2025타경20956
유찰 4회지분매각| 소재지 | 경상남도 창원시 마산합포구 동서북14길 8 (동성동) [도로명] 경상남도 창원시 마산합포구 동서북14길 8 | 경매구분 | 부동산임의경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 근린상가 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 일괄매각. 목록1, 2는 근린생활시설, 목록3, 5는 위락시설, 목록6은 도로로 이용 중임. 현황조사 시 목록4는 공부상 근린생활시설이나 현황 주거용(401호, 402호)으로 개조하여 이용 중인 것으로 탐문되었음. |
| 토지면적 | 7,707㎡ (2331.4평) | 건물면적 | 169.74㎡ (51.3평) | 소유자 | 남OO |
| 감정가격 | 835,488,000원 | 최저가격 | (24%)200,600,000원 | 채무자 | 남OO |
| 입찰보증금 | (10%)20,060,000원 | 청구금액 | 443,157,857원 | 채권자 | 금융기관/신청채권자 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1회 | 2026.06.04 | (100%)835,488,000원 | 유찰 |
| 2회 | 2026.07.09 | (70%)584,842,000원 | 유찰 |
| 3회 | 2026.10.29 | (24%)200,600,000원 | 진행 |
물건 사진 (1장)
사진 01 · 클릭하여 확대| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 경상남도 창원시 마산합포구 동서북14길 8 (동성동) | 대 (일반상업지역) | 7,707㎡ (2331.4평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 1,198,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 경상남도 창원시 마산합포구 동서북14길 8 (동성동) (경상남도 창원시 마산합포구 동서북14길 8) | 철근콘크리트조 | 169.74㎡ (51.3평) | 토지·건물 일괄평가 | 일괄매각. 목록1, 2는 근린생활시설, 목록3, 5는 위락시설, 목록6은 도로로 이용 중임. 현황조사 시 목록4는 공부상 근린생활시설이나 현황 주거용(401호, 402호)으로 개조하여 이용 중인 것으로 탐문되었음. |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 7,707㎡ (2331.4평) 건물: 169.74㎡ (51.3평) | 835,488,000원 | |||
철근콘크리트조 슬래브지붕 5층건 중 101호
본건은 경상남도 창원시 마산합포구 동성동 소재 '오동동문화광장' 남서측 인근에 위치하며, 부근은 밀집상가지대로서 제반 주위환경은 보통입니다. 본건까지 차량접근 가능하며, 제반 교통사정은 보통입니다. 평탄한 부정형의 토지로서, 현황 도로입니다. 본건 서측으로 노폭 약 4~5미터 내외의 도로와 접합니다. 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>입니다. 없습니다. 없습니다. 임대관계 : 미상입니다. 기 타 : 일련번호 6은 인접 토지와의 경계가 다소 불분명한 상태로서 명확한 위치, 경계 등의 확인은 지적측량 등이 요구되는 바 참고하시기 바랍니다. 본건은 경상남도 창원시 마산합포구 동성동 소재 '오동동문화광장' 남서측 인근에 위치하며, 부근은 밀집상가지대로서 제반 주위환경은 보통입니다. 본건까지 차량접근 가능하며, 제반 교통사정은 보통입니다. 일련번호(1~5)
일괄매각. 목록1, 2는 근린생활시설, 목록3, 5는 위락시설, 목록6은 도로로 이용 중임. 현황조사 시 목록4는 공부상 근린생활시설이나 현황 주거용(401호, 402호)으로 개조하여 이용 중인 것으로 탐문되었음.
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박OO(상호:창동면옥) 대항력 없음 | 점포 / 본건 전부(1층 101호) | 전입: 2013-03-20 확정: - 배당: - | 보: 3,000만원 월: 1,200,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 박OO(전입세대확인서상) 대항력 없음 | 기타 | 전입: 2023-02-02 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 추OO(전입세대확인서상) 대항력 없음 | 기타 | 전입: 2024-03-29 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 이OO 대항력 없음 | 주거 / 본건 내 401호(앞쪽:방1,부엌) | 전입: - 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (4건) | - | 보: 3,000만원 월: 1,200,000원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2014-10-15 | 근저당권 | 선순위 권리자 | - | 말소 | 말소기준권리 (최선순위) |
| 2 | - | 경매개시결정(신청채권) | 신청채권자 | 443,157,857원 | 소멸 | 경매신청 채권청구액 |
주의사항 및 매각조건
일괄매각. 목록1, 2는 근린생활시설, 목록3, 5는 위락시설, 목록6은 도로로 이용 중임. 현황조사 시 목록4는 공부상 근린생활시설이나 현황 주거용(401호, 402호)으로 개조하여 이용 중인 것으로 탐문되었음.
