2024타경84167
유찰 14회지분매각| 소재지 | 경기도 화성시 동탄구 동탄중심상가1길 40 (반송동) [도로명] 경기도 화성시 동탄중심상가1길 40 (반송동,엔터프라임빌딩) | 경매구분 | 부동산강제경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 다세대(빌라) | 접수/개시결정 | 2024.08.20 | 매각물건 | 대항력 있는 임차인의 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수하므로 입찰시 주의필요 |
| 토지면적 | 642.2㎡ (194.3평) | 건물면적 | 16㎡ (4.8평) | 소유자 | 서OO |
| 감정가격 | 45,000,000원 | 최저가격 | (1%)305,000원 | 채무자 | 서OO |
| 입찰보증금 | (10%)30,500원 | 청구금액 | 63,999,451원 | 채권자 | 조OO |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 10회 | 2026.05.12 | (4%)1,817,000원 | 유찰 |
| 11회 | 2026.06.16 | (3%)1,272,000원 | 유찰 |
| 12회 | 2026.07.21 | (2%)890,000원 | 유찰 |
| 13회 | 2026.11.13 | (1%)305,000원 | 진행 |
물건 사진 (1장)
| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 경기도 화성시 동탄구 동탄중심상가1길 40 (반송동) | 대 (중심상업지역) | 642.2㎡ (194.3평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 7,624,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 경기도 화성시 동탄구 동탄중심상가1길 40 (반송동) (경기도 화성시 동탄중심상가1길 40 (반송동,엔터프라임빌딩)) | 일반철골구조 · (제1종근린생활시설) | 16㎡ (4.8평) | 토지·건물 일괄평가 | 대항력 있는 임차인의 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수하므로 입찰시 주의필요 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 642.2㎡ (194.3평) 건물: 16㎡ (4.8평) | 45,000,000원 | |||
일반철골구조 (철근)콘크리트지붕 10층건 중 10층 1007호로서 외벽: 인조석 붙임 등 마감 내벽: 페인트 및 타일 등 마감 바닥: 인조석 및 인테리어 타일 등 마감 창호: 하이샤쉬 창 등임. 다세대주택(원룸형)임. 승강기설비, 화재탐지 및 소화설비, 호별 위생설비 및 개별 난방설바, 지하 주차장 등 있음. 가각정리된 세로장방형으로 인접지와 등고평탄하며 주상복합용건부지로 이용 중임. 폭 약 25미터 포장도로와 서측으로, 폭 약 15미터 포장도로와 남측으로 접함. 중심상업지역, 특정용도제한지구, 지구단위계획구역(동탄1지구), 중로
본건은 경기도 화성시 반송동 소재 "다은마을4거리" 남동측 인근에 위치하며 부근은 동탄택지개발지구 내 중심상업지역으로 상가 및 오피스텔 등이 밀집 소재하며 서측 도로 월편은 아파트 등 일반주택지대임. 본건까지 차량출입 용이하며 시내간선도로 인근이고 근거리에 경부고속도로 기흥동탄IC 및 SRT동탄역이 소재하여 교통사정 무난함. 2007.06.27일 사용승인된
대항력 있는 임차인의 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수하므로 입찰시 주의필요
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 엄OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2023-11-21 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (1건) | - | 보: 0원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2024-08-19 | 자 개시결정 | 선순위 권리자 | - | 말소 | 말소기준권리 (최선순위) |
| 2 | 2024-08-20 | 경매개시결정(신청채권) | 조OO | 63,999,451원 | 소멸 | 경매신청 채권청구액 |
주의사항 및 매각조건
대항력 있는 임차인의 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수하므로 입찰시 주의필요
당사자 내역
| 채권자 | 조OO | 채무자 | 서OO |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 서OO | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 경기도 화성시 동탄구 동탄중심상가1길 40 (반송동) | 대지면적 | 642.2㎡ (194.3평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 16㎡ (4.8평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 2.5% |
| 주용도 | 제1종근린생활시설 | 주구조 / 층수 | 일반철골구조 | 사용승인일자 | 2007-01-16 |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 화성시 관할 등기소 (수원지방법원) | 경기도 수원시 영통구 법조로 105 (하동) 등기국(과) | 031-210-1114 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 중부/인천지방국세청 | 경기도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 화성시세무서 | 화성시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 동탄구 행정복지센터(주민센터) | 경기도 화성시 동탄구 동탄중심상가1길 40 (반송동) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 4,500만원 | 3,690만원 | 82% | 6.2명 | 3,690만원 |
| 최근 3개월 | 4,500만원 | 3,645만원 | 81% | 5.8명 | 3,645만원 |
| 최근 6개월 | 4,500만원 | 3,600만원 | 80% | 5.4명 | 3,600만원 |
| 최근 12개월 | 4,500만원 | 3,555만원 | 79% | 5.1명 | 3,555만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 98점 / 100점
자동 분석 기준으로 입찰 전 전문가 확인이 필요한 물건입니다.
핵심 주의 요인 (6건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
임차인 또는 점유 관련 데이터가 1건 있습니다.
수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 99.3%입니다.
유찰 횟수가 14회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 15만원
- 필요 현금(실투자)
- 815만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 19만원
- 필요 현금(실투자)
- 813만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 22만원
- 필요 현금(실투자)
- 812만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 0건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 1건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 5건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 1장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 99.3% 하락, 유찰 14회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 원문 기준으로 말소기준권리와 인수 가능 권리를 확인해 주세요.
근거: 등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
- 2
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 1건 있습니다.
- 3
비소멸 권리 문구가 실제 인수 부담으로 이어지는지 원문 기준으로 확인해 주세요.
근거: 수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
- 4
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (14건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경54836 | 다세대·연립 | 경기도 화성시 동탄구 동탄중심상가1길 40 (반송동) | 2026.09.29 | 7,200만원 | 2,920만원 | 40.6% | 매각 |
| 2025타경55678 | 다세대·연립 | 경기도 화성시 반송동 103-11 엔터프라임빌딩 8층803호 | 2026.09.14 | 7,900만원 | 4,247만원 | 53.8% | 매각 |
| 2025타경55614 | 다세대·연립 | 경기도 화성시 반송동 103-11 엔터프라임빌딩 10층1006호 | 2026.08.11 | 5,600만원 | 5,393만원 | 96.3% | 매각 |
| 2025타경56648 | 다세대·연립 | 경기도 화성시 동탄구 메타폴리스로 53 (반송동) | 2026.04.28 | 1억 1,500만원 | 9,415만원 | 81.9% | 매각 |
| 2025타경56154 | 다세대·연립 | 경기도 화성시 동탄구 동탄문화센터로 71-3 (반송동) | 2026.06.23 | 7,500만원 | 2,572만원 | 34.3% | 매각 |
| 2024타경79851 | 다세대·연립 | 경기도 오산시 외삼미로 76-8 (외삼미동, 삼미그린빌) | 2026.06.19 | 8,000만원 | 3,102만원 | 38.8% | 매각 |
| 2025타경926 | 다세대·연립 | 경기도 화성시 오산동 1012 중흥에스클래스더테라스리버파크3차 1739동 4층402호 | 2026.10.06 | 12억 9,000만원 | 11억원 | 85.3% | 매각 |
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