2025타경36
유찰 5회제시외건물포함| 소재지 | 경상남도 남해군 고현면 삼봉로 123-4 [도로명] 경상남도 남해군 삼봉로 123-4 | 경매구분 | 부동산임의경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 주택 | 접수/개시결정 | 2025.01.02 | 매각물건 | -일괄매각 -제시외건물[감정서상 ㄱ~ㄷ] 매각포함 -지상에 이동이 가능한 냉동창고(컨테이너) 매각제외 |
| 토지면적 | 258㎡ (78.0평) | 건물면적 | 50.58㎡ (15.3평) (제시외 건물 포함) | 소유자 | 신OO |
| 감정가격 | 131,930,200원 | 최저가격 | (17%)22,173,000원 | 채무자 | 신OO |
| 입찰보증금 | (10%)2,217,300원 | 낙찰가격 | 37,730,000원 | 채권자 | 남OOOOOOOOO |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 4회 | 2026.05.04 | (34%)45,252,000원 | 유찰 |
| 5회 | 2026.06.15 | (24%)31,676,000원 | 유찰 |
| 6회 | 2026.07.27 | (17%)22,173,000원 | 매각 |
| 7회 | 2026.10.19 | (17%)22,173,000원 | 매각 |
물건 사진 (26장)
사진 01
사진 02
사진 03
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사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 경상남도 남해군 고현면 삼봉로 123-4 | 대 (계획관리지역) | 258㎡ (78.0평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 53,200원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 경상남도 남해군 고현면 삼봉로 123-4 (경상남도 남해군 삼봉로 123-4) | 일반목구조 · (단독주택) | 50.58㎡ (15.3평) | 일괄평가 (대장연면적 87.58㎡) | -일괄매각 -제시외건물[감정서상 ㄱ~ㄷ] 매각포함 -지상에 이동이 가능한 냉동창고(컨테이너) 매각제외 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 258㎡ (78.0평) 건물: 50.58㎡ (15.3평) | 131,930,200원 | |||
건물로서, 외벽은 판넬붙임, 페인팅 등 내벽은 벽지,
본건은 남해군 고현면 오곡리, 고현면행정복지센타에서 남측으로 직선거리 약 860미터 지점에 위치하고 있으며, 부근은 농경지, 임야, 농가 등으로 형성되어 있으며 농촌지대로서 환경은 보통인 편임. 본건까지 차량의 접근이 가능하고, 인근에 관내버스정류장이 소재하고 있으나 관내버스정류소까지의 거리, 운행빈도 등을 참작하여 검토하여 보면 대중교통사정은 보통인 편임 사다형의 토지로서 단독주택부지로 이용되고 있음. 남측으로 폭 약 3미터 내외의 포장도로와 접하고 있음. 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(2020-02-27)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,마을경관 관리지역<남해군 경관 조례>,하수처리구역(2014-08-28)<하수도법>에 속함. 건물감정요항표 참조 요망. 기호 2 건물은 2017.6.14. 사용승인(신축)을 득하여 공부를 기준하면 약7 년 경과 된, 일반목구조 기타지붕 2층
-일괄매각 -제시외건물[감정서상 ㄱ~ㄷ] 매각포함 -지상에 이동이 가능한 냉동창고(컨테이너) 매각제외
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김OO 대항력 있음 | 주거 | 전입: 2022-02-17 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2022-02-17 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (2건) | - | 보: 0원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2022-01-28 | 소유권 | 신OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2022-02-24 | 근저당권 | 남OO | 90,000,000원 | 소멸기준 | - |
| 3 | 2024-12-16 | 가압류 | 농OO | 61,028,936원 | 소멸 | - |
| 4 | 2024-12-16 | 가압류 | 농OO | 12,699,454원 | 소멸 | - |
| 5 | 2025-01-02 | 임의경매 | 남OO | - | 소멸 | - |
주의사항 및 매각조건
-일괄매각 -제시외건물[감정서상 ㄱ~ㄷ] 매각포함 -지상에 이동이 가능한 냉동창고(컨테이너) 매각제외
당사자 내역
| 채권자 | 남OOOOOOOOO | 채무자 | 신OO |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 신OO | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 경상남도 남해군 고현면 삼봉로 123-4 | 대지면적 | 258㎡ (78.0평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 87.58㎡ (26.5평) | 건축면적 | 50.58㎡ (15.3평) | 건폐율 / 용적률 | 19.6% / 33.9% |
| 주용도 | 단독주택 | 주구조 / 층수 | 일반목구조 | 사용승인일자 | 2017-06-14 |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 남해군 관할 등기소 (진주지원) | 진주지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 경상남도 관할 지방국세청 | 경상남도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 남해군세무서 | 남해군 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 고현면 행정복지센터(주민센터) | 경상남도 남해군 고현면 삼봉로 123-4 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 1억 3,193만원 | 1억 818만원 | 82% | 6.2명 | 1억 818만원 |
| 최근 3개월 | 1억 3,193만원 | 1억 686만원 | 81% | 5.8명 | 1억 686만원 |
| 최근 6개월 | 1억 3,193만원 | 1억 554만원 | 80% | 5.4명 | 1억 554만원 |
| 최근 12개월 | 1억 3,193만원 | 1억 422만원 | 79% | 5.1명 | 1억 422만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 48점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (4건)
입찰 전 우선 소명 대상임차인 또는 점유 관련 데이터가 2건 있습니다.
법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 83.2%입니다.
유찰 횟수가 5회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 1,108만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,933만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 1,436만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,784만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 1,671만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,728만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 5건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 2건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 5건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 26장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 83.2% 하락, 유찰 5회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 2건 있습니다.
- 2
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
- 3
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 83.2%입니다.
- 4
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 5회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (3건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2024타경4888 | 단독·다가구 | 경상남도 남해군 고현면 오곡리 1260-2 | 2026.06.01 | 1억 1,083만원 | 2,190만원 | 19.8% | 매각 |
| 2025타경564 | 단독·다가구 | 경상남도 남해군 고현면 질개로177번길 6-30 | 2026.06.01 | 1억 2,134만원 | 6,500만원 | 53.6% | 매각 |
| 2023타경39481 | 단독·다가구 | 경상남도 남해군 고현면 남서대로2979번길 7-3구) 경상남도 남해군 고현면 갈화리 1389 | 2026.08.03 | 1억 9,448만원 | 4,800만원 | 24.7% | 매각 |