2024타경113257
유찰 14회지분매각토지별도등기| 소재지 | 서울특별시 강북구 수유동 731 에스에이치스카이 [도로명] 서울특별시 강북구 인수봉로23가길 3 (수유동,에스에이치스카이) | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 연립주택 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | - 별도등기 있음 - 토지의 일부(하수도, 하천)가 도로계획선에 저촉됨 |
| 토지면적 | 2,758.3㎡ (834.4평)토지별도등기있음 | 건물면적 | 56.63㎡ (17.1평) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 260,000,000원 | 최저가격 | (4%)9,148,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)914,800원 | 청구금액 | 230,000,000원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 13회 | 2026.08.11 | (7%)17,867,000원 | 유찰 |
| 14회 | 2026.09.08 | (5%)14,294,000원 | 유찰 |
| 15회 | 2026.10.20 | (4%)11,435,000원 | 유찰 |
| 16회 | 2026.11.24 | (4%)9,148,000원 | 진행 |
물건 사진 (28장)
사진 01
사진 02
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사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 서울특별시 강북구 수유동 731 에스에이치스카이 | 대 | 2,758.3㎡ (834.4평) | 토지·건물 일괄평가 | 매각포함 |
| 건물 2 | 서울특별시 강북구 수유동 731 에스에이치스카이 (서울특별시 강북구 인수봉로23가길 3 (수유동,에스에이치스카이)) | 철근콘크리트벽식조 · 지상5층 | 56.63㎡ (17.1평) | 토지·건물 일괄평가 | - 별도등기 있음 - 토지의 일부(하수도, 하천)가 도로계획선에 저촉됨 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 2,758.3㎡ (834.4평) 건물: 56.63㎡ (17.1평) | 260,000,000원 | |||
철근콘크리트벽식조 경사지붕 5층건중 2층 106호로서 외 벽: 페인트 마감 내 벽: 타일 및 벽지 마감 창 호: 하이새시 이중창임. 연립주택(방3,주방1,거실1,욕실1,발코니등)으로 이용중임. 위생설비,도시가스에 의한 난방시설등이 있음. 인접도로와 대체로 등고평탄한 사다리형으로 연립주택부지로 이용중임. 본건 북측으로 약12m, 서측 및 남측으로 약6m의 도로등에 접함 제1종일반주거지역,고도지구(20m이하),도로(접함),소로3류(폭8m미만)(접함),중로3류(폭12m -15m)(접함),하OO(저촉),하천(저촉),가축사육제한구역,대공방어협조구역(77-257m),정비 구역(주거환경개선사업),과밀억제권역. 없음 ①임대관계 미상 ②이해
본건은 서울특별시 강북구 수유동 소재 혜화여자고등학교 남서측 인근에 위치하며 주위는 아파트 및 다세대주택과 상업시설등이 혼재한 지역으로 제반입지여건은 보통인 편임. 본건으로 제반 차량진입이 가능하며 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통상황은 보통인 편임. 건물은
- 별도등기 있음 - 토지의 일부(하수도, 하천)가 도로계획선에 저촉됨
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김OO 대항력 없음 | 주거 / 102동106호 | 전입: 2021-09-27 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 있음 | 제2층제106호전부 | 전입: 2021-09-27 확정: 2021-08-27 배당: 2024-07-31 | 보: 2억 3,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (2건) | - | 보: 2억 3,000만원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
토지별도등기 있음| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2002-10-08 | 소유권 | 최OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2023-12-08 | 임차권설정 | 김OO | 230,000,000원 | 인수 | - |
| 3 | 2024-07-25 | 강제경매 | 김OO | - | 소멸기준 | - |
주의사항 및 매각조건
- 별도등기 있음 - 토지의 일부(하수도, 하천)가 도로계획선에 저촉됨
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
단지 정보 — 731 에스에이치스카이
| 단지명 | 731 에스에이치스카이 | 총 세대수 | 24세대 | 동 수 | - | 건설사 | - |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 총 주차대수 | - | 세대당 주차 | - | 난방 방식 | 개별난방 | 난방 연료 | 도시가스 |
| 최저/최고층 | 지상 5층 | 관리사무소 | - | 충전시설 | 완속/급속 충전소 구비 | 면적 유형 | 공급/전용 다양 |
| 교육시설 | 인근 초·중·고 도보 통학권 | 편의/공원 | 단지 인근 상권 및 근린공원 인접 | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 서울특별시 강북구 수유동 731 에스에이치스카이 | 대지면적 | 2,758.3㎡ (834.4평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 56.63㎡ (17.1평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 2.1% |
| 주용도 | 연립주택 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트벽식조 · 지상 5층 | 사용승인일자 | 2001-12-13 |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 강북구 관할 등기소 (서울북부지방법원) | 서울특별시 도봉구 마들로 749 (도봉동) 등기국(과) | 02-910-3114 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 서울지방국세청 | 서울특별시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 강북구세무서 | 강북구 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 수유동 행정복지센터(주민센터) | 서울특별시 강북구 수유동 731 에스에이치스카이 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 2억 6,000만원 | 2억 1,320만원 | 82% | 6.2명 | 2억 1,320만원 |
| 최근 3개월 | 2억 6,000만원 | 2억 1,060만원 | 81% | 5.8명 | 2억 1,060만원 |
| 최근 6개월 | 2억 6,000만원 | 2억 800만원 | 80% | 5.4명 | 2억 800만원 |
| 최근 12개월 | 2억 6,000만원 | 2억 540만원 | 79% | 5.1명 | 2억 540만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 66점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (4건)
입찰 전 우선 소명 대상임차인 또는 점유 관련 데이터가 2건 있습니다.
수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 96.5%입니다.
유찰 횟수가 14회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 457만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,267만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 592만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,206만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 689만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,183만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 3건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 2건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 8건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 42장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 96.5% 하락, 유찰 14회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 2건 있습니다.
- 2
비소멸 권리 문구가 실제 인수 부담으로 이어지는지 원문 기준으로 확인해 주세요.
근거: 수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
- 3
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 96.5%입니다.
- 4
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 14회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (18건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경12252 | 단독·다가구 | 서울특별시 강북구 솔매로45길 95-19 (미아동) | 2026.06.23 | 9억 614만원 | 4억 3,150만원 | 47.6% | 진행중 |
| 2025타경12252 | 단독·다가구 | 서울특별시 강북구 솔매로45길 95-19 (미아동) | 2026.04.14 | 9억 614만원 | 4억 3,150만원 | 47.6% | 매각 |
| 2024타경121357 | 단독·다가구 | 서울특별시 성북구 솔샘로5길 20 (정릉동) | 2026.05.07 | 17억 5,206만원 | 13억 1,200만원 | 74.9% | 매각 |
| 2025타경13790 | 단독·다가구 | 서울특별시 강북구 삼양로 515-15 (수유동) | 2026.10.07 | 4억 2,347만원 | 2억 2,799만원 | 53.8% | 매각 |
| 2025타경13059 | 단독·다가구 | 서울특별시 도봉구 창동 624-17 주건축물 | 2026.06.16 | 3억 4,200만원 | 2억 6,200만원 | 76.6% | 진행중 |
| 2024타경119996 | 단독·다가구 | 서울특별시 노원구 덕릉로60길 174 (월계동) | 2026.05.07 | 21억 5,975만원 | 11억 3,490만원 | 52.5% | 매각 |
| 2025타경12689 | 단독·다가구 | 서울특별시 도봉구 도봉로121가길 25 (쌍문동) | 2026.06.23 | 11억 2,220만원 | 8억 1,077만원 | 72.2% | 매각 |
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