2024타경123828
유찰 13회지분매각| 소재지 | 서울특별시 중구 퇴계로73가길 18 (신당동) [도로명] 서울특별시 중구 퇴계로73가길 18 | 경매구분 | 부동산강제경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 도시형생활주택 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 임차인 및 임차보증금반환채권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각 본건 도시형생활주택은 복층구조인 바 전용면적 1층(14.54㎡)와 내부복층 2층(10.18㎡)으로 구성되어 있어 동일건으로 인정하여 이를 평가하였음(감정평가서 참조) 특별매각조건: 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각 |
| 토지면적 | 400㎡ (121.0평) | 건물면적 | 14.54㎡ (4.4평) | 소유자 | 임OO |
| 감정가격 | 278,000,000원 | 최저가격 | (64%)177,920,000원 | 채무자 | 임OO |
| 입찰보증금 | (10%)17,792,000원 | 청구금액 | 235,080,647원 | 채권자 | 금융기관/신청채권자 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 8회 | 2026.04.16 | (21%)58,302,000원 | 유찰 |
| 9회 | 2026.05.21 | (17%)46,642,000원 | 유찰 |
| 10회 | 2026.06.25 | (13%)37,314,000원 | 유찰 |
| 11회 | 2026.11.19 | (64%)177,920,000원 | 진행 |
물건 사진 (1장)
사진 01 · 클릭하여 확대| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 서울특별시 중구 퇴계로73가길 18 (신당동) | 대 (일반상업지역) | 400㎡ (121.0평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 10,400,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 서울특별시 중구 퇴계로73가길 18 (신당동) (서울특별시 중구 퇴계로73가길 18) | 철근콘크리트구조 | 14.54㎡ (4.4평) | 토지·건물 일괄평가 | 임차인 및 임차보증금반환채권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각 본건 도시형생활주택은 복층구조인 바 전용면적 1층(14.54㎡)와 내부복층 2층(10.18㎡)으로 구성되어 있어 동일건으로 인정하여 이를 평가하였음(감정평가서 참조) 특별매각조건: 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 400㎡ (121.0평) 건물: 14.54㎡ (4.4평) | 278,000,000원 | |||
철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 업무시설(도시형생활주택) 10층 중 7층 703호로서 복충구조로 이루어져 있는 바 외벽 : 하부는 치장벽돌이고 상부는 판넬 등으로 마감 내벽 : 벽지로 마감 창호 : 샤시창임 도시형생활주택으로 이용됨 (후첨 내부구조도 참조) 위생 및 급배수시설, 소화전 및 화재경보기, 도시가스난방설비, 엘리베이터, 주차장 등 설비 정방형으로 등고평탄하며 업무시설 건부지로 이용됨 서측으로 소로에 접함 일반상업지역, 지구단위계획구역(2015-04-30)(동대문역사문화공원 주변 지구단위계획구역), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리
본건은 서울특별시 중구 신당동 소재 서울지하철2호선과 6호선이 교차하는 '신당역' 북서측 인근에 위치하는 업무시설(도시형생활주택) 통칭 '엘바움'으로 주변환경은 동대문역사문화공원, 상업시설, 아파트, 다세대주택, 공공시설, 학교 등이 혼재함 본건까지 차량 진출입 자유로우며 인근에 시내버스정류장 및 지하철역이 소재하는 등 대중교통여건 무난시됨
임차인 및 임차보증금반환채권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각 본건 도시형생활주택은 복층구조인 바 전용면적 1층(14.54㎡)와 내부복층 2층(10.18㎡)으로 구성되어 있어 동일건으로 인정하여 이를 평가하였음(감정평가서 참조) 특별매각조건: 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조사된 임차 내역이 없거나 전입신고자가 없습니다. (소유자 점유 추정) | |||||
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2023-06-14 | 근저당권 | 박OO | - | 말소 | 말소기준권리 (최선순위) |
| 2 | - | 경매개시결정(신청채권) | 신청채권자 | 235,080,647원 | 소멸 | 경매신청 채권청구액 |
주의사항 및 매각조건
임차인 및 임차보증금반환채권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각 본건 도시형생활주택은 복층구조인 바 전용면적 1층(14.54㎡)와 내부복층 2층(10.18㎡)으로 구성되어 있어 동일건으로 인정하여 이를 평가하였음(감정평가서 참조) 특별매각조건: 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각
당사자 내역
