 198㎡ (59.9평) 건물: - | 66,434,000원 | |||
전라남도 화순군 화순읍 앵남리 소재 '앵남교차로' 남동측 근거리에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 창고시설, 농경지 등이 소재하고 있음. 본건까지 차량 접근이 가능하며, 원거리에 버스정류장이 위치함. *기호1, 2: 2필지 일단의 세장형이며, 건축신고지로 지상에 건축 중 중단된 상태의 제시외 건물이 소재함. *기호3: 유사 세장형이며, 인접 필지인 앵남리 82-8과 함께 건축신고된 토지로서 지상에 건축 중 중단된 상태의 제시외 건물이 소재함. *기호4, 5: 2필지 일단의 세장형이며, 건축신고지로 지상에 건축 중 중단된 상태의 제시외 건물이 소재함. 기호1, 2: 2필지 일단지 기준 남동측으로 노폭 6미터 내외의 포장도로에 접함. 기호3: 남동측으로 노폭 6미터 내외의 포장도로에 접함. 기호4, 5: 2필지 일단지 기준 남동측으로 노폭 6미터 내외의 포장도로에 접함. *본건이 접하고 있는 현황 도로의 지목은 답, 전 등으로서 소유자는 사인인바 경매참여시 참고하시기 바람. *기호1:
-일괄매각, 지상소재 수목 포함 -대지만 매각 -특별매각조건(농지취득자격증명 제출 요함-미제출시 보증금 미반환) -인접 필지와 경계 불분명하므로 측량 요함 -본건 토지의 지목은 답 또는 전이나 건축신고지로서 지상에 건축공사 중 중단된 상태의 매각에서 제외되는 제시외 건물이 소재함 -일괄매각, 지상소재 수목 포함 -대지만 매각 -특별매각조건(농지취득자격증명 제출 요함-미제출시 보증금 미반환 / 전용허가를 얻지 않고 토지현황이 변경된 경우에는 원상
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조사된 임차 내역이 없거나 전입신고자가 없습니다. (소유자 점유 추정) | |||||
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2018-02-13 | 근저당권 | 선순위 권리자 | - | 말소 | 말소기준권리 (최선순위) |
| 2 | - | 경매개시결정(신청채권) | 신청채권자 | 337,817,305원 | 소멸 | 경매신청 채권청구액 |
주의사항 및 매각조건
-일괄매각, 지상소재 수목 포함 -대지만 매각 -특별매각조건(농지취득자격증명 제출 요함-미제출시 보증금 미반환) -인접 필지와 경계 불분명하므로 측량 요함 -본건 토지의 지목은 답 또는 전이나 건축신고지로서 지상에 건축공사 중 중단된 상태의 매각에서 제외되는 제시외 건물이 소재함 -일괄매각, 지상소재 수목 포함 -대지만 매각 -특별매각조건(농지취득자격증명 제출 요함-미제출시 보증금 미반환 / 전용허가를 얻지 않고 토지현황이 변경된 경우에는 원상
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 전라남도 화순군 화순읍 앵남리 82-2 | 대지면적 | 198㎡ (59.9평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | - | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / - |
| 주용도 | 답 | 주구조 / 층수 | - | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 화순군 관할 등기소 (광주지방법원) | 광주지방법원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 전라남도 관할 지방국세청 | 전라남도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 화순군세무서 | 화순군 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 화순읍 행정복지센터(주민센터) | 전라남도 화순군 화순읍 앵남리 82-2 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 6,643만원 | 5,447만원 | 82% | 6.2명 | 5,447만원 |
| 최근 3개월 | 6,643만원 | 5,381만원 | 81% | 5.8명 | 5,381만원 |
| 최근 6개월 | 6,643만원 | 5,314만원 | 80% | 5.4명 | 5,314만원 |
| 최근 12개월 | 6,643만원 | 5,248만원 | 79% | 5.1명 | 5,248만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 80점 / 100점
자동 분석 기준으로 입찰 전 전문가 확인이 필요한 물건입니다.
핵심 주의 요인 (5건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 64.2%입니다.
유찰 횟수가 4회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 1,190만원
- 필요 현금(실투자)
- 2,016만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 1,543만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,856만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 1,795만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,797만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 0건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 0건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 6건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 20장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 64.2% 하락, 유찰 4회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 원문 기준으로 말소기준권리와 인수 가능 권리를 확인해 주세요.
근거: 등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
- 2
비소멸 권리 문구가 실제 인수 부담으로 이어지는지 원문 기준으로 확인해 주세요.
근거: 수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
- 3
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
- 4
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 64.2%입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (9건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경32837 | 토지·임야 | 전라남도 화순군 도곡면 원화리 산2-3 | 2026.06.24 | 2,215만원 | 801만원 | 36.2% | 매각 |
| 2025타경34611 | 토지·임야 | 전라남도 화순군 도곡면 원화리 산8-1 | 2026.11.18 | 5,772만원 | 2,700만원 | 46.8% | 진행중 |
| 2025타경32486 | 토지·임야 | 전라남도 화순군 화순읍 벽라리 375-1 | 2026.08.06 | 2,924만원 | 778만원 | 26.6% | 매각 |
| 2024타경88076 | 토지·임야 | 전라남도 화순군 도곡면 죽청리 산15-23 | 2026.05.26 | 5,275만원 | 3,111만원 | 59% | 매각 |
| 2024타경8674 | 토지·임야 | 전라남도 화순군 도곡면 산18 | 2026.10.08 | 3,661만원 | 7,688만원 | 210% | 신건 |
| 2025타경646 | 토지·임야 | 전라남도 나주시 남평읍 풍림리 66 | 2026.07.16 | 1억 3,272만원 | 6,111만원 | 46% | 매각 |
| 2024타경7800 | 토지·임야 | 광주광역시 동구 내남동 242 | 2026.06.04 | 4,759만원 | 5,211만원 | 109.5% | 매각 |
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