2025타경1005
유찰 4회제시외건물포함| 소재지 | 경상남도 진주시 문산읍 동부로 589-2 [도로명] 경상남도 진주시 동부로587번길 4 | 경매구분 | 부동산임의경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 근린시설 | 접수/개시결정 | 2025.11.14 | 매각물건 | -일괄매각. 제시외 건물(감정서상 기호 ㄴ~ㅂ) 매각 포함. -제시외 건물(감정서상 기호 ㄱ)매각 제외. -목록1 남동측 일부 타인소유로 추정되는 건물 소재하며 이를 감안하여 평가하고, 최저매각가격은 제시외 건물(감정서상 기호 ㄱ)매각제외되어 제한받는 가격임. -목록2 지상 정원수 토지가격포함 평가. -목록3 건물 옥탑 및 물탱크 등은 건물에 포함평가. -제시외 건물(감정서상 기호 ㅁ,ㅂ)은 인접지상에 걸쳐 소재함. -일괄매각. 제시외 건물(감 |
| 토지면적 | 53㎡ (16.0평) | 건물면적 | 137.33㎡ (41.5평) (제시외 건물 포함) | 소유자 | 비공개 (개인) |
| 감정가격 | 584,403,660원 | 최저가격 | (34%)197,357,000원 | 채무자 | 비공개 (소유자 겸 채무자) |
| 입찰보증금 | (10%)19,735,700원 | 청구금액 | 446,317,689원 | 채권자 | 진OOOOOOOOO |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1회 | 2026.06.15 | (98%)575,383,060원 | 유찰 |
| 2회 | 2026.07.27 | (69%)402,768,000원 | 유찰 |
| 3회 | 2026.10.19 | (34%)197,357,000원 | 유찰 |
물건 사진 (1장)
사진 01 · 클릭하여 확대| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 경상남도 진주시 문산읍 동부로 589-2 | 대 (제2종일반주거지역) | 53㎡ (16.0평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 985,800원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 경상남도 진주시 문산읍 동부로 589-2 (경상남도 진주시 동부로587번길 4) | 철근콘크리트조 및 조적조 · 지상3층 | 137.33㎡ (41.5평) | 토지·건물 일괄평가 | -일괄매각. 제시외 건물(감정서상 기호 ㄴ~ㅂ) 매각 포함. -제시외 건물(감정서상 기호 ㄱ)매각 제외. -목록1 남동측 일부 타인소유로 추정되는 건물 소재하며 이를 감안하여 평가하고, 최저매각가격은 제시외 건물(감정서상 기호 ㄱ)매각제외되어 제한받는 가격임. -목록2 지상 정원수 토지가격포함 평가. -목록3 건물 옥탑 및 물탱크 등은 건물에 포함평가. -제시외 건물(감정서상 기호 ㅁ,ㅂ)은 인접지상에 걸쳐 소재함. -일괄매각. 제시외 건물(감 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 53㎡ (16.0평) 건물: 137.33㎡ (41.5평) | 584,403,660원 | |||
본건 기호(1,2)는 경상남도 진주시 문산읍 삼곡리 소재 "문산읍사무소" 남측 인근에 위치 하며, 주위는 근린생활시설, 주택 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시 됨. 본건 및 본건 인근까지 차량의 접근이 가능하며, 제반 교통상황은 보통시 됨. 기호(1) : 사다리형 평지로 건부지(제시외건물 기호(ㄱ)소재)이며, 일부지상에 타인소유로 추정되는 건물이 있음. 기호(2) : 부정형 평지로 상업용건부지임. 기호(1) : 지적도상 맹지이며, 인접지를 통해 인근 도로로 통행가능함. 기호(2) : 본건 서측으로 노폭 약 6m 내외, 동측으로 노폭 약 3m 내외의 도로가 있음. 기호(1) : 제2종일반주거지역 가축사육제한구역(2025-10-27)(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(2023-06-16). 기호(2) : 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(2020-07-01)(문산2-23)(접합) 가축사육 제한구역(
-일괄매각. 제시외 건물(감정서상 기호 ㄴ~ㅂ) 매각 포함. -제시외 건물(감정서상 기호 ㄱ)매각 제외. -목록1 남동측 일부 타인소유로 추정되는 건물 소재하며 이를 감안하여 평가하고, 최저매각가격은 제시외 건물(감정서상 기호 ㄱ)매각제외되어 제한받는 가격임. -목록2 지상 정원수 토지가격포함 평가. -목록3 건물 옥탑 및 물탱크 등은 건물에 포함평가. -제시외 건물(감정서상 기호 ㅁ,ㅂ)은 인접지상에 걸쳐 소재함. -일괄매각. 제시외 건물(감
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 안OO 대항력 없음 | 점포 / 지하 날마당노래연습장 | 전입: 2007-01-08 확정: - 배당: - | 보: 3,000만원 월: 410,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 장OO 대항력 없음 | 점포 / 1층 문산복집 | 전입: 2019-09-27 확정: - 배당: - | 보: 1,000만원 월: 1,000,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 성OO 대항력 없음 | 점포 / 2층 월아예술단성OO노래교실 | 전입: 2025-06-26 확정: - 배당: - | 보: 500만원 월: 200,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (3건) | - | 보: 4,500만원 월: 1,610,000원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2013-05-29 | 근저당권 | 선순위 권리자 | - | 말소 | 말소기준권리 (최선순위) |
| 2 | 2025-11-14 | 경매개시결정(신청채권) | 진OOOOOOOOO | 446,317,689원 | 소멸 | 경매신청 채권청구액 |
주의사항 및 매각조건
-일괄매각. 제시외 건물(감정서상 기호 ㄴ~ㅂ) 매각 포함. -제시외 건물(감정서상 기호 ㄱ)매각 제외. -목록1 남동측 일부 타인소유로 추정되는 건물 소재하며 이를 감안하여 평가하고, 최저매각가격은 제시외 건물(감정서상 기호 ㄱ)매각제외되어 제한받는 가격임. -목록2 지상 정원수 토지가격포함 평가. -목록3 건물 옥탑 및 물탱크 등은 건물에 포함평가. -제시외 건물(감정서상 기호 ㅁ,ㅂ)은 인접지상에 걸쳐 소재함. -일괄매각. 제시외 건물(감
