2025타경70378
유찰 6회지분매각| 소재지 | 경기도 남양주시 다산순환로 158 (다산동) [도로명] 경기도 남양주시 다산순환로 158 (다산동,다산안강럭스나인) | 경매구분 | 부동산임의경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 근린상가 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 토지·건물 일괄매각 |
| 토지면적 | 2,478.1㎡ (749.6평) | 건물면적 | 26.69㎡ (8.1평) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 828,000,000원 | 최저가격 | (12%)97,413,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)40,572,000원 | 청구금액 | 3,657,669,010원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 3회 | 2026.06.25 | (49%)405,720,000원 | 유찰 |
| 4회 | 2026.07.30 | (34%)284,004,000원 | 유찰 |
| 5회 | 2026.09.03 | (24%)198,803,000원 | 유찰 |
| 6회 | 2026.11.19 | (12%)97,413,000원 | 진행 |
물건 사진 (16장)
사진 01
사진 02
사진 03
사진 04
사진 05
사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 경기도 남양주시 다산순환로 158 (다산동) | 대 (일반상업지역) | 2,478.1㎡ (749.6평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 6,709,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 경기도 남양주시 다산순환로 158 (다산동) (경기도 남양주시 다산순환로 158 (다산동,다산안강럭스나인)) | 철근콘크리트조구조 | 26.69㎡ (8.1평) | 토지·건물 일괄평가 | 매각포함 (일괄매각) |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 2,478.1㎡ (749.6평) 건물: 26.69㎡ (8.1평) | 828,000,000원 | |||
철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하6층 지상12층건 내 제1층 121호, 122호, 123호, 124호 외 벽 - 외장석재마감 등 내 벽 - 몰탈위페인팅 등 창 호 - 강화유리 및 PVC 창호 등임. 건축물대장상 용도는 제1종근린생활시설(소매점)이며 현재 공실상태임. 기본적인 급배수설비, 위생설비 및 승강기설비, 소화전설비 등이 되어 있음. 가로장방형의 토지로서 근린생활시설 및 오피스텔부지로 이용중임. 서측으로 대로와 접하고 동측으로 소로와 접하며 도로상태는 무난함. 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(남양주 다산진건 공공주택지구), 대로3류(폭 25m-30m)(접합), 소로1류(폭 10m-
경기도 남양주시 다산동 소재 "다산역" 서측 인근에 위치하며, 주위는 남양주 다산진건 공공택지지구내로서 아파트단지 및 근린생활시설, 오피스텔, 나대지 등이 혼재하는 지역임. 본건까지 제반 차량접근이 가능하고 인근에 노선버스정류소 및 "다산역"이 소재하는 등 일반적인 교통사정은 무난함. 철골
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조사된 임차 내역이 없거나 전입신고자가 없습니다. (소유자 점유 추정) | |||||
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2022-12-27 | 소유권 | 유OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2022-12-27 | 근저당권 | 엠OO | 3,840,000,000원 | 소멸기준 | - |
| 3 | 2023-04-12 | 근저당권 | 이OO | 85,000,000원 | 소멸 | - |
| 4 | 2023-10-16 | 가압류 | 하OO | 10,099,066원 | 소멸 | - |
| 5 | 2023-11-09 | 가압류 | 중OO | 50,773,725원 | 소멸 | - |
| 6 | 2023-12-15 | 가압류 | 신OO | 270,000,000원 | 소멸 | - |
| 7 | 2024-02-14 | 가압류 | 중OO | 356,746,559원 | 소멸 | - |
| 8 | 2024-09-24 | 압류 | 국 | - | 소멸 | - |
| 9 | 2025-01-13 | 임의경매 | 엠OO | - | 소멸 | - |
주의사항 및 매각조건
특별매각조건 없음. 현황조사서 및 매각물건명세서를 반드시 열람하여 점유관계 및 미납 관리비 등을 사전 확인하시기 바랍니다.
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 경기도 남양주시 다산순환로 158 (다산동) | 대지면적 | 2,478.1㎡ (749.6평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 26.69㎡ (8.1평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 1.1% |
| 주용도 | 근린상가 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트조구조 | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 남양주시 관할 등기소 (남양주지원) | 남양주지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 중부/인천지방국세청 | 경기도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 남양주시세무서 | 남양주시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 다산순환로 행정복지센터(주민센터) | 경기도 남양주시 다산순환로 158 (다산동) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 8억 2,800만원 | 6억 7,896만원 | 82% | 6.2명 | 6억 7,896만원 |
| 최근 3개월 | 8억 2,800만원 | 6억 7,068만원 | 81% | 5.8명 | 6억 7,068만원 |
| 최근 6개월 | 8억 2,800만원 | 6억 6,240만원 | 80% | 5.4명 | 6억 6,240만원 |
| 최근 12개월 | 8억 2,800만원 | 6억 5,412만원 | 79% | 5.1명 | 6억 5,412만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 45점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (4건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약이 9건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 88.2%입니다.
유찰 횟수가 6회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 4,870만원
- 필요 현금(실투자)
- 5,777만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 6,312만원
- 필요 현금(실투자)
- 5,123만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 7,344만원
- 필요 현금(실투자)
- 4,879만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 9건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 0건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 5건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 16장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 88.2% 하락, 유찰 6회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 항목 중 입찰자가 인수할 가능성이 있는 권리가 있는지 확인해 주세요.
근거: 등기 요약이 9건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
- 2
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
- 3
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 88.2%입니다.
- 4
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 6회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (20건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2024타경86109 | 근린상가 | 경기도 남양주시 다산중앙로 105-18 (다산동) | 2026.11.04 | 6억 4,600만원 | 3억 9,400만원 | 61% | 진행중 |
| 2024타경83735 | 근린상가 | 경기도 남양주시 다산중앙로171번길 32 (다산동) | 2026.10.15 | 8억 30만원 | 1억 3,001만원 | 16.2% | 매각 |
| 2024타경5711 | 근린상가 | 경기도 남양주시 다산중앙로172번길 38 (다산동) | 2026.09.30 | 9억 3,500만원 | 4억 5,800만원 | 49% | 취하 |
| 2025타경70774 | 근린상가 | 경기도 남양주시 다산중앙로172번길 42 (다산동) | 2026.11.04 | 13억 2,200만원 | 11억 400만원 | 83.5% | 진행중 |
| 2025타경72072 | 근린상가 | 경기도 남양주시 다산동 6143 다산현대프리미어캠퍼스 5층씨에이05-012호 | 2026.09.01 | 1억 6,611만원 | 1억 300만원 | 62% | 매각 |
| 2025타경72787 | 근린상가 | 경기도 남양주시 다산동 6143 다산현대프리미어캠퍼스 8층씨비08-024호 | 2026.08.19 | 1억 4,500만원 | 8,688만원 | 59.9% | 매각 |
| 2025타경2269 | 근린상가 | 경기도 남양주시 다산순환로 20 (다산동) | 2026.05.12 | 1억 7,100만원 | 1억 1,511만원 | 67.3% | 매각 |
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