2025타경32813
유찰 4회제시외건물포함2026.11.17 (별관 제122호 법정)||
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| 소재지 | 경기도 부천시 소사구 소삼로 7 (소사본동) [도로명] 경기도 부천시 소삼로 7 | 경매구분 | 부동산강제경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 근린주택 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 일괄매각. 제시외 건물 포함 |
| 토지면적 | 161.8㎡ (48.9평) | 건물면적 | 88.27㎡ (26.7평) (제시외 건물 포함) | 소유자 | 비공개 (개인) |
| 감정가격 | 711,452,210원 | 최저가격 | (24%)170,820,000원 | 채무자 | 비공개 (소유자 겸 채무자) |
| 입찰보증금 | (10%)17,082,000원 | 청구금액 | 569,063,220원 | 채권자 | 금융기관/신청채권자 |
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입찰진행입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1회 | 2026.05.28 | (100%)711,452,210원 | 유찰 |
| 2회 | 2026.07.02 | (70%)498,017,000원 | 유찰 |
| 3회 | 2026.11.17 | (24%)170,820,000원 | 진행 |
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물건 사진 (1장)
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| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 경기도 부천시 소사구 소삼로 7 (소사본동) | 대 (제3종일반주거지역) | 161.8㎡ (48.9평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 3,495,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 경기도 부천시 소사구 소삼로 7 (소사본동) (경기도 부천시 소삼로 7) | 벽돌구조 · (단독주택) | 88.27㎡ (26.7평) | 일괄평가 (대장연면적 243.68㎡) | 일괄매각. 제시외 건물 포함 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 161.8㎡ (48.9평) 건물: 88.27㎡ (26.7평) | 711,452,210원 | |||
[공부와의 차이]
벽돌조 슬래브 지붕 3층 건물로서, (사용승인일자: 1978.11.15./ 증축일 : 1984.10.2
[현황 · 위치 및 주변환경]
본건은 경기도 부천시 소사구 소사본동에 소재하는 '부원초등학교' 북동측 인근에 위치 하며, 주변은 각종 근린생활시설 및 시장, 단독주택 등이 혼재하는 지역으로서, 주변환경은 보통시 됨. 본건까지 차량 진입 가능하고, 인근에 노선버스 정류장 및 소사역이 소재하는 등 대중교통 여건은 보통시 됨. 대체로 등고평탄한 사다리형의 토지로써, 현황 주상용 건물의 건부지로 이용 중임. 본건 남측으로 중로의 포장도로가 소재함. 제3종일반주거지역 , 중로2류(폭 15m~20m)(중로2-8호선)(접합), 가축사육제한구역(전부제한 구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(부원초-부천교육지원청문의) <교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(샘솔유치원-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> -- -- 임대관계 : 미상임. 기 타 :
[참고사항]
일괄매각. 제시외 건물 포함
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임차인 현황
말소기준일(소액) : 2025-03-06|배당요구종기일 : 2025.06.02
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박OO 대항력 없음 | 점포 / 1층 | 전입: 2015-03-30 확정: - 배당: - | 보: 700만원 월: 400,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2017-05-18 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 황OO 대항력 없음 | 점포 / 1층 좌측 상가(건강원) | 전입: 2019-01-02 확정: - 배당: - | 보: 1,000만원 월: 430,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 이OO 대항력 없음 | 주거 / 1층 103호 | 전입: 2019-09-17 확정: - 배당: - | 보: 1,500만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| AN JISHUN 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2020-04-22 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 장OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2020-12-01 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 장OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2021-06-29 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| LI GUANGZHU 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2021-07-27 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| LI SHIZHU 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2022-11-14 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| HAN YUZI 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2022-11-14 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| JIN XIANGHUA 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2023-08-07 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| LI YINGYU 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2023-08-10 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| JIN YINGDAN 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2023-09-04 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| JIN YUANZHI 대항력 없음 | 주거 / 2층 201호 | 전입: 2023-09-04 확정: - 배당: - | 보: 2,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| SHEN GUANG 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2024-12-25 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (15건) | - | 보: 5,200만원 월: 830,000원 | 인수총액 0원 | - | |
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등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
말소기준권리 : 2025. 3. 6. 강제경매개시결정|청구/채권금액 : 569,063,220원
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2025-03-06 | 강제경매개시결정 | 선순위 권리자 | - | 말소 | 말소기준권리 (최선순위) |
| 2 | - | 경매개시결정(신청채권) | 신청채권자 | 569,063,220원 | 소멸 | 경매신청 채권청구액 |
회원전용등기부등본(건물·토지) 전체 을구/갑구 상세 내역 및 전입세대열람원은 로그인한 인증 회원에게만 공개됩니다.
