2024타경84899
유찰 3회재매각지분매각| 소재지 | 경기도 남양주시 화도읍 마석우리 81-4 | 경매구분 | 부동산임의경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 잡종지 | 접수/개시결정 | 2024.10.30 | 매각물건 | 1. 재매각(특별매각조건 : 매수신청보증금 최저매각가격의 20%) 2. 일괄매각, 목록4는 지분매각 1. 재매각(특별매각조건 : 매수신청보증금 최저매각가격의 20%) 2. 일괄매각, 목록4는 지분매각 3. 목록 1,3,4,5는 잡종지이고 목록2는 지목 도로이나 현황은 잡종지이며, 각 부동산들 모두 주차장으로 이용되는 것으로 보임 4. 목록1,3,4,5 및 목록2의 일부는 일단으로 제1종 근린생활시설로 건축허가를 득한 것으로 조사됨(감정평가서 참 |
| 토지면적 | 430㎡ (130.1평) | 건물면적 | 0 | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 1,584,270,000원 | 최저가격 | (34%)543,404,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)77,629,200원 | 낙찰가격 | 850,000,000원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 4회 | 2026.06.18 | (49%)776,292,000원 | 매각 |
| 5회 | 2026.08.27 | (49%)776,292,000원 | 변경 |
| 6회 | 2026.10.08 | (49%)776,292,000원 | 유찰 |
| 7회 | 2026.11.12 | (34%)543,404,000원 | 진행 |
물건 사진 (17장)
| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 경기도 남양주시 화도읍 마석우리 81-4 | 전 (자연녹지지역) | 430㎡ (130.1평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 212,500원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 경기도 남양주시 화도읍 마석우리 81-4 | 일반철골구조 · (단독주택) | - | 토지·건물 일괄평가 | 1. 재매각(특별매각조건 : 매수신청보증금 최저매각가격의 20%) 2. 일괄매각, 목록4는 지분매각 1. 재매각(특별매각조건 : 매수신청보증금 최저매각가격의 20%) 2. 일괄매각, 목록4는 지분매각 3. 목록 1,3,4,5는 잡종지이고 목록2는 지목 도로이나 현황은 잡종지이며, 각 부동산들 모두 주차장으로 이용되는 것으로 보임 4. 목록1,3,4,5 및 목록2의 일부는 일단으로 제1종 근린생활시설로 건축허가를 득한 것으로 조사됨(감정평가서 참 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 430㎡ (130.1평) 건물: - | 1,584,270,000원 | |||
본건은 경기도 남양주시 화도읍 마석우리 소재 "마석역" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설 및 공동주택 등이 혼재하는 국도변 상가지역으로서 제반 주변환경은 보통임. 본건까지 차량출입 용이하며 인근에 노선버스정류장 및 마석역이 소재하는 등 제반 교통사정 은 무난한 편임. 기호(1-5) : 삼각형의 토지로서 인접지와 등고평탄한 잡종지이며, 제1종근린생활시설 허가지임. 기호(1-5) : 북측으로 왕복 4차선 포장도로와 접함. 기호(1,2,4) : 자연녹지지역, 역사문화환경보존지역(흥선대원군묘 보호구역외곽경계로부터 200M이상300M이내의지역), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립 승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호), 수질보전특별대책지역(1권역). 기호(3,5) : 제1종일반주거지역, 역사문화환경보존지역(흥선대원군묘 보호구역외곽경계로 부터200M이상300M이내의지역), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립 승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호), 수질보전특별
1. 재매각(특별매각조건 : 매수신청보증금 최저매각가격의 20%) 2. 일괄매각, 목록4는 지분매각 1. 재매각(특별매각조건 : 매수신청보증금 최저매각가격의 20%) 2. 일괄매각, 목록4는 지분매각 3. 목록 1,3,4,5는 잡종지이고 목록2는 지목 도로이나 현황은 잡종지이며, 각 부동산들 모두 주차장으로 이용되는 것으로 보임 4. 목록1,3,4,5 및 목록2의 일부는 일단으로 제1종 근린생활시설로 건축허가를 득한 것으로 조사됨(감정평가서 참
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조사된 임차 내역이 없거나 전입신고자가 없습니다. (소유자 점유 추정) | |||||
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2022-10-28 | 근저당권 | 이OO | - | 말소 | 말소기준권리 (최선순위) |
| 2 | 2024-10-30 | 경매개시결정(신청채권) | 중OOOOO | 1,076,232,501원 | 소멸 | 경매신청 채권청구액 |
주의사항 및 매각조건
1. 재매각(특별매각조건 : 매수신청보증금 최저매각가격의 20%) 2. 일괄매각, 목록4는 지분매각 1. 재매각(특별매각조건 : 매수신청보증금 최저매각가격의 20%) 2. 일괄매각, 목록4는 지분매각 3. 목록 1,3,4,5는 잡종지이고 목록2는 지목 도로이나 현황은 잡종지이며, 각 부동산들 모두 주차장으로 이용되는 것으로 보임 4. 목록1,3,4,5 및 목록2의 일부는 일단으로 제1종 근린생활시설로 건축허가를 득한 것으로 조사됨(감정평가서 참
