2025타경3114
유찰 6회지분매각| 소재지 | 경기도 양주시 회정로 126 (덕정동) [도로명] 경기도 양주시 회정로 126 (덕정동,양주그랑시떼) | 경매구분 | 부동산임의경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 근린상가 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 토지·건물 일괄매각 |
| 토지면적 | 3,066.9㎡ (927.7평) | 건물면적 | 74.48㎡ (22.5평) | 소유자 | 심OO |
| 감정가격 | 303,000,000원 | 최저가격 | (12%)35,648,000원 | 채무자 | 한OO |
| 입찰보증금 | (10%)3,564,800원 | 청구금액 | 713,142,577원 | 채권자 | 금융기관/신청채권자 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1회 | 2026.04.21 | (100%)303,000,000원 | 유찰 |
| 2회 | 2026.06.02 | (70%)212,100,000원 | 유찰 |
| 3회 | 2026.07.07 | (49%)148,470,000원 | 유찰 |
| 4회 | 2026.08.11 | (34%)103,929,000원 | 유찰 |
| 5회 | 2026.11.24 | (12%)35,648,000원 | 진행 |
물건 사진 (38장)
사진 01
사진 02
사진 03
사진 04
사진 05
사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 경기도 양주시 회정로 126 (덕정동) | 대 (준주거지역) | 3,066.9㎡ (927.7평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 3,023,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 경기도 양주시 회정로 126 (덕정동) (경기도 양주시 회정로 126 (덕정동,양주그랑시떼)) | 철근콘크리트조 | 74.48㎡ (22.5평) | 토지·건물 일괄평가 | 매각포함 (일괄매각) |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 3,066.9㎡ (927.7평) 건물: 74.48㎡ (22.5평) | 303,000,000원 | |||
철근콘크리트조, 평지붕 층수 : 지하 2층, 지상 7층 건물 내 4층 소재 외벽 : 복합판넬, 돌붙임 및 드라이비트 등 마감 내벽 : 페인팅, 인테리어 등 마감 창호 : 샷시 창호 등임. 후첨 '사진용지'와 같이 외관상 기호(1)은 피부미용실(상호 '티아라'), 기호(2)는 헬스장(상호 'MS휘트니스'), 기호(3)은 미상, 기호(4)는 사무실(상호 '세주건설(주)'), 기호(5)는 학원(상호 '드림브릿지'), 기호(6)은 경로당(상호 '대한노인회 양주시지회 회천3동분회'), 기호(7)은 사무실(상호 '(주)건축사사무소 이룸')이나, 관리사무소 구두 면담에 따르면 기호(1), (3), (4), (5)는
본건은 경기도 양주시 덕정동 소재 '고암초등학교' 북측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 아파트단지, 단독주택, 학교, 근린공원 등이 소재함. 본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 일반적인 대중교통여건은 보통임. 구조 :
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 참견 대항력 없음 | 점포 / 133.9600㎡ | 전입: 2020-01-20 확정: - 배당: - | 보: 300만원 월: 400,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 주OO 대항력 있음 | 목적물전부 | 전입: 2020-01-20 확정: - 배당: - | 보: 300만원 월: 400,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 권OO 대항력 없음 | 점포 | 전입: 2021-12-20 확정: - 배당: - | 보: 1,000만원 월: 500,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 양OO 대항력 없음 | 기타 | 전입: - 확정: - 배당: - | 보: 1억 4,500만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| MS휘트니스 대항력 없음 | 기타 / 전부 | 전입: - 확정: - 배당: - | 보: 7,500만원 월: 5,500,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (5건) | - | 보: 2억 3,600만원 월: 6,800,000원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2018-11-30 | 소유권 | 한OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2018-11-30 | 소유권 | 심OO | - | 소멸 | - |
| 3 | 2021-08-13 | (1)근저당권설정 | 시OO | 840,000,000원 | 소멸기준 | - |
| 4 | 2021-08-13 | (2)근저당권설정 | 서OO | 912,000,000원 | 소멸 | - |
| 5 | 2025-02-07 | 압류 | 국 | - | 소멸 | - |
| 6 | 2025-02-11 | 압류 | 국 | - | 소멸 | - |
| 7 | 2025-07-21 | 임의경매 | 시OO | - | 소멸 | - |
| 8 | 2025-10-17 | 압류 | 양OO | - | 소멸 | - |
| 9 | 2025-10-17 | 압류 | 양OO | - | 소멸 | - |
주의사항 및 매각조건
특별매각조건 없음. 현황조사서 및 매각물건명세서를 반드시 열람하여 점유관계 및 미납 관리비 등을 사전 확인하시기 바랍니다.