당사자 내역
| 채권자 | 금융기관/신청채권자 | 채무자 | 남OO |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 남OO | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 경상남도 창원시 마산합포구 동서북14길 8 (동성동) | 대지면적 | 7,707㎡ (2331.4평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 169.74㎡ (51.3평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 2.2% |
| 주용도 | 근린상가 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트조 | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 창원시 관할 등기소 (마산지원) | 마산지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 경상남도 관할 지방국세청 | 경상남도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 창원시세무서 | 창원시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 마산합포구 행정복지센터(주민센터) | 경상남도 창원시 마산합포구 동서북14길 8 (동성동) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 8억 3,548만원 | 6억 8,510만원 | 82% | 6.2명 | 6억 8,510만원 |
| 최근 3개월 | 8억 3,548만원 | 6억 7,674만원 | 81% | 5.8명 | 6억 7,674만원 |
| 최근 6개월 | 8억 3,548만원 | 6억 6,839만원 | 80% | 5.4명 | 6억 6,839만원 |
| 최근 12개월 | 8억 3,548만원 | 6억 6,003만원 | 79% | 5.1명 | 6억 6,003만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 98점 / 100점
자동 분석 기준으로 입찰 전 전문가 확인이 필요한 물건입니다.
핵심 주의 요인 (6건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
임차인 또는 점유 관련 데이터가 4건 있습니다.
수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 76.0%입니다.
유찰 횟수가 4회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 1억 30만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 1,050만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 1억 2,998만원
- 필요 현금(실투자)
- 9,704만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 1억 5,125만원
- 필요 현금(실투자)
- 9,200만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 0건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 4건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 5건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 1장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 76.0% 하락, 유찰 4회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 원문 기준으로 말소기준권리와 인수 가능 권리를 확인해 주세요.
근거: 등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
- 2
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 4건 있습니다.
- 3
비소멸 권리 문구가 실제 인수 부담으로 이어지는지 원문 기준으로 확인해 주세요.
근거: 수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
- 4
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (16건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2023타경106265 | 근린상가 | 경상남도 창원시 마산합포구 아구찜길 7 (동성동) | 2026.07.16 | 7억 2,400만원 | 6,000만원 | 8.3% | 매각 |
| 2024타경106293 | 근린상가 | 경상남도 창원시 마산합포구 아구찜길 35-1 (오동동) | 2026.10.15 | 5억 7,870만원 | 1억 2,900만원 | 22.3% | 매각 |
| 2024타경106293 | 근린상가 | 경상남도 창원시 마산합포구 아구찜길 35-1 (오동동) | 2026.09.03 | 5억 7,870만원 | 1억 2,900만원 | 22.3% | 매각 |
| 2025타경21031 | 근린상가 | 경상남도 창원시 마산합포구 해안대로 389 (오동동) | 2026.10.15 | 2억 800만원 | 7,145만원 | 34.4% | 매각 |
| 2024타경1886 | 근린상가 | 경상남도 창원시 마산합포구 중앙남3길 10 (중앙동2가, 남명세비앙) | 2026.04.30 | 14억 4,200만원 | 4억 1,550만원 | 28.8% | 매각 |
| 2025타경20895 | 근린상가 | 경상남도 창원시 마산회원구 북성로 138 (회원동, 천지리치빌) | 2026.10.01 | 30억 4,800만원 | 7억 3,500만원 | 24.1% | 매각 |
| 2025타경20844 | 근린상가 | 경상남도 창원시 마산회원구 북성로 175 (회원동, 고려화이트빌) | 2026.08.20 | 1억 9,855만원 | 6,831만원 | 34.4% | 매각 |
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