2024타경84167
유찰 12회지분매각| 소재지 | 경기도 화성시 반송동 103-11 엔터프라임빌딩 [도로명] 경기도 화성시 동탄중심상가1길 40 (반송동,엔터프라임빌딩) | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 다세대 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 대항력 있는 임차인의 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수하므로 입찰시 주의필요 |
| 토지면적 | 642.2㎡ (194.3평) | 건물면적 | 16㎡ (4.8평) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 45,000,000원 | 최저가격 | (1%)436,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)43,600원 | 청구금액 | 63,999,451원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 13회 | 2026.09.02 | (1%)623,000원 | 유찰 |
| 14회 | 2026.10.13 | (1%)436,000원 | 유찰 |
| 14회 | 2026.11.13 | (1%)436,000원 | 03 |
| 15회 | 2026.11.13 | (1%)305,000원 | 진행 |
물건 사진 (12장)
사진 01
사진 02
사진 03
사진 04
사진 05
사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 경기도 화성시 반송동 103-11 엔터프라임빌딩 | 대 | 642.2㎡ (194.3평) | 토지·건물 일괄평가 | 매각포함 |
| 건물 2 | 경기도 화성시 반송동 103-11 엔터프라임빌딩 (경기도 화성시 동탄중심상가1길 40 (반송동,엔터프라임빌딩)) | 일반철골구조 · 지상10층 | 16㎡ (4.8평) | 토지·건물 일괄평가 | 대항력 있는 임차인의 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수하므로 입찰시 주의필요 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 642.2㎡ (194.3평) 건물: 16㎡ (4.8평) | 45,000,000원 | |||
일반철골구조 (철근)콘크리트지붕 10층건 중 10층 1007호로서 외벽: 인조석 붙임 등 마감 내벽: 페인트 및 타일 등 마감 바닥: 인조석 및 인테리어 타일 등 마감 창호: 하이샤쉬 창 등임. 다세대주택(원룸형)임. 승강기설비, 화재탐지 및 소화설비, 호별 위생설비 및 개별 난방설바, 지하 주차장 등 있음. 가각정리된 세로장방형으로 인접지와 등고평탄하며 주상복합용건부지로 이용 중임. 폭 약 25미터 포장도로와 서측으로, 폭 약 15미터 포장도로와 남측으로 접함. 중심상업지역, 특정용도제한지구, 지구단위계획구역(동탄1지구), 중로
본건은 경기도 화성시 반송동 소재 "다은마을4거리" 남동측 인근에 위치하며 부근은 동탄택지개발지구 내 중심상업지역으로 상가 및 오피스텔 등이 밀집 소재하며 서측 도로 월편은 아파트 등 일반주택지대임. 본건까지 차량출입 용이하며 시내간선도로 인근이고 근거리에 경부고속도로 기흥동탄IC 및 SRT동탄역이 소재하여 교통사정 무난함. 2007.06.27일 사용승인된
대항력 있는 임차인의 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수하므로 입찰시 주의필요
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조OO 대항력 있음 | 주거용건물전부 | 전입: 2022-02-24 확정: 2022-02-24 배당: - | 보: 6,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 엄OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2023-11-21 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 엄OO 대항력 있음 | 주거 | 전입: 2023-11-21 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (3건) | - | 보: 6,000만원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2018-04-19 | 소유권 | 서OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2023-10-04 | 임차권설정 | 조OO | 60,000,000원 | 인수 | - |
| 3 | 2024-08-19 | 강제경매 | 조OO | - | 소멸기준 | - |
주의사항 및 매각조건
대항력 있는 임차인의 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수하므로 입찰시 주의필요
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 경기도 화성시 반송동 103-11 엔터프라임빌딩 | 대지면적 | 642.2㎡ (194.3평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 16㎡ (4.8평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 2.5% |
| 주용도 | 다세대 | 주구조 / 층수 | 일반철골구조 · 지상 10층 | 사용승인일자 | 2007-01-16 |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 화성시 관할 등기소 (수원지방법원) | 경기도 수원시 영통구 법조로 105 (하동) 등기국(과) | 031-210-1114 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 중부/인천지방국세청 | 경기도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 화성시세무서 | 화성시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 반송동 행정복지센터(주민센터) | 경기도 화성시 반송동 103-11 엔터프라임빌딩 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 4,500만원 | 3,690만원 | 82% | 6.2명 | 3,690만원 |
| 최근 3개월 | 4,500만원 | 3,645만원 | 81% | 5.8명 | 3,645만원 |
| 최근 6개월 | 4,500만원 | 3,600만원 | 80% | 5.4명 | 3,600만원 |
| 최근 12개월 | 4,500만원 | 3,555만원 | 79% | 5.1명 | 3,555만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 66점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (4건)
입찰 전 우선 소명 대상임차인 또는 점유 관련 데이터가 3건 있습니다.
수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 99.0%입니다.
유찰 횟수가 12회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 21만원
- 필요 현금(실투자)
- 822만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 28만원
- 필요 현금(실투자)
- 819만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 32만원
- 필요 현금(실투자)
- 818만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 3건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 3건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 7건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 25장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 99.0% 하락, 유찰 12회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 3건 있습니다.
- 2
비소멸 권리 문구가 실제 인수 부담으로 이어지는지 원문 기준으로 확인해 주세요.
근거: 수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
- 3
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 99.0%입니다.
- 4
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 12회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (14건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경54836 | 다세대·연립 | 경기도 화성시 동탄구 동탄중심상가1길 40 (반송동) | 2026.09.29 | 7,200만원 | 2,920만원 | 40.6% | 매각 |
| 2025타경55678 | 다세대·연립 | 경기도 화성시 반송동 103-11 엔터프라임빌딩 8층803호 | 2026.09.14 | 7,900만원 | 4,247만원 | 53.8% | 매각 |
| 2025타경55614 | 다세대·연립 | 경기도 화성시 반송동 103-11 엔터프라임빌딩 10층1006호 | 2026.08.11 | 5,600만원 | 5,393만원 | 96.3% | 매각 |
| 2025타경56648 | 다세대·연립 | 경기도 화성시 동탄구 메타폴리스로 53 (반송동) | 2026.04.28 | 1억 1,500만원 | 9,415만원 | 81.9% | 매각 |
| 2025타경56154 | 다세대·연립 | 경기도 화성시 동탄구 동탄문화센터로 71-3 (반송동) | 2026.06.23 | 7,500만원 | 2,572만원 | 34.3% | 매각 |
| 2024타경79851 | 다세대·연립 | 경기도 오산시 외삼미로 76-8 (외삼미동, 삼미그린빌) | 2026.06.19 | 8,000만원 | 3,102만원 | 38.8% | 매각 |
| 2025타경926 | 다세대·연립 | 경기도 화성시 오산동 1012 중흥에스클래스더테라스리버파크3차 1739동 4층402호 | 2026.10.06 | 12억 9,000만원 | 11억원 | 85.3% | 매각 |
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