| 채권자 | 금융기관/신청채권자 | 채무자 | 임OO |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 임OO | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 서울특별시 중구 퇴계로73가길 18 (신당동) | 대지면적 | 400㎡ (121.0평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 14.54㎡ (4.4평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 3.6% |
| 주용도 | 도시형생활주택 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 중구 관할 등기소 (서울중앙지방법원) | 서울특별시 서초구 서초중앙로 157 (서초동) 등기국(과) | 02-530-1114 (경매계 대표) | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 서울지방국세청 | 서울특별시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 중구세무서 | 중구 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 퇴계로73가길 행정복지센터(주민센터) | 서울특별시 중구 퇴계로73가길 18 (신당동) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 2억 7,800만원 | 2억 2,796만원 | 82% | 6.2명 | 2억 2,796만원 |
| 최근 3개월 | 2억 7,800만원 | 2억 2,518만원 | 81% | 5.8명 | 2억 2,518만원 |
| 최근 6개월 | 2억 7,800만원 | 2억 2,240만원 | 80% | 5.4명 | 2억 2,240만원 |
| 최근 12개월 | 2억 7,800만원 | 2억 1,962만원 | 79% | 5.1명 | 2억 1,962만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 40점 / 100점
기본 검토는 가능하지만 입찰 전 확인 항목이 남아 있습니다.
핵심 주의 요인 (3건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
유찰 횟수가 13회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 8,896만원
- 필요 현금(실투자)
- 9,891만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 1억 1,529만원
- 필요 현금(실투자)
- 8,697만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 1억 3,415만원
- 필요 현금(실투자)
- 8,250만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 0건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 0건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 5건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 1장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 36.0% 하락, 유찰 13회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 선별 입찰
가격·자금 조건을 맞추면 후보군에 둘 수 있습니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (3개)
전문가 검토 권장- 1
등기 원문 기준으로 말소기준권리와 인수 가능 권리를 확인해 주세요.
근거: 등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
- 2
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
- 3
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 13회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (19건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2024타경121082 | 단독·다가구 | 서울특별시 중구 퇴계로73가길 18 (신당동) | 2026.10.14 | 2억 7,500만원 | 1,687만원 | 6.1% | 매각 |
| 2025타경100778 | 단독·다가구 | 서울특별시 종로구 종로66길 28 (숭인동, 종로 중흥 S클래스) | 2026.05.28 | 1억 3,100만원 | 1억 2,466만원 | 95.2% | 매각 |
| 2025타경1184 | 단독·다가구 | 서울특별시 성북구 삼선교로4길 146 (삼선동1가) | 2026.04.28 | 2억 9,534만원 | 3억 1,200만원 | 105.6% | 매각 |
| 2024타경2764 | 단독·다가구 | 서울특별시 성동구 금호산2길 12-1 (금호동3가) | 2026.08.03 | 15억 1,184만원 | 12억 947만원 | 80% | 매각 |
| 2025타경51831 | 단독·다가구 | 서울특별시 성동구 마조로19길 37-10 (마장동) | 2026.09.07 | 6억 3,832만원 | 5억 2,378만원 | 82.1% | 매각 |
| 2024타경100053 | 단독·다가구 | 서울특별시 성북구 안암동5가 133-23 | 2026.06.09 | 30억 5,437만원 | 12억 5,777만원 | 41.2% | 매각 |
| 2025타경686 | 단독·다가구 | 서울특별시 동대문구 약령중앙로 33-7 (제기동) | 2026.07.14 | 9억 4,954만원 | 5억 700만원 | 53.4% | 매각 |
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