2025타경20636
유찰 3회| 소재지 | 강원특별자치도 원주시 소초면 흥양리 839-1 | 경매구분 | 부동산임의경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 답 | 접수/개시결정 | 2025.05.16 | 매각물건 | - 농지취득자격증명 필요(미제출시 보증금 몰수, 입찰기일 전 농지취득자격증명 신청이 가능하므로 해당 관서에 미리 발급 문의 바람) - 소초면 사실조회 회신에 의하면 공장 신축 부지 조성을 위한 농지전용허가(허가일 : 2022. 08. 04., 신청자 : 주식회사 선화)가 있고, 타인이 양도받을 시에는 원상복구 또는 농지전용을 득하여야 하므로 입찰시 확인 요함 - 공부상 "답"이나 현황은 토목공사가 중단된 상태의 "잡종지" 상태이며 이를 감안하여 |
| 토지면적 | 3,494㎡ (1056.9평) | 건물면적 | 0 | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 971,332,000원 | 최저가격 | (34%)333,166,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)47,595,200원 | 청구금액 | 606,985,228원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 3회 | 2026.05.18 | (49%)475,952,000원 | 변경 |
| 4회 | 2026.07.27 | (49%)475,952,000원 | 변경 |
| 5회 | 2026.10.19 | (49%)475,952,000원 | 유찰 |
| 6회 | 2026.11.16 | (34%)333,166,000원 | 진행 |
물건 사진 (12장)
사진 01
사진 02
사진 03
사진 04
사진 05
사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 강원특별자치도 원주시 소초면 흥양리 839-1 | 대 | 3,494㎡ (1056.9평) | 토지·건물 일괄평가 | 매각포함 |
| 건물 2 | 강원특별자치도 원주시 소초면 흥양리 839-1 | 답 | - | 토지·건물 일괄평가 | - 농지취득자격증명 필요(미제출시 보증금 몰수, 입찰기일 전 농지취득자격증명 신청이 가능하므로 해당 관서에 미리 발급 문의 바람) - 소초면 사실조회 회신에 의하면 공장 신축 부지 조성을 위한 농지전용허가(허가일 : 2022. 08. 04., 신청자 : 주식회사 선화)가 있고, 타인이 양도받을 시에는 원상복구 또는 농지전용을 득하여야 하므로 입찰시 확인 요함 - 공부상 "답"이나 현황은 토목공사가 중단된 상태의 "잡종지" 상태이며 이를 감안하여 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 3,494㎡ (1056.9평) 건물: - | 971,332,000원 | |||
본건은 강원특별자치도 원주시 소초면 흥양리 소재 '흥양초등학교' 북서측 근거리에 위치하고 있으며, 부근은 단독주택, 소규모 공장, 농경지 및 임야 등으로 형성되어 있습니다. 본건까지 차량접근이 가능하며, 버스정류장과의 거리, 노선, 운행빈도 등을 감안할 때 대중교통 사정은 보통시됩니다. 본건은 인접필지와 함께 완경사지를 계단식으로 대체로 평탄하게 조성중인 부정형의 토지로서, 현황 토목공사가 중단된 상태의 '전기타(휴경지 및 일부 잡종지 등) 등' 상태입니다. 남동측으로 타인 소유 토지 및 본건 일부를 포함한 것으로 추정되는 노폭 약3m 내외의 시멘트 포장도로가 소재하고 있습니다. 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(일부제한 모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 입니다. 본건 토지 일부 지상에 제시외 건물(저온저장고 1동, 컨테이너 2동, 이동식화장실 1동, 캠핑 트레일러 3동) 및 기타 물탱크, 자재 등이 소재하고 있습니다. 본건은 의뢰목록상 지목
- 농지취득자격증명 필요(미제출시 보증금 몰수, 입찰기일 전 농지취득자격증명 신청이 가능하므로 해당 관서에 미리 발급 문의 바람) - 소초면 사실조회 회신에 의하면 공장 신축 부지 조성을 위한 농지전용허가(허가일 : 2022. 08. 04., 신청자 : 주식회사 선화)가 있고, 타인이 양도받을 시에는 원상복구 또는 농지전용을 득하여야 하므로 입찰시 확인 요함 - 공부상 "답"이나 현황은 토목공사가 중단된 상태의 "잡종지" 상태이며 이를 감안하여
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조사된 임차 내역이 없거나 전입신고자가 없습니다. (소유자 점유 추정) | |||||
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2020-02-25 | 소유권 | 김OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2022-04-18 | 근저당권 | 원OO | 720,000,000원 | 소멸기준 | - |
| 3 | 2022-04-18 | 지상권 | 원OO | - | 소멸 | - |
| 4 | 2024-08-23 | 근저당권 | 원OO | 91,000,000원 | 소멸 | - |
| 5 | 2025-05-14 | 임의경매 | 원OO | - | 소멸 | - |
주의사항 및 매각조건
- 농지취득자격증명 필요(미제출시 보증금 몰수, 입찰기일 전 농지취득자격증명 신청이 가능하므로 해당 관서에 미리 발급 문의 바람) - 소초면 사실조회 회신에 의하면 공장 신축 부지 조성을 위한 농지전용허가(허가일 : 2022. 08. 04., 신청자 : 주식회사 선화)가 있고, 타인이 양도받을 시에는 원상복구 또는 농지전용을 득하여야 하므로 입찰시 확인 요함 - 공부상 "답"이나 현황은 토목공사가 중단된 상태의 "잡종지" 상태이며 이를 감안하여
