2025타경103724
유찰 5회지분매각2026.11.10 (제4별관211호법정(2층))||
글자크기
| 소재지 | 서울특별시 중구 퇴계로46길 26 (묵정동, 힐스테이트 남산) [도로명] (묵정동,힐스테이트남산) | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 근린시설 | 접수/개시결정 | 2025.08.21 | 매각물건 | 일괄매각 |
| 토지면적 | 30,057.6㎡ (9092.4평) | 건물면적 | 40.32㎡ (12.2평) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 1,414,000,000원 | 최저가격 | (41%)579,174,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)57,917,400원 | 청구금액 | 988,896,359원 | 채권자 | 채권자 있음 |
■
입찰진행입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 4회 | 2026.06.23 | (51%)723,968,000원 | 유찰 |
| 5회 | 2026.07.28 | (41%)579,174,000원 | 유찰 |
| 6회 | 2026.09.01 | (33%)463,339,000원 | 변경 |
| 7회 | 2026.11.10 | (41%)579,174,000원 | 진행 |
■
물건 사진 (24장)
사진 01
사진 02
사진 03
사진 04
사진 05
사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 서울특별시 중구 퇴계로46길 26 (묵정동, 힐스테이트 남산) | 대 (제2종일반주거지역) | 30,057.6㎡ (9092.4평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 12,250,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 서울특별시 중구 퇴계로46길 26 (묵정동, 힐스테이트 남산) ((묵정동,힐스테이트남산)) | 철근콘크리트구조 | 40.32㎡ (12.2평) | 토지·건물 일괄평가 | 일괄매각 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 30,057.6㎡ (9092.4평) 건물: 40.32㎡ (12.2평) | 1,414,000,000원 | |||
[공부와의 차이]
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층/지상5층 건물 내 지1층 비111호,비112호로서, 외벽: 몰탈 위 페인팅 및 석재 붙임 마감 등, 내벽: 몰탈 위 페인팅 마감 등, 창호: 새시창호임. 기호 1,2 공히 공부상 근린생활시설, 현황 공실 상태임. 본건 기호 1,2 소재 건물 내 위생 및 급배수설비, 소방설비 및 주차장 등 되어있음. 2필 일단의 완경사지 부정형의 토지로서, 아파트 및 근린생활시설 건부지로 이용중임. 본건 남서측으로 노폭 약 8m 내외 및 동측으로 노폭 약 5m 내외의 포장도로에 각각 접함.
[현황 · 위치 및 주변환경]
본건은 서울특별시 중구 장충동2가 소재 '충무초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 동 국대학교 후문을 중심한 근린생활시설 및 소규모 아파트, 업무시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 무난한 편임. 본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하며, 도보가능 거리에 지하철3,4호선 '충무로역' 및 다 수의 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 무난한 편임.
[참고사항]
일괄매각
■
임차인 현황
말소기준일(소액) : 2025-04-08|배당요구종기일 : 2025.11.17
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조사된 임차 내역이 없거나 전입신고자가 없습니다. (소유자 점유 추정) | |||||
■
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
말소기준권리 : 2025.4.8.근저당권|청구/채권금액 : 988,896,359원
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2025-04-08 | 소유권 | 양OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2025-04-08 | 근저당권 | 파OO | 1,176,000,000원 | 소멸기준 | - |
| 3 | 2025-08-22 | 임의경매 | 파OO | - | 소멸 | - |
| 4 | 2025-09-15 | 가압류 | 신OO | 5,666,532원 | 소멸 | - |
| 5 | 2025-09-26 | 가압류 | 우OO | 74,364,711원 | 소멸 | - |
회원전용등기부등본(건물·토지) 전체 을구/갑구 상세 내역 및 전입세대열람원은 로그인한 인증 회원에게만 공개됩니다.
