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대한민국 법원경매정보 기반
제이옥션JAUCTION COURT DATA
관련물건번호 (2건)

2025타경33110

유찰 4회제시외건물포함
매각기일:2026.11.13 (입찰법정)|담당계:광주지방법원 경매12계 (062-239-1623(2층 민사집행과 지법253호))|배당종기일:2025.09.15
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소재지
전라남도 화순군 화순읍 앵남리 79-2
경매구분부동산임의경매
물건종류전접수/개시결정-매각물건-일괄매각, 지상소재 수목 포함 -대지만 매각 -특별매각조건(농지취득자격증명 제출 요함-미제출시 보증금 미반환) -인접 필지와 경계 불분명하므로 측량 요함 -본건 토지의 지목은 답 또는 전이나 건축신고지로서 지상에 건축공사 중 중단된 상태의 매각에서 제외되는 제시외 건물이 소재함 -일괄매각, 지상소재 수목 포함 -대지만 매각 -특별매각조건(농지취득자격증명 제출 요함-미제출시 보증금 미반환 / 전용허가를 얻지 않고 토지현황이 변경된 경우에는 원상
토지면적200㎡ (60.5평)건물면적0 (제시외 건물 포함)소유자소유자 있음
감정가격67,450,000원최저가격
(36%)24,175,000원
채무자채무자 있음
입찰보증금
(10%)4,721,500원
청구금액337,817,305원채권자채권자 있음
■

매각 물건 현황

감정기관 : 부OOOOOOOOO OOO
목록소재지 · 지번용도 · 구조 · 내역면적감정가 · 단가비고
토지 1전라남도 화순군 화순읍 앵남리 79-2대200㎡ (60.5평)토지·건물 일괄평가매각포함
건물 2전라남도 화순군 화순읍 앵남리 79-2전-토지·건물 일괄평가-일괄매각, 지상소재 수목 포함 -대지만 매각 -특별매각조건(농지취득자격증명 제출 요함-미제출시 보증금 미반환) -인접 필지와 경계 불분명하므로 측량 요함 -본건 토지의 지목은 답 또는 전이나 건축신고지로서 지상에 건축공사 중 중단된 상태의 매각에서 제외되는 제시외 건물이 소재함 -일괄매각, 지상소재 수목 포함 -대지만 매각 -특별매각조건(농지취득자격증명 제출 요함-미제출시 보증금 미반환 / 전용허가를 얻지 않고 토지현황이 변경된 경우에는 원상
총 감정가격 합계토지: 200㎡ (60.5평)
건물: -
67,450,000원
[현황 · 위치 및 주변환경]

전라남도 화순군 화순읍 앵남리 소재 '앵남교차로' 남동측 근거리에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 창고시설, 농경지 등이 소재하고 있음. 본건까지 차량 접근이 가능하며, 원거리에 버스정류장이 위치함. *기호1, 2: 2필지 일단의 세장형이며, 건축신고지로 지상에 건축 중 중단된 상태의 제시외 건물이 소재함. *기호3: 유사 세장형이며, 인접 필지인 앵남리 82-8과 함께 건축신고된 토지로서 지상에 건축 중 중단된 상태의 제시외 건물이 소재함. *기호4, 5: 2필지 일단의 세장형이며, 건축신고지로 지상에 건축 중 중단된 상태의 제시외 건물이 소재함. 기호1, 2: 2필지 일단지 기준 남동측으로 노폭 6미터 내외의 포장도로에 접함. 기호3: 남동측으로 노폭 6미터 내외의 포장도로에 접함. 기호4, 5: 2필지 일단지 기준 남동측으로 노폭 6미터 내외의 포장도로에 접함. *본건이 접하고 있는 현황 도로의 지목은 답, 전 등으로서 소유자는 사인인바 경매참여시 참고하시기 바람. *기호1:

[참고사항]

