2023타경58999
유찰 8회제시외건물포함✓ RX 권리분석 완료✓ VX 실거래 대조✓ MX 경쟁률 추정✓ LX 공적장부 검증
2026.11.23 (입찰법정(제101호))||
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| 소재지 | 서울특별시 강동구 양재대로127길 27-12 (천호동) [도로명] 서울특별시 강동구 양재대로127길 27-12 (천호동,에이치비팰리스8차) | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 단독주택다가구 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 일괄매각. 제시외 건물 포함. 본건 건물은 일반건축물대장상 지1층 및 1층의 용도가 '근린생활시설'로 등재되어 있으나 현재 '주택'으로 이용중임. 본건 건물은 일반건축물대장상 위반건축물 표시가 있는바, 이행강제금 부과 여부 등을 해당기관에 확인바람(감정서 참조). |
| 토지면적 | 154.4㎡ (46.7평) | 건물면적 | 81.21㎡ (24.6평) (제시외 건물 포함) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 2,445,922,400원 | 최저가격 | (17%)410,358,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)41,035,800원 | 청구금액 | 150,000,000원 | 채권자 | 채권자 있음 |
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입찰진행입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 6회 | 2026.09.07 | (26%)641,184,000원 | 진행 |
| 7회 | 2026.09.07 | (26%)641,184,000원 | 유찰 |
| 8회 | 2026.10.19 | (21%)512,947,000원 | 유찰 |
| 9회 | 2026.11.23 | (17%)410,358,000원 | 진행 |
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물건 사진 (38장)
사진 01
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사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 서울특별시 강동구 양재대로127길 27-12 (천호동) | 대 (제2종일반주거지역) | 154.4㎡ (46.7평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 4,398,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 서울특별시 강동구 양재대로127길 27-12 (천호동) (서울특별시 강동구 양재대로127길 27-12 (천호동,에이치비팰리스8차)) | 철근콘크리트구조 · (사무소) | 81.21㎡ (24.6평) | 일괄평가 (대장연면적 332.59㎡) | 일괄매각. 제시외 건물 포함. 본건 건물은 일반건축물대장상 지1층 및 1층의 용도가 '근린생활시설'로 등재되어 있으나 현재 '주택'으로 이용중임. 본건 건물은 일반건축물대장상 위반건축물 표시가 있는바, 이행강제금 부과 여부 등을 해당기관에 확인바람(감정서 참조). |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 154.4㎡ (46.7평) 건물: 81.21㎡ (24.6평) | 2,445,922,400원 | |||
[현황 · 위치 및 주변환경]
본건은 서울특별시 강동구 천호동 소재 "굽은다리역(지하철 5호선)" 남서측 인근에 위치 하며, 부근에 단독주택, 다가구주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 바, 제 반 주위환경은 보통임. 본건까지 차량접근 가능하며 인근에 버스정류장 및 지하철역(굽은다리역) 등이 소재하는 바, 제반 교통상황은 보통임. 인접지 대비 등고평탄한 세장형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임. 본건 남측과 동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 각각 접함. 도시지역, 제2종일반주거지역(2014-10-29), 가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협 조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안 전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장 설립승인지역(2016-11-28)(2호)<수도법>. 없 음. 없 음. 임대관계:
[참고사항]
일괄매각. 제시외 건물 포함. 본건 건물은 일반건축물대장상 지1층 및 1층의 용도가 '근린생활시설'로 등재되어 있으나 현재 '주택'으로 이용중임. 본건 건물은 일반건축물대장상 위반건축물 표시가 있는바, 이행강제금 부과 여부 등을 해당기관에 확인바람(감정서 참조).
