2024타경982
유찰 4회제시외건물포함| 소재지 | 충청북도 음성군 감곡면 506 [도로명] 충청북도 음성군 상우길 33-30 | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 임야 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | -일괄매각 -목록1, 2 농지취득자격증명 제출 필요(미제출시 보증금 몰수, 별지 사실조회회신 참조) -목록1, 3 지상의 제시외1-1, 3-6, 3-7 매각 제외 (감정평가서상 ㉤,㉥,㉦, 법정지상권 성립 불분명, 이로 인해 소유권행사가 제한될 경우의 단가 목록 1은 213,474,000원, 목록 3은 296,355,000원) -목록1, 3 지상구축물 제시외 1-2 매각 포함 (감정평가서상 ㉣) -목록 2 지상의 제시외 2-3, 2-5 매각 제 |
| 토지면적 | 1,514㎡ (458.0평) | 건물면적 | 96.25㎡ (29.1평) (제시외 건물 포함) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 2,620,859,000원 | 최저가격 | (51%)1,341,880,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)134,188,000원 | 청구금액 | 1,000,132,164원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 4회 | 2026.08.10 | (100%)2,620,859,000원 | 유찰 |
| 5회 | 2026.09.14 | (80%)2,096,687,000원 | 유찰 |
| 6회 | 2026.10.26 | (64%)1,677,350,000원 | 유찰 |
| 7회 | 2026.11.30 | (51%)1,341,880,000원 | 진행 |
물건 사진 (40장)
사진 01
사진 02
사진 03
사진 04
사진 05
사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 충청북도 음성군 감곡면 506 | 답 (계획관리지역) | 1,514㎡ (458.0평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 35,800원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 충청북도 음성군 감곡면 506 (충청북도 음성군 상우길 33-30) | 경량철골조 · 지상1층 | 96.25㎡ (29.1평) | 토지·건물 일괄평가 | -일괄매각 -목록1, 2 농지취득자격증명 제출 필요(미제출시 보증금 몰수, 별지 사실조회회신 참조) -목록1, 3 지상의 제시외1-1, 3-6, 3-7 매각 제외 (감정평가서상 ㉤,㉥,㉦, 법정지상권 성립 불분명, 이로 인해 소유권행사가 제한될 경우의 단가 목록 1은 213,474,000원, 목록 3은 296,355,000원) -목록1, 3 지상구축물 제시외 1-2 매각 포함 (감정평가서상 ㉣) -목록 2 지상의 제시외 2-3, 2-5 매각 제 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 1,514㎡ (458.0평) 건물: 96.25㎡ (29.1평) | 2,620,859,000원 | |||
본건은 충청북도 음성군 감곡면 상우리 소재 "아연이마을" 북동쪽 인근에 위치하며, 인근은 중소규모 공장, 단독주택, 농경지, 자연림 등으로 형성되어 있음. 본건 또는 인근까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 중부내륙고속도로 감곡IC, 국도(38호선) 및 노선버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통시 됨. 일련번호1) : 본건 토지는 완경사지대의 부정형 토지로서 단독주택 건부지 및 일부 신축공사 중단된 상태임. 일련번호2) : 본건 토지는 완경사지대의 부정형 토지로서 단독주택 건부지 및 전으로 이용 중임. 일련번호3) : 본건 토지는 완경사지대의 부정형 토지로서 건물 신축공사 및 토목공사 중단된 상태임. 일련번호4), 일련번호6), 일련번호7) : 본건 토지는 완경사지대의 사다리형 토지로서 단독주택 건부지로 이용 중임. 일련번호5) : 본건 토지는 완경사지대의 부정형 토지로서 현황 도로로 이용 중임. 일련번호8), 일련번호9) : 본건 토지는 완경사지대의 부정형 토지로
-일괄매각 -목록1, 2 농지취득자격증명 제출 필요(미제출시 보증금 몰수, 별지 사실조회회신 참조) -목록1, 3 지상의 제시외1-1, 3-6, 3-7 매각 제외 (감정평가서상 ㉤,㉥,㉦, 법정지상권 성립 불분명, 이로 인해 소유권행사가 제한될 경우의 단가 목록 1은 213,474,000원, 목록 3은 296,355,000원) -목록1, 3 지상구축물 제시외 1-2 매각 포함 (감정평가서상 ㉣) -목록 2 지상의 제시외 2-3, 2-5 매각 제
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정OO 대항력 없음 | 목적물전부 | 전입: 2023-09-14 확정: 2023-09-14 배당: 2024-04-16 | 보: 3,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 정OO 대항력 없음 | 기타 / 목적물 1번 전부 및 제시외 건물 전부 | 전입: 2023-09-14 확정: 2023-09-14 배당: - | 보: 3,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 이OO 대항력 없음 | 기타 | 전입: 2023-09-25 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 이OO 대항력 없음 | 목적물2번제시외건물전부 | 전입: 2023-09-25 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 노OO 대항력 없음 | 기타 | 전입: 2023-10-18 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 노OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2023-10-18 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 정OO 대항력 없음 | 목적물13번건물전부 | 전입: 2024-03-06 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 정OO 대항력 없음 | 기타 | 전입: 2024-03-06 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 정OO 대항력 없음 | 목적물전부 | 전입: - 확정: 2024-04-29 배당: 2024-04-29 | 보: 2,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (9건) | - | 보: 3,000만원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 1994-03-14 | 소유권 | 정OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 1994-03-14 | 소유권 | 정OO | - | 소멸 | - |