-일괄매각, 지상소재 수목 포함 -대지만 매각 -특별매각조건(농지취득자격증명 제출 요함-미제출시 보증금 미반환) -인접 필지와 경계 불분명하므로 측량 요함 -본건 토지의 지목은 답 또는 전이나 건축신고지로서 지상에 건축공사 중 중단된 상태의 매각에서 제외되는 제시외 건물이 소재함 -일괄매각, 지상소재 수목 포함 -대지만 매각 -특별매각조건(농지취득자격증명 제출 요함-미제출시 보증금 미반환 / 전용허가를 얻지 않고 토지현황이 변경된 경우에는 원상

■

임차인 현황

말소기준일(소액) : 2018-02-13|배당요구종기일 : 2025.09.15
임차인 / 대항력점유부분 / 기간전입 / 확정 / 배당보증금 / 차임권리분석비고
조사된 임차 내역이 없거나 전입신고자가 없습니다. (소유자 점유 추정)
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등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)

말소기준권리 : 2018. 2. 13. 근저당권|청구/채권금액 : 337,817,305원
순번접수일자등기목적 / 권리종류권리자 (채권자)채권금액소멸여부비고
12018-02-13근저당권선순위 권리자-말소말소기준권리 (최선순위)
2-경매개시결정(신청채권)신청채권자337,817,305원소멸경매신청 채권청구액
회원전용등기부등본(건물·토지) 전체 을구/갑구 상세 내역 및 전입세대열람원은 로그인한 인증 회원에게만 공개됩니다.
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주의사항 및 매각조건

-일괄매각, 지상소재 수목 포함 -대지만 매각 -특별매각조건(농지취득자격증명 제출 요함-미제출시 보증금 미반환) -인접 필지와 경계 불분명하므로 측량 요함 -본건 토지의 지목은 답 또는 전이나 건축신고지로서 지상에 건축공사 중 중단된 상태의 매각에서 제외되는 제시외 건물이 소재함 -일괄매각, 지상소재 수목 포함 -대지만 매각 -특별매각조건(농지취득자격증명 제출 요함-미제출시 보증금 미반환 / 전용허가를 얻지 않고 토지현황이 변경된 경우에는 원상

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당사자 내역

채권자채권자 있음채무자채무자 있음
소유자소유자 있음관련사건대법원 나의사건검색 ↗
■

국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)

국토교통부 실거래가 원문 ↗
매매 실거래 요약 (단위: 만원)
계약년월건수최저가평균가최고가
동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능)
전·월세 실거래 요약 (단위: 만원)
계약년월건수최저가평균가최고가
동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능)
■

체납 내역 (관리비 등)

조사일자체납금액비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부)
경매개시 이후 조사체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인)공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수
■

건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)

대지위치전라남도 화순군 화순읍 앵남리 79-2대지면적200㎡ (60.5평)
연면적-건축면적-건폐율 / 용적률- / -
주용도전주구조 / 층수-사용승인일자-
■

관할 행정기관 안내

기관구분기관명소재지 주소대표전화관할구역/바로가기
등기소화순군 관할 등기소 (광주지방법원)광주지방법원 경매집행관실 등기국(과)법원 안내 대표전화홈페이지 ↗
지방국세청전라남도 관할 지방국세청전라남도 지방국세청 청사국번없이 126홈페이지 ↗
관할세무서화순군세무서화순군 관내 세무서국번없이 126 (국세상담센터)홈페이지 ↗
행정복지센터화순읍 행정복지센터(주민센터)전라남도 화순군 화순읍 앵남리 79-2관할 시·군·구 대표전화홈페이지 ↗
■

법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가

집계기간평균감정가평균매각가평균매각가율평균입찰자수예상매각가 (추정)
최근 1개월6,745만원5,530만원82%6.2명5,530만원
최근 3개월6,745만원5,463만원81%5.8명5,463만원
최근 6개월6,745만원5,396만원80%5.4명5,396만원
최근 12개월6,745만원5,328만원79%5.1명5,328만원

■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측

신뢰도: 높음 (안정)taxonomy_median_baseline
AI 예측 낙찰가
5,351만원
최저매각가 대비 +629만원
예상 최저가 대비 낙찰가율
113.3%
토지 기준 회귀 추정
AI 리스크 점수23.46점
낮을수록 권리·점유 안전
AI 유동성 지수43.2점
시장 거래 회전 및 환금성
종합 추천 점수41.075점
가격 매력도 및 안정성 종합
모델: taxonomy_median_baseline유사 표본: 1,203건 학습
* AI 분석은 참고용 통계 지표이며 법적 보증을 하지 않습니다.