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임차인 현황
말소기준일(소액) : 2022-09-16|배당요구종기일 : 2023.12.26
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 임OO 대항력 없음 | 주거 / 304호 | 전입: 2021-01-26 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 임OO 대항력 있음 | 304호전부 | 전입: 2021-01-26 확정: 2021-01-26 배당: 2023-11-03 | 보: 1억 3,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 표OO 대항력 있음 | 401호전부 | 전입: 2021-01-28 확정: 2021-02-01 배당: 2023-11-28 | 보: 1억 4,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 박OO 대항력 있음 | 2층303호 | 전입: 2021-01-28 확정: 2021-01-11 배당: 2023-11-30 | 보: 1억 2,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 박OO 대항력 없음 | 주거 / 303호 | 전입: 2021-01-28 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 허OO 대항력 없음 | 주거 / 301호 | 전입: 2021-02-02 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 허OO 대항력 있음 | 2층301호(방 1칸) | 전입: 2021-02-02 확정: 2021-01-18 배당: 2023-10-25 | 보: 1억 4,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 있음 | 404호 | 전입: 2021-02-08 확정: 2021-01-18 배당: 2024-05-08 | 보: 1억 3,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 없음 | 주거 / 404호 | 전입: 2021-02-08 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 차OO 대항력 있음 | 504호 | 전입: 2021-02-19 확정: 2021-01-11 배당: 2023-12-14 | 보: 1억 3,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 차OO 대항력 있음 | 503호전부 | 전입: 2021-02-19 확정: 2023-02-06 배당: 2023-11-10 | 보: 1억 2,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 차OO 대항력 없음 | 주거 / 503호 | 전입: 2021-02-19 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 차OO 대항력 없음 | 주거 / 504호 | 전입: 2021-02-19 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 신OO 대항력 있음 | 3층405호 | 전입: 2021-02-24 확정: 2021-01-29 배당: 2023-12-20 | 보: 1억 3,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 신OO 대항력 없음 | 주거 / 405호 | 전입: 2021-02-24 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 이OO 대항력 있음 | 201호 | 전입: 2021-02-24 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 이OO 대항력 있음 | 2층201호 | 전입: 2021-02-24 확정: 2021-02-24 배당: 2023-12-07 | 보: 2억 5,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 이OO 대항력 없음 | 주거 / 201호 | 전입: 2021-02-24 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 박OO 대항력 있음 | 3층402호 | 전입: 2021-03-10 확정: 2021-02-17 배당: 2023-11-10 | 보: 1억 3,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 박OO 대항력 없음 | 주거 / 402호 | 전입: 2021-03-10 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 있음 | 505호 | 전입: 2021-03-17 확정: 2021-02-05 배당: 2023-10-31 | 보: 1억 8,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 없음 | 주거 / 505호 | 전입: 2021-03-17 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 박OO 대항력 있음 | 102호 | 전입: 2021-03-22 확정: 2021-03-22 배당: - | 보: 1,500만원 월: 450,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 이OO 대항력 없음 | 주거 / 502호 | 전입: 2021-03-30 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 이OO 대항력 있음 | 4층502호 | 전입: 2021-03-30 확정: 2021-02-10 배당: 2023-11-28 | 보: 1억 3,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 최OO 대항력 있음 | 3층403호( | 전입: 2021-04-05 확정: 2021-03-03 배당: 2023-11-21 | 보: 1억 2,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 정OO 대항력 없음 | 주거 / 501호 | 전입: 2021-04-07 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 정OO 대항력 있음 | 4층501호방 1칸 | 전입: 2021-04-07 확정: 2021-03-09 배당: 2023-10-27 | 보: 1억 8,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 오OO 대항력 있음 | 103호 | 전입: 2022-03-07 확정: 2022-03-14 배당: 2023-10-31 | 보: 4,000만원 월: 250,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 오OO 대항력 없음 | 주거 / 103호 | 전입: 2022-03-07 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 남OO 대항력 없음 | 주거 / 202호 | 전입: 2022-04-26 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 남OO 대항력 있음 | 202호 | 전입: 2022-04-26 확정: 2022-04-26 배당: 2023-12-13 | 보: 1억 1,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 양OO 대항력 없음 | 주거 / 지층101호(문패상 101호) | 전입: 2022-05-27 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 양OO 대항력 있음 | 지층101호(문패상101호) | 전입: 2022-05-27 확정: 2022-05-27 배당: 2023-11-08 | 보: 7,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 전OO 대항력 있음 | 104호 | 전입: 2022-06-13 확정: 2022-06-13 배당: 2023-11-01 | 보: 1,500만원 월: 400,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 윤OO 대항력 없음 | 주거 / 305호 | 전입: 2022-12-30 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 윤OO 대항력 없음 | 305호전부 | 전입: 2022-12-30 확정: 2022-12-30 배당: 2023-12-06 | 보: 1억 3,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 임OO 대항력 없음 | 2층302호전체 | 전입: 2023-03-31 확정: 2023-02-27 배당: 2023-12-22 | 보: 1억 3,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 강OO 대항력 없음 | 지층102호 | 전입: 2023-07-28 확정: 2023-07-28 배당: 2023-10-30 | 보: 5,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 전OO 대항력 없음 | 주거 / 104호 | 전입: - 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (40건) | - | 보: 25억 9,000만원 월: 1,100,000원 | 인수총액 0원 | - | |
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등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
말소기준권리 : 2022.09.16.근저당권|청구/채권금액 : 150,000,000원
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2022-03-31 | 소유권 | 국OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2022-09-16 | 근저당권 | (OOOO | 150,000,000원 | 소멸기준 | - |
| 3 | 2023-10-10 | 임의경매 | (OOOOO | - | 소멸 | - |
회원전용등기부등본(건물·토지) 전체 을구/갑구 상세 내역 및 전입세대열람원은 로그인한 인증 회원에게만 공개됩니다.
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주의사항 및 매각조건
일괄매각. 제시외 건물 포함. 본건 건물은 일반건축물대장상 지1층 및 1층의 용도가 '근린생활시설'로 등재되어 있으나 현재 '주택'으로 이용중임. 본건 건물은 일반건축물대장상 위반건축물 표시가 있는바, 이행강제금 부과 여부 등을 해당기관에 확인바람(감정서 참조).