| 3 | 1994-03-14 | 소유권 | 이OO | - | 소멸 | - |
| 4 | 2022-07-20 | 근저당권 | 농OO | 1,235,000,000원 | 소멸기준 | - |
| 5 | 2022-07-28 | 지상권 | 감OO | - | 소멸 | - |
| 6 | 2023-06-30 | 근저당권 | 농OO | 36,000,000원 | 소멸 | - |
| 7 | 2024-03-26 | 임의경매 | 감OO | - | 소멸 | - |
| 8 | 2024-06-21 | 가등기 | 다OO | - | 소멸 | - |
주의사항 및 매각조건
-일괄매각 -목록1, 2 농지취득자격증명 제출 필요(미제출시 보증금 몰수, 별지 사실조회회신 참조) -목록1, 3 지상의 제시외1-1, 3-6, 3-7 매각 제외 (감정평가서상 ㉤,㉥,㉦, 법정지상권 성립 불분명, 이로 인해 소유권행사가 제한될 경우의 단가 목록 1은 213,474,000원, 목록 3은 296,355,000원) -목록1, 3 지상구축물 제시외 1-2 매각 포함 (감정평가서상 ㉣) -목록 2 지상의 제시외 2-3, 2-5 매각 제
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 충청북도 음성군 감곡면 506 | 대지면적 | 1,514㎡ (458.0평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 96.25㎡ (29.1평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 6.4% |
| 주용도 | 임야 | 주구조 / 층수 | 경량철골조 · 지상 1층 | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 음성군 관할 등기소 (충주지원) | 충주지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 충청북도 관할 지방국세청 | 충청북도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 음성군세무서 | 음성군 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 감곡면 행정복지센터(주민센터) | 충청북도 음성군 감곡면 506 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 26억 2,085만원 | 21억 4,910만원 | 82% | 6.2명 | 21억 4,910만원 |
| 최근 3개월 | 26억 2,085만원 | 21억 2,289만원 | 81% | 5.8명 | 21억 2,289만원 |
| 최근 6개월 | 26억 2,085만원 | 20억 9,668만원 | 80% | 5.4명 | 20억 9,668만원 |
| 최근 12개월 | 26억 2,085만원 | 20억 7,047만원 | 79% | 5.1명 | 20억 7,047만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 81점 / 100점
자동 분석 기준으로 입찰 전 전문가 확인이 필요한 물건입니다.
핵심 주의 요인 (5건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약이 8건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
임차인 또는 점유 관련 데이터가 9건 있습니다.
수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 48.8%입니다.
유찰 횟수가 4회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 6억 7,094만원
- 필요 현금(실투자)
- 6억 9,370만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 8억 6,953만원
- 필요 현금(실투자)
- 6억 363만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 10억 1,177만원
- 필요 현금(실투자)
- 5억 6,992만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 8건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 9건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 7건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 40장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 48.8% 하락, 유찰 4회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 항목 중 입찰자가 인수할 가능성이 있는 권리가 있는지 확인해 주세요.
근거: 등기 요약이 8건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
- 2
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 9건 있습니다.
- 3
비소멸 권리 문구가 실제 인수 부담으로 이어지는지 원문 기준으로 확인해 주세요.
근거: 수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
- 4
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 48.8%입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (9건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2024타경2827 | 토지·임야 | 충청북도 음성군 감곡면 상우안길 64-5 | 2026.04.27 | 3억 67만원 | 1억 2,315만원 | 41% | 매각 |
| 2025타경1821 | 토지·임야 | 충청북도 음성군 감곡면 단평리 59-4 | 2026.09.14 | 1억 65만원 | 5,521만원 | 54.8% | 매각 |
| 2025타경1821 | 토지·임야 | 충청북도 음성군 감곡면 단평리 59-3 | 2026.09.14 | 7,973만원 | 4,521만원 | 56.7% | 매각 |
| 2025타경1821 | 토지·임야 | 충청북도 음성군 감곡면 단평리 59-7 | 2026.09.14 | 2억 9,625만원 | 1억 6,110만원 | 54.4% | 매각 |
| 2025타경30444 | 토지·임야 | 충청북도 음성군 감곡면 오궁리 460-27 | 2026.09.07 | 1억 2,367만원 | 3,010만원 | 24.3% | 매각 |
| 2025타경30379 | 토지·임야 | 충청북도 음성군 감곡면 사곡길 109 | 2026.08.10 | 6,113만원 | 2,814만원 | 46% | 매각 |
| 2025타경30692 | 토지·임야 | 충청북도 음성군 감곡면 문촌리 산2-2 | 2026.06.01 | 3억 2,923만원 | 3억 5,150만원 | 106.8% | 매각 |
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