2026타경50228
제시외건물포함유치권신고| 소재지 | 충청북도 진천군 진천읍 읍내리 471-205 [도로명] 충청북도 진천군 대촌길 14-1 (주2) | 경매구분 | 부동산임의경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 기타 | 접수/개시결정 | 2026.02.25 | 매각물건 | 일괄매각. 제시외 건물 및 수목 매각 포함. 전성구로부터 공사대금 1억9천9백5십만원의 유치권신고서가 2026.8.18. 제출되었으나, 그 성립여부 불분명. 이에 대해 신청채권자 확인 필요 유치권배제신청서 제출함. |
| 토지면적 | 0 | 건물면적 | 78.4㎡ (23.7평) (제시외 건물 포함) | 소유자 | 장OO |
| 감정가격 | 5,868,278,300원 | 최저가격 | (100%)5,868,278,300원 | 채무자 | 장OO |
| 입찰보증금 | (10%)586,827,830원 | 청구금액 | 292,761,367원 | 채권자 | 성OOOOOOO |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1회 | 2026.08.13 | (100%)5,868,278,300원 | 진행중 |
물건 사진 (0장)
| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 충청북도 진천군 진천읍 읍내리 471-205 | 대 | - | 토지·건물 일괄평가 | 매각포함 |
| 건물 2 | 충청북도 진천군 진천읍 읍내리 471-205 (충청북도 진천군 대촌길 14-1 (주2)) | 경량철골구조 · 지상1층 | 78.4㎡ (23.7평) | 토지·건물 일괄평가 | 일괄매각. 제시외 건물 및 수목 매각 포함. 전성구로부터 공사대금 1억9천9백5십만원의 유치권신고서가 2026.8.18. 제출되었으나, 그 성립여부 불분명. 이에 대해 신청채권자 확인 필요 유치권배제신청서 제출함. |
| 총 감정가격 합계 | 토지: - 건물: 78.4㎡ (23.7평) | 5,868,278,300원 | |||
본건은 충청북도 진천군 진천읍 성석리 소재 "생거진천 전통시장" 서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 주택, 농경지 등이 소재하는 지역으로서, 주위환경은 보통임. 본건 토지 및 인근까지 차량의 진출입이 가능하며, 근거리에 간선도로 및 버스정류장 등이 소재하여 교통상황은 무난시 됨. 일련번호 1 : 등고평탄한 부정형 토지로서, 상업나지 상태임. 일련번호 2,4,6 : 등고평탄한 부정형 토지로서, 상업용 건부지로 이용중임. 일련번호 5 : 등고평탄한 부정형 토지로서, 상업기타 상태임. 일련번호 1 : 본건 토지 북측으로 폭 약 15m 내외의 포장도로에 접함. 일련번호 2,4,6 : 일단의 토지 기준 북측 및 동측으로 폭 약 15m 내외의 포장도로 및 폭 약 8m 내외의 포장도로에 각각 접함. 일련번호 5 : 지적도상 맹지이나, 인접토지를 통하여 진출입함. 일련번호 1 : 도시지역, 제1종일반주거지역 가축사육제한구역(2025-06-27)(전부제한구역)<가축분뇨의
일괄매각. 제시외 건물 및 수목 매각 포함. 전성구로부터 공사대금 1억9천9백5십만원의 유치권신고서가 2026.8.18. 제출되었으나, 그 성립여부 불분명. 이에 대해 신청채권자 확인 필요 유치권배제신청서 제출함.
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 남해유통(주) 대항력 없음 | 사무실1칸 | 전입: 2023-06-02 확정: - 배당: - | 보: 200원 월: 20원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (1건) | - | 보: 200원 월: 20원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2023-03-30 | 근저당권 | 삼OOOOOOOOO | - | 말소 | 말소기준권리 (최선순위) |
| 2 | 2026-02-25 | 경매개시결정(신청채권) | 성OOOOOOO | 292,761,367원 | 소멸 | 경매신청 채권청구액 |
주의사항 및 매각조건
일괄매각. 제시외 건물 및 수목 매각 포함. 전성구로부터 공사대금 1억9천9백5십만원의 유치권신고서가 2026.8.18. 제출되었으나, 그 성립여부 불분명. 이에 대해 신청채권자 확인 필요 유치권배제신청서 제출함.
당사자 내역
| 채권자 | 성OOOOOOO | 채무자 | 장OO |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 장OO | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 충청북도 진천군 진천읍 읍내리 471-205 | 대지면적 | - | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 78.4㎡ (23.7평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / - |
| 주용도 | 기타 | 주구조 / 층수 | 경량철골구조 · 지상 1층 | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 진천군 관할 등기소 (청주지방법원) | 청주지방법원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 충청북도 관할 지방국세청 | 충청북도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 진천군세무서 | 진천군 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 진천읍 행정복지센터(주민센터) | 충청북도 진천군 진천읍 읍내리 471-205 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 58억 6,827만원 | 48억 1,198만원 | 82% | 6.2명 | 48억 1,198만원 |
| 최근 3개월 | 58억 6,827만원 | 47억 5,330만원 | 81% | 5.8명 | 47억 5,330만원 |
| 최근 6개월 | 58억 6,827만원 | 46억 9,462만원 | 80% | 5.4명 | 46억 9,462만원 |
| 최근 12개월 | 58억 6,827만원 | 46억 3,593만원 | 79% | 5.1명 | 46억 3,593만원 |
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 61점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (4건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
임차인 또는 점유 관련 데이터가 1건 있습니다.
연결 문서가 없어 자동 판단 근거가 제한적입니다.
연결된 사진 자료가 없습니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 29억 3,413만원
- 필요 현금(실투자)
- 30억 669만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 38억 264만원
- 필요 현금(실투자)
- 26억 1,281만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 44억 2,468만원
- 필요 현금(실투자)
- 24억 6,540만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 0건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 1건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 0건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 0장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 0% 하락, 유찰 0회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 원문 기준으로 말소기준권리와 인수 가능 권리를 확인해 주세요.
근거: 등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
- 2
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 1건 있습니다.
- 3
감정평가서, 현황조사서, 매각물건명세서 원문 확보가 필요한지 확인해 주세요.
근거: 연결 문서가 없어 자동 판단 근거가 제한적입니다.
- 4
현장 확인 또는 원천 사이트 사진 확인이 필요한지 검토해 주세요.
근거: 연결된 사진 자료가 없습니다.