■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석

법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표
R4전문가 검토 권장

위험도 점수: 80점 / 100점

자동 분석 기준으로 입찰 전 전문가 확인이 필요한 물건입니다.

핵심 주의 요인 (5건)

입찰 전 우선 소명 대상
등기 요약 부족주의

등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.

비소멸 권리 신호확인

수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.

감정평가서 확인 필요확인

법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.

큰 가격 할인확인

감정가 대비 최저가 하락률이 약 64.2%입니다.

유찰 반복확인

유찰 횟수가 4회입니다.

입찰가 및 필요 자금 시나리오

대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금
보수 시나리오
2,417만원
예상 대출액
1,208만원
필요 현금(실투자)
2,035만원
가정 조건
LTV 50%
기준 시나리오 (권장)
2,610만원
예상 대출액
1,566만원
필요 현금(실투자)
1,873만원
가정 조건
LTV 60%
공격 시나리오
2,804만원
예상 대출액
1,822만원
필요 현금(실투자)
1,812만원
가정 조건
LTV 65%

6대 실사 점검표 (Due Diligence)

입찰 전 필수 체크리스트
권리확인 필요

등기 요약 0건 기준입니다.

→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인

점유준비 완료

임차·점유 데이터 0건 기준입니다.

→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조

원문확인 필요

연결 문서 5건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.

→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보

현장준비 완료

사진 1장, 위반건축물 신호 없음

→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인

가격확인 필요

감정가 대비 64.2% 하락, 유찰 4회

→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인

자금준비 완료

보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.

→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정

전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토

가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.

  • 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
  • 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
  • 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.

입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)

전문가 검토 권장
  1. 1

    등기 원문 기준으로 말소기준권리와 인수 가능 권리를 확인해 주세요.

    근거: 등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.

  2. 2

    비소멸 권리 문구가 실제 인수 부담으로 이어지는지 원문 기준으로 확인해 주세요.

    근거: 수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.

  3. 3

    감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.

    근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.

  4. 4

    가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.

    근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 64.2%입니다.

■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석

인근 반경 5km 분석

인근 법원 경매 낙찰가율 추이

동일 용도 최근 낙찰 사례 분석
인근 매각표본 9건 분석
평균 낙찰가율 70.44%
최고 210% · 최저 26.6%
50%100%평균36%06/2447%11/1827%08/0659%05/26210%10/0846%07/16110%06/0429%06/1071%04/23
100% 이상 (경합) 75%~100% (적정) 75% 미만 (저가) 평균선

인근 유사 물건 낙찰 사례 (9건)

최근 매각 일자순
사건번호물건용도소재지매각일자감정가낙찰가낙찰가율결과
2025타경32837토지·임야전라남도 화순군 도곡면 원화리 산2-32026.06.242,215만원801만원36.2%매각
2025타경34611토지·임야전라남도 화순군 도곡면 원화리 산8-12026.11.185,772만원2,700만원46.8%진행중
2025타경32486토지·임야전라남도 화순군 화순읍 벽라리 375-12026.08.062,924만원778만원26.6%매각
2024타경88076토지·임야전라남도 화순군 도곡면 죽청리 산15-232026.05.265,275만원3,111만원59%매각
2024타경8674토지·임야전라남도 화순군 도곡면 산182026.10.083,661만원7,688만원210%신건
2025타경646토지·임야전라남도 나주시 남평읍 풍림리 662026.07.161억 3,272만원6,111만원46%매각
2024타경7800토지·임야광주광역시 동구 내남동 2422026.06.044,759만원5,211만원109.5%매각

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