당사자 내역
| 채권자 | 금융기관/신청채권자 | 채무자 | 한OO |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 심OO | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 경기도 양주시 회정로 126 (덕정동) | 대지면적 | 3,066.9㎡ (927.7평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 74.48㎡ (22.5평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 2.4% |
| 주용도 | 근린상가 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트조 | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 양주시 관할 등기소 (의정부지방법원) | 경기도 의정부시 녹양로34번길 23 (가능동) 등기국(과) | 031-828-0114 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 중부/인천지방국세청 | 경기도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 양주시세무서 | 양주시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 회정로 행정복지센터(주민센터) | 경기도 양주시 회정로 126 (덕정동) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 3억 300만원 | 2억 4,846만원 | 82% | 6.2명 | 2억 4,846만원 |
| 최근 3개월 | 3억 300만원 | 2억 4,543만원 | 81% | 5.8명 | 2억 4,543만원 |
| 최근 6개월 | 3억 300만원 | 2억 4,240만원 | 80% | 5.4명 | 2억 4,240만원 |
| 최근 12개월 | 3억 300만원 | 2억 3,937만원 | 79% | 5.1명 | 2억 3,937만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 63점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (5건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약이 9건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
임차인 또는 점유 관련 데이터가 5건 있습니다.
법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 88.2%입니다.
유찰 횟수가 6회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 1,782만원
- 필요 현금(실투자)
- 2,621만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 2,309만원
- 필요 현금(실투자)
- 2,382만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 2,687만원
- 필요 현금(실투자)
- 2,292만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 9건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 5건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 4건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 38장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 88.2% 하락, 유찰 6회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 항목 중 입찰자가 인수할 가능성이 있는 권리가 있는지 확인해 주세요.
근거: 등기 요약이 9건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
- 2
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 5건 있습니다.
- 3
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
- 4
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 88.2%입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (15건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경3114 | 근린상가 | 경기도 양주시 회정로 126 (덕정동) | 2026.08.11 | 1억 7,700만원 | 6,123만원 | 34.6% | 매각 |
| 2025타경3114 | 근린상가 | 경기도 양주시 회정로 126 (덕정동) | 2026.07.07 | 17억 8,000만원 | 8억 7,588만원 | 49.2% | 매각 |
| 2025타경73945 | 근린상가 | 경기도 양주시 고암동 122-4 동안마을 상가동 지하층 101호 | 2026.08.04 | 6억 1,500만원 | 2억 8,880만원 | 47% | 매각 |
| 2025타경72157 | 근린상가 | 경기도 양주시 청담로 308-32 (고암동) | 2026.04.21 | 3억 9,248만원 | 2억 5,110만원 | 64% | 매각 |
| 2025타경2852 | 근린상가 | 경기도 양주시 회천중앙로 240 (덕계동) | 2026.04.22 | 3억 6,500만원 | 1억 3,689만원 | 37.5% | 매각 |
| 2025타경72300 | 근린상가 | 경기도 양주시 덕계동 937 덕계역대광로제비앙더메트로팰리스 지1층 비101호 | 2026.06.11 | 4억 1,000만원 | 2억 7,189만원 | 66.3% | 매각 |
| 2024타경1357 | 근린상가 | 경기도 양주시 화합로1710번길 12 (옥정동) | 2026.09.23 | 4억 3,600만원 | 1억 3,000만원 | 29.8% | 매각 |
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