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 경기도 남양주시 화도읍 마석우리 81-4 | 대지면적 | 441㎡ (133.4평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 199.61㎡ (60.4평) | 건축면적 | 85.9㎡ (26.0평) | 건폐율 / 용적률 | 19.5% / 45.3% |
| 주용도 | 단독주택 | 주구조 / 층수 | 일반철골구조 | 사용승인일자 | 2026-04-27 |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 남양주시 관할 등기소 (남양주지원) | 남양주지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 중부/인천지방국세청 | 경기도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 남양주시세무서 | 남양주시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 화도읍 행정복지센터(주민센터) | 경기도 남양주시 화도읍 마석우리 81-4 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 15억 8,427만원 | 12억 9,910만원 | 82% | 6.2명 | 12억 9,910만원 |
| 최근 3개월 | 15억 8,427만원 | 12억 8,325만원 | 81% | 5.8명 | 12억 8,325만원 |
| 최근 6개월 | 15억 8,427만원 | 12억 6,741만원 | 80% | 5.4명 | 12억 6,741만원 |
| 최근 12개월 | 15억 8,427만원 | 12억 5,157만원 | 79% | 5.1명 | 12억 5,157만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 50점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (4건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 65.7%입니다.
유찰 횟수가 3회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 2억 7,170만원
- 필요 현금(실투자)
- 2억 8,567만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 3억 5,212만원
- 필요 현금(실투자)
- 2억 4,920만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 4억 972만원
- 필요 현금(실투자)
- 2억 3,555만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 0건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 0건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 6건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 17장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 65.7% 하락, 유찰 3회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 원문 기준으로 말소기준권리와 인수 가능 권리를 확인해 주세요.
근거: 등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
- 2
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
- 3
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 65.7%입니다.
- 4
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 3회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (15건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2024타경86130 | 토지·임야 | 경기도 남양주시 화도읍 경춘로 2205 | 2026.05.12 | 56억 754만원 | 56억 1,000만원 | 100% | 매각 |
| 2024타경3821 | 토지·임야 | 경기도 남양주시 화도읍 월산리 387-1 | 2026.05.12 | 74억 8,694만원 | 56억 5,600만원 | 75.5% | 매각 |
| 2024타경86390 | 토지·임야 | 경기도 남양주시 화도읍 녹촌리 산2-9 | 2026.11.04 | 104억 1,976만원 | 51억 1,100만원 | 49.1% | 진행중 |
| 2024타경5384 | 토지·임야 | 경기도 남양주시 화도읍 비룡로116번길 35-166 | 2026.06.23 | 17억 8,171만원 | 9억 4,000만원 | 52.8% | 매각 |
| 2025타경71893 | 토지·임야 | 경기도 남양주시 화도읍 차산리 103 | 2026.07.15 | 1억 1,177만원 | 5,600만원 | 50.1% | 매각 |
| 2025타경71583 | 토지·임야 | 경기도 남양주시 화도읍 가곡리 15-59 | 2026.10.01 | 24억 4,303만원 | 4억 6,199만원 | 18.9% | 매각 |
| 2024타경6448 | 토지·임야 | 경기도 남양주시 화도읍 가곡리 227 | 2026.09.02 | 10억 1,361만원 | 2억 4,400만원 | 24.1% | 매각 |
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