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당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
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국토교통부 실거래가 원문 ↗국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
매매 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
전·월세 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
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체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
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건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 서울특별시 강동구 양재대로127길 27-12 (천호동) | 대지면적 | 154.4㎡ (46.7평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 332.59㎡ (100.6평) | 건축면적 | 92.41㎡ (28.0평) | 건폐율 / 용적률 | 59.9% / 215.4% |
| 주용도 | 사무소 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 | 사용승인일자 | 2020-12-01 |
■
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 강동구 관할 등기소 (서울동부지방법원) | 서울특별시 송파구 법원로 101 (문정동) 등기국(과) | 02-2204-2114 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 서울지방국세청 | 서울특별시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 강동구세무서 | 강동구 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 양재대로127길 행정복지센터(주민센터) | 서울특별시 강동구 양재대로127길 27-12 (천호동) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
■
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 24억 4,592만원 | 20억 565만원 | 82% | 6.2명 | 20억 565만원 |
| 최근 3개월 | 24억 4,592만원 | 19억 8,119만원 | 81% | 5.8명 | 19억 8,119만원 |
| 최근 6개월 | 24억 4,592만원 | 19억 5,673만원 | 80% | 5.4명 | 19억 5,673만원 |
| 최근 12개월 | 24억 4,592만원 | 19억 3,227만원 | 79% | 5.1명 | 19억 3,227만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
신뢰도: 보통 (55%)taxonomy_median_baseline
AI 예측 낙찰가
13억 6,792만원
최저매각가 대비 +1억 1,561만원
예상 최저가 대비 낙찰가율
109.2%
단독/다가구주택 기준 회귀 추정
AI 리스크 점수38.2점
낮을수록 권리·점유 안전
AI 유동성 지수70.8점
시장 거래 회전 및 환금성
종합 추천 점수57.07점
가격 매력도 및 안정성 종합
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표R4전문가 검토 권장
위험도 점수: 86점 / 100점
자동 분석 기준으로 입찰 전 전문가 확인이 필요한 물건입니다.
핵심 주의 요인 (5건)
입찰 전 우선 소명 대상임차·점유 정보 확인 필요주의
임차인 또는 점유 관련 데이터가 40건 있습니다.
비소멸 권리 신호확인
수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
위반건축물 가능성주의
건축물 관련 위험 신호가 표시되어 있습니다.
큰 가격 할인확인
감정가 대비 최저가 하락률이 약 83.2%입니다.
유찰 반복확인
유찰 횟수가 8회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금보수 시나리오
4억 1,035만원
- 예상 대출액
- 2억 517만원
- 필요 현금(실투자)
- 2억 1,769만원
- 가정 조건
- LTV 50%
기준 시나리오 (권장)
4억 4,318만원
- 예상 대출액
- 2억 6,591만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 9,014만원
- 가정 조건
- LTV 60%
공격 시나리오
4억 7,601만원
- 예상 대출액
- 3억 940만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 7,984만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트권리확인 필요
등기 요약 3건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
점유확인 필요
임차·점유 데이터 40건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
원문준비 완료
연결 문서 7건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
현장확인 필요
사진 37장, 위반건축물 신호 있음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
가격확인 필요
감정가 대비 83.2% 하락, 유찰 8회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
자금준비 완료
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 40건 있습니다.
- 2
비소멸 권리 문구가 실제 인수 부담으로 이어지는지 원문 기준으로 확인해 주세요.
근거: 수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
- 3
건축물대장과 현황이 일치하는지 확인해 주세요.
근거: 건축물 관련 위험 신호가 표시되어 있습니다.
- 4
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 83.2%입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석평균 낙찰가율 71.68%
100% 이상 (경합) 75%~100% (적정) 75% 미만 (저가) 평균선
인근 유사 물건 낙찰 사례 (16건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경50991 | 단독·다가구 | 서울특별시 강동구 천호동 427-44 | 2026.09.07 | 26억 2,658만원 | 11억 2,000만원 | 42.6% | 매각 |
| 2025타경397 | 단독·다가구 | 서울특별시 강동구 천중로 11-15 (천호동) | 2026.11.30 | 7억 4,800만원 | 7억원 | 93.6% | 진행중 |
| 2025타경397 | 단독·다가구 | 서울특별시 강동구 천중로 11-15 (천호동) | 2026.10.26 | 7억 4,800만원 | 7억원 | 93.6% | 매각 |
| 2025타경51118 | 단독·다가구 | 서울특별시 강동구 진황도로 85 (길동, 강동 큐브 2차) | 2026.09.21 | 1억 2,000만원 | 7,200만원 | 60% | 매각 |
| 2025타경51280 | 단독·다가구 | 서울특별시 강동구 고덕로20나길 29-14 (암사동) | 2026.04.27 | 19억 9,635만원 | 12억 7,867만원 | 64.1% | 매각 |
| 2024타경64380 | 단독·다가구 | 서울특별시 강동구 양재대로112길 49 (길동, 정동빌딩) | 2026.07.27 | 27억 8,924만원 | 18억 5,360만원 | 66.5% | 매각 |
| 2023타경61278 | 단독·다가구 | 서울특별시 강동구 성내로 64 (성내동, 에스아이팰리스 센트럴성내) | 2026.11.30 | 2억 200만원 | 1억 4,800만원 | 73.3% | 매각 |
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