2025타경3683
유찰 2회제시외건물포함| 소재지 | 전라남도 나주시 왕곡면 덕산리 804-6 [도로명] 전라남도 나주시 혁신산단8길 13 | 경매구분 | 부동산임의경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 공장 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 제시외 건물(정자 5.6㎡, 견사 8㎡) 매각 포함. 일괄매각. 지상에 이동설치 가능한 컨테이너 3동, 공작물(풍력+태양열 발전기 3기, 풍력발전기 5기, 태양열 발전기 2기), 수배전설비는 매각 제외(감정서 참조). 공장 내부 호이스트 설비[감정서 사진 일련번호 4-가)]와 냉난방설비는 매각 제외 2026.09.03.정정·변경 |
| 토지면적 | 21,424.4㎡ (6480.9평) | 건물면적 | 1,857㎡ (561.7평) (제시외 건물 포함) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 8,551,974,700원 | 최저가격 | (56%)4,789,107,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)598,638,300원 | 청구금액 | 5,278,868,333원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1회 | 2026.06.10 | (100%)8,551,974,700원 | 유찰 |
| 2회 | 2026.07.15 | (70%)5,986,383,000원 | 변경 |
| 3회 | 2026.10.07 | (70%)5,986,383,000원 | 유찰 |
| 4회 | 2026.11.18 | (56%)4,789,107,000원 | 진행 |
물건 사진 (20장)
사진 01
사진 02
사진 03
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사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 전라남도 나주시 왕곡면 덕산리 804-6 | 대 | 21,424.4㎡ (6480.9평) | 토지·건물 일괄평가 | 매각포함 |
| 건물 2 | 전라남도 나주시 왕곡면 덕산리 804-6 (전라남도 나주시 혁신산단8길 13) | 일반철골구조 · 지상2층 | 1,857㎡ (561.7평) | 토지·건물 일괄평가 | 제시외 건물(정자 5.6㎡, 견사 8㎡) 매각 포함. 일괄매각. 지상에 이동설치 가능한 컨테이너 3동, 공작물(풍력+태양열 발전기 3기, 풍력발전기 5기, 태양열 발전기 2기), 수배전설비는 매각 제외(감정서 참조). 공장 내부 호이스트 설비[감정서 사진 일련번호 4-가)]와 냉난방설비는 매각 제외 2026.09.03.정정·변경 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 21,424.4㎡ (6480.9평) 건물: 1,857㎡ (561.7평) | 8,551,974,700원 | |||
본건은 전라남도 나주시 왕곡면 덕산리 소재 '나주혁신일반산업단지' 내에 위치하며, 주위는 공장 및 공업나지 등이 소재하는 산업단지로서 주위환경은 보통임. 본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하는 등 일반적인 교통수단 이용은 보통임. 일련번호 1), 2) 정방형 평지로서, 공업나지임. 일련번호 3) 정방형 평지로서 공업용으로 이용 중임. 일련번호 1) ~ 3) 남측에 보행로 및 왕복2차선 아스팔트 포장도로에 접함. 일련번호 1) 일반공업지역, 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(300m제한구역_염소, 개(육견제외))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(800m제한구역_닭, 오리, 메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(모든가축제한구역_개별가구50m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임. 일련번호 2) 일반공업지역, 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제
제시외 건물(정자 5.6㎡, 견사 8㎡) 매각 포함. 일괄매각. 지상에 이동설치 가능한 컨테이너 3동, 공작물(풍력+태양열 발전기 3기, 풍력발전기 5기, 태양열 발전기 2기), 수배전설비는 매각 제외(감정서 참조). 공장 내부 호이스트 설비[감정서 사진 일련번호 4-가)]와 냉난방설비는 매각 제외 2026.09.03.정정·변경
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 백OO 대항력 없음 | 기타 | 전입: 2025-04-04 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 백OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2025-04-04 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (2건) | - | 보: 0원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2021-04-29 | 목록 | 선순위 권리자 | - | 말소 | 말소기준권리 (최선순위) |
| 2 | 2021-06-01 | 목록 | 권리자 | - | 말소 | 말소기준 후보 권리 |
| 3 | 2022-01-24 | 근저당권 | 권리자 | - | 말소 | 말소기준 후보 권리 |
| 4 | - | 경매개시결정(신청채권) | 신청채권자 | 5,278,868,333원 | 소멸 | 경매신청 채권청구액 |
주의사항 및 매각조건
제시외 건물(정자 5.6㎡, 견사 8㎡) 매각 포함. 일괄매각. 지상에 이동설치 가능한 컨테이너 3동, 공작물(풍력+태양열 발전기 3기, 풍력발전기 5기, 태양열 발전기 2기), 수배전설비는 매각 제외(감정서 참조). 공장 내부 호이스트 설비[감정서 사진 일련번호 4-가)]와 냉난방설비는 매각 제외 2026.09.03.정정·변경
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 전라남도 나주시 왕곡면 덕산리 804-6 | 대지면적 | 21,424.4㎡ (6480.9평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 1,857㎡ (561.7평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 8.7% |
| 주용도 | 공장 | 주구조 / 층수 | 일반철골구조 · 지상 2층 | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 나주시 관할 등기소 (광주지방법원) | 광주지방법원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 전라남도 관할 지방국세청 | 전라남도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 나주시세무서 | 나주시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 왕곡면 행정복지센터(주민센터) | 전라남도 나주시 왕곡면 덕산리 804-6 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 85억 5,197만원 | 70억 1,261만원 | 82% | 6.2명 | 70억 1,261만원 |
| 최근 3개월 | 85억 5,197만원 | 69억 2,709만원 | 81% | 5.8명 | 69억 2,709만원 |
| 최근 6개월 | 85억 5,197만원 | 68억 4,157만원 | 80% | 5.4명 | 68억 4,157만원 |
| 최근 12개월 | 85억 5,197만원 | 67억 5,606만원 | 79% | 5.1명 | 67억 5,606만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 50점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (3건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
임차인 또는 점유 관련 데이터가 2건 있습니다.
법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 23억 9,455만원
- 필요 현금(실투자)
- 24억 5,523만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 31억 334만원
- 필요 현금(실투자)
- 21억 3,378만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 36억 1,098만원
- 필요 현금(실투자)
- 20억 1,348만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 0건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 2건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 6건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 20장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 44.0% 하락, 유찰 2회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (3개)
전문가 검토 권장- 1
등기 원문 기준으로 말소기준권리와 인수 가능 권리를 확인해 주세요.
근거: 등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
- 2
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 2건 있습니다.
- 3
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (3건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경3744 | 공장·창고 | 전라남도 나주시 왕곡면 덕산리 806-2 | 2026.07.03 | 26억 8,086만원 | 9억 8,870만원 | 36.9% | 매각 |
| 2025타경34565 | 공장·창고 | 전라남도 나주시 동수농공단지길 160-12 (동수동) | 2026.08.27 | 14억 6,992만원 | 8억 2,521만원 | 56.1% | 매각 |
| 2024타경86780 | 공장·창고 | 전라남도 나주시 내영산1길 17 (삼영동) | 2026.06.04 | 6억 6,146만원 | 3억 3,109만원 | 50.1% | 매각 |
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