■
주의사항 및 매각조건
일괄매각
■
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
■
국토교통부 실거래가 원문 ↗국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
매매 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
전·월세 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
■
[N단지] 네이버부동산 단지 바로가기 ↗단지 정보 — 힐스테이트 남산)
| 단지명 | 힐스테이트 남산) | 총 세대수 | 60세대 | 동 수 | - | 건설사 | - |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 총 주차대수 | - | 세대당 주차 | - | 난방 방식 | 개별난방 | 난방 연료 | 도시가스 |
| 최저/최고층 | 지상 5층 | 관리사무소 | - | 충전시설 | 완속/급속 충전소 구비 | 면적 유형 | 공급/전용 다양 |
| 교육시설 | 인근 초·중·고 도보 통학권 | 편의/공원 | 단지 인근 상권 및 근린공원 인접 | ||||
■
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
■
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 서울특별시 중구 퇴계로46길 26 (묵정동, 힐스테이트 남산) | 대지면적 | 30,057.6㎡ (9092.4평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 40.32㎡ (12.2평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 0.1% |
| 주용도 | 근린시설 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 | 사용승인일자 | 2024-01-29 |
■
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 중구 관할 등기소 (서울중앙지방법원) | 서울특별시 서초구 서초중앙로 157 (서초동) 등기국(과) | 02-530-1114 (경매계 대표) | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 서울지방국세청 | 서울특별시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 중구세무서 | 중구 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 퇴계로46길 행정복지센터(주민센터) | 서울특별시 중구 퇴계로46길 26 (묵정동, 힐스테이트 남산) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
■
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 14억 1,400만원 | 11억 5,948만원 | 82% | 6.2명 | 11억 5,948만원 |
| 최근 3개월 | 14억 1,400만원 | 11억 4,534만원 | 81% | 5.8명 | 11억 4,534만원 |
| 최근 6개월 | 14억 1,400만원 | 11억 3,120만원 | 80% | 5.4명 | 11억 3,120만원 |
| 최근 12개월 | 14억 1,400만원 | 11억 1,706만원 | 79% | 5.1명 | 11억 1,706만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
신뢰도: 보통 (55%)taxonomy_median_baseline
AI 예측 낙찰가
9억 3,854만원
최저매각가 대비 +3,358만원
예상 최저가 대비 낙찰가율
103.7%
상업/업무시설 기준 회귀 추정
AI 리스크 점수30.7점
낮을수록 권리·점유 안전
AI 유동성 지수55.6점
시장 거래 회전 및 환금성
종합 추천 점수53.045점
가격 매력도 및 안정성 종합
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표R1기본 검토 가능
위험도 점수: 18점 / 100점
수집 데이터 기준 중대한 자동 위험 신호는 적습니다.
핵심 주의 요인 (2건)
입찰 전 우선 소명 대상큰 가격 할인확인
감정가 대비 최저가 하락률이 약 59.0%입니다.
유찰 반복확인
유찰 횟수가 5회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금보수 시나리오
5억 7,917만원
- 예상 대출액
- 2억 8,958만원
- 필요 현금(실투자)
- 3억 395만원
- 가정 조건
- LTV 50%
기준 시나리오 (권장)
6억 2,550만원
- 예상 대출액
- 3억 7,530만원
- 필요 현금(실투자)
- 2억 6,508만원
- 가정 조건
- LTV 60%
공격 시나리오
6억 7,184만원
- 예상 대출액
- 4억 3,669만원
- 필요 현금(실투자)
- 2억 5,053만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트권리준비 완료
등기 요약 5건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
점유준비 완료
임차·점유 데이터 0건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
원문준비 완료
연결 문서 7건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
현장준비 완료
사진 36장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
가격확인 필요
감정가 대비 59.0% 하락, 유찰 5회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
자금준비 완료
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 검토 가능
가격·자금 조건을 맞추면 후보군에 둘 수 있습니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (3개)
전문가 검토 권장- 1
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 59.0%입니다.
- 2
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 5회입니다.
- 3
현재 최저가 기준으로 입찰가 상한과 필요 현금이 적정한지 확인해 주세요.
근거: 입찰가는 권리 리스크와 자금 여력을 같이 봐야 합니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석평균 낙찰가율 46.84%
100% 이상 (경합) 75%~100% (적정) 75% 미만 (저가) 평균선
인근 유사 물건 낙찰 사례 (20건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경102688 | 근린상가 | 서울특별시 중구 동호로34길 24-4 (광희동1가) | 2026.09.30 | 7억 8,382만원 | 7억 3,501만원 | 93.8% | 매각 |
| 2025타경102688 | 근린상가 | 서울특별시 중구 마른내로 147-3 (광희동1가) | 2026.08.26 | 16억 4,851만원 | 10억 17만원 | 60.7% | 매각 |
| 2025타경102688 | 근린상가 | 서울특별시 중구 을지로40길 15 (을지로6가) | 2026.08.26 | 16억 9,519만원 | 8억 7,150만원 | 51.4% | 매각 |
| 2024타경2105 | 근린상가 | 서울특별시 종로구 종로 183 (인의동) | 2026.11.19 | 2억 9,300만원 | 1,086만원 | 3.7% | 진행중 |
| 2025타경1291 | 근린상가 | 서울특별시 중구 삼일대로 363 (장교동) | 2026.05.26 | 5,200만원 | 2,662만원 | 51.2% | 매각 |
| 2025타경102528 | 근린상가 | 서울특별시 종로구 종로6가 262-1 2층 2266호 | 2026.06.02 | 10억원 | 6억 400만원 | 60.4% | 매각 |
| 2024타경5876 | 근린상가 | 서울특별시 중구 퇴계로 115 (충무로1가) | 2026.06.17 | 2억 5,300만원 | 1억 4,288만원 | 56.5% | 매각 |
YOU MAY ALSO LIKE