■
주의사항 및 매각조건
일괄매각. 제시외 건물 포함
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당사자 내역
| 채권자 | 금융기관/신청채권자 | 채무자 | 비공개 (소유자 겸 채무자) |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 비공개 (개인) | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
■
국토교통부 실거래가 원문 ↗국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
매매 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
전·월세 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
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체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
■
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 경기도 부천시 소사구 소삼로 7 (소사본동) | 대지면적 | 161.8㎡ (48.9평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 243.68㎡ (73.7평) | 건축면적 | 88.27㎡ (26.7평) | 건폐율 / 용적률 | 54.6% / 150.6% |
| 주용도 | 단독주택 | 주구조 / 층수 | 벽돌구조 | 사용승인일자 | 1978-11-15 |
■
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 부천시 관할 등기소 (부천지원) | 부천지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 중부/인천지방국세청 | 경기도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 부천시세무서 | 부천시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 소사구 행정복지센터(주민센터) | 경기도 부천시 소사구 소삼로 7 (소사본동) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
■
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 7억 1,145만원 | 5억 8,339만원 | 82% | 6.2명 | 5억 8,339만원 |
| 최근 3개월 | 7억 1,145만원 | 5억 7,627만원 | 81% | 5.8명 | 5억 7,627만원 |
| 최근 6개월 | 7억 1,145만원 | 5억 6,916만원 | 80% | 5.4명 | 5억 6,916만원 |
| 최근 12개월 | 7억 1,145만원 | 5억 6,204만원 | 79% | 5.1명 | 5억 6,204만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
신뢰도: 보통 (65%)taxonomy_median_baseline
AI 예측 낙찰가
5억 4,399만원
최저매각가 대비 +4,597만원
예상 최저가 대비 낙찰가율
109.2%
단독/다가구주택 기준 회귀 추정
AI 리스크 점수17.46점
낮을수록 권리·점유 안전
AI 유동성 지수68.2점
시장 거래 회전 및 환금성
종합 추천 점수51.325점
가격 매력도 및 안정성 종합
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표R4전문가 검토 권장
위험도 점수: 98점 / 100점
자동 분석 기준으로 입찰 전 전문가 확인이 필요한 물건입니다.
핵심 주의 요인 (6건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약 부족주의
등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
임차·점유 정보 확인 필요주의
임차인 또는 점유 관련 데이터가 15건 있습니다.
비소멸 권리 신호확인
수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
감정평가서 확인 필요확인
법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
큰 가격 할인확인
감정가 대비 최저가 하락률이 약 76.0%입니다.
유찰 반복확인
유찰 횟수가 4회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금보수 시나리오
1억 7,082만원
- 예상 대출액
- 8,541만원
- 필요 현금(실투자)
- 9,528만원
- 가정 조건
- LTV 50%
기준 시나리오 (권장)
1억 8,448만원
- 예상 대출액
- 1억 1,069만원
- 필요 현금(실투자)
- 8,382만원
- 가정 조건
- LTV 60%
공격 시나리오
1억 9,815만원
- 예상 대출액
- 1억 2,879만원
- 필요 현금(실투자)
- 7,953만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트권리확인 필요
등기 요약 0건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
점유확인 필요
임차·점유 데이터 15건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
원문확인 필요
연결 문서 5건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
현장준비 완료
사진 1장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
가격확인 필요
감정가 대비 76.0% 하락, 유찰 4회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
자금준비 완료
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 원문 기준으로 말소기준권리와 인수 가능 권리를 확인해 주세요.
근거: 등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
- 2
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 15건 있습니다.
- 3
비소멸 권리 문구가 실제 인수 부담으로 이어지는지 원문 기준으로 확인해 주세요.
근거: 수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
- 4
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석평균 낙찰가율 56.26%
100% 이상 (경합) 75%~100% (적정) 75% 미만 (저가) 평균선
인근 유사 물건 낙찰 사례 (20건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2024타경5283 | 단독·다가구 | 경기도 부천시 소사구 호현로427번길 19 (소사본동, 미성플로체) | 2026.10.14 | 1억 6,900만원 | 1억 3,000만원 | 76.9% | 매각 |
| 2025타경810 | 단독·다가구 | 경기도 부천시 소사구 소사로 155 (소사본동) | 2026.06.11 | 19억 1,959만원 | 8억 7,377만원 | 45.5% | 매각 |
| 2025타경537 | 단독·다가구 | 경기도 부천시 소사구 성무로9번길 8-3 (심곡본동) | 2026.06.02 | 4억 5,090만원 | 1억 5,622만원 | 34.6% | 매각 |
| 2024타경56090 | 단독·다가구 | 경기도 부천시 원미구 부천로2번길 49 (심곡동) | 2026.05.12 | 9,100만원 | 2,350만원 | 25.8% | 매각 |
| 2025타경33672 | 단독·다가구 | 경기도 부천시 원미구 부일로 503 (심곡동) | 2026.06.23 | 8,800만원 | 3,018만원 | 34.3% | 매각 |
| 2026타경30310 | 단독·다가구 | 경기도 부천시 소사구 안곡로68번길 33 (괴안동, 원 하우스 1동) | 2026.09.30 | 2억 3,000만원 | 1억 7,572만원 | 76.4% | 매각 |
| 2024타경56618 | 단독·다가구 | 경기도 부천시 소사구 심곡로9번길 43 (심곡본동, 알찬집) | 2026.10.07 | 9,200만원 | 3,513만원 | 38.2% | 매각 |
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