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 강원특별자치도 원주시 소초면 흥양리 839-1 | 대지면적 | 3,494㎡ (1056.9평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | - | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / - |
| 주용도 | 답 | 주구조 / 층수 | - | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 원주시 관할 등기소 (원주지원) | 원주지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 강원특별자치도 관할 지방국세청 | 강원특별자치도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 원주시세무서 | 원주시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 소초면 행정복지센터(주민센터) | 강원특별자치도 원주시 소초면 흥양리 839-1 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 9억 7,133만원 | 7억 9,649만원 | 82% | 6.2명 | 7억 9,649만원 |
| 최근 3개월 | 9억 7,133만원 | 7억 8,677만원 | 81% | 5.8명 | 7억 8,677만원 |
| 최근 6개월 | 9억 7,133만원 | 7억 7,706만원 | 80% | 5.4명 | 7억 7,706만원 |
| 최근 12개월 | 9억 7,133만원 | 7억 6,735만원 | 79% | 5.1명 | 7억 6,735만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 30점 / 100점
기본 검토는 가능하지만 입찰 전 확인 항목이 남아 있습니다.
핵심 주의 요인 (3건)
입찰 전 우선 소명 대상법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 65.7%입니다.
유찰 횟수가 3회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 1억 6,658만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 7,824만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 2억 1,589만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 5,588만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 2억 5,120만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 4,751만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 5건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 0건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 6건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 12장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 65.7% 하락, 유찰 3회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 선별 입찰
가격·자금 조건을 맞추면 후보군에 둘 수 있습니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (3개)
전문가 검토 권장- 1
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
- 2
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 65.7%입니다.
- 3
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 3회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (19건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2024타경407015 | 토지·임야 | 강원특별자치도 원주시 소초면 수암리 산17-17 | 2026.04.27 | 9,294만원 | 3,550만원 | 38.2% | 매각 |
| 2024타경400007 | 토지·임야 | 강원도 원주시 소초면 수암리 산20-1 | 2026.01.26 | 2억 1,621만원 | 5,533만원 | 25.6% | 매각 |
| 2025타경20852 | 토지·임야 | 강원특별자치도 원주시 소초면 수암리 671 | 2026.06.08 | 3억 201만원 | 1억 5,350만원 | 50.8% | 매각 |
| 2025타경886 | 토지·임야 | 강원특별자치도 원주시 소초면 흥양리 414-2 | 2026.05.11 | 7억 1,729만원 | 5억 5,000만원 | 76.7% | 매각 |
| 2024타경406524 | 토지·임야 | 강원특별자치도 원주시 소초면 수암리 산219-3 | 2026.09.07 | 1,179만원 | 138만원 | 11.8% | 매각 |
| 2025타경20686 | 토지·임야 | 강원특별자치도 원주시 태장동 493-3 | 2026.06.08 | 6억 2,974만원 | 2억 4,000만원 | 38.1% | 매각 |
| 2024타경406944 | 토지·임야 | 강원특별자치도 원주시 행구동 1207-54 | 2026.08.03 | 5,008만원 | 725만원 | 14.5% | 매각 |
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