당사자 내역
| 채권자 | 진OOOOOOOOO | 채무자 | 비공개 (소유자 겸 채무자) |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 비공개 (개인) | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 경상남도 진주시 문산읍 동부로 589-2 | 대지면적 | 53㎡ (16.0평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 137.33㎡ (41.5평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 259.1% |
| 주용도 | 근린시설 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트조 및 조적조 · 지상 3층 | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 진주시 관할 등기소 (진주지원) | 진주지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 경상남도 관할 지방국세청 | 경상남도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 진주시세무서 | 진주시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 문산읍 행정복지센터(주민센터) | 경상남도 진주시 문산읍 동부로 589-2 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 5억 8,440만원 | 4억 7,921만원 | 82% | 6.2명 | 4억 7,921만원 |
| 최근 3개월 | 5억 8,440만원 | 4억 7,336만원 | 81% | 5.8명 | 4억 7,336만원 |
| 최근 6개월 | 5억 8,440만원 | 4억 6,752만원 | 80% | 5.4명 | 4억 6,752만원 |
| 최근 12개월 | 5억 8,440만원 | 4억 6,167만원 | 79% | 5.1명 | 4억 6,167만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 98점 / 100점
자동 분석 기준으로 입찰 전 전문가 확인이 필요한 물건입니다.
핵심 주의 요인 (6건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
임차인 또는 점유 관련 데이터가 3건 있습니다.
수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 66.2%입니다.
유찰 횟수가 4회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 9,867만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 884만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 1억 2,788만원
- 필요 현금(실투자)
- 9,560만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 1억 4,880만원
- 필요 현금(실투자)
- 9,064만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 0건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 3건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 5건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 1장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 66.2% 하락, 유찰 4회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 원문 기준으로 말소기준권리와 인수 가능 권리를 확인해 주세요.
근거: 등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
- 2
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 3건 있습니다.
- 3
비소멸 권리 문구가 실제 인수 부담으로 이어지는지 원문 기준으로 확인해 주세요.
근거: 수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
- 4
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (17건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경1004 | 근린상가 | 경상남도 진주시 문산읍 월아산로 1070-1 | 2026.06.08 | 3억 3,548만원 | 2억 6,500만원 | 79% | 매각 |
| 2025타경677 | 근린상가 | 경상남도 진주시 충무공동 277-7 진주혁신도시아슬란스포츠몰 4층디404호 | 2026.07.27 | 4억원 | 1억 5,007만원 | 37.5% | 매각 |
| 2025타경67 | 근린상가 | 경상남도 진주시 충의로 119 (충무공동) | 2026.09.14 | 1억 9,200만원 | 4,610만원 | 24% | 매각 |
| 2024타경6457 | 근린상가 | 경상남도 진주시 충의로 119 (충무공동) | 2026.09.14 | 8억 3,200만원 | 2억 780만원 | 25% | 매각 |
| 2025타경67 | 근린상가 | 경상남도 진주시 충의로 119 (충무공동) | 2026.08.03 | 1억 9,200만원 | 6,590만원 | 34.3% | 매각 |
| 2025타경31117 | 근린상가 | 경상남도 진주시 사들로123번길 16 (충무공동) | 2026.09.21 | 8억 9,600만원 | 3억 4,012만원 | 38% | 매각 |
| 2024타경36014 | 근린상가 | 경상남도 진주시 에나로128번길 17 (충무공동) | 2026.08.31 | 3억 5,000만원 | 7,000만원 | 20% | 매각 |
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