2025타경56725 (10)
유찰 1회지분매각| 소재지 | (우만동,퍼스트하우스) [도로명] 경기도 수원시 팔달구 팔달문로140번길 46 (우만동,퍼스트하우스) | 경매구분 | 부동산임의경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 다세대 | 접수/개시결정 | 2025.07.17 | 매각물건 | 토지·건물 일괄매각 |
| 토지면적 | 484.4㎡ (146.5평) | 건물면적 | 48.23㎡ (14.6평) | 소유자 | 정OO |
| 감정가격 | 259,000,000원 | 최저가격 | (100%)259,000,000원 | 채무자 | 정OO (채무자겸소유자) |
| 입찰보증금 | (10%)25,900,000원 | 청구금액 | 2,070,748,520원 | 채권자 | 양OOOOOOO |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 2회 | 2026.08.24 | (100%)259,000,000원 | 진행중 |
물건 사진 (0장)
| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | (우만동,퍼스트하우스) | 대 | 484.4㎡ (146.5평) | 토지·건물 일괄평가 | 매각포함 |
| 건물 2 | (우만동,퍼스트하우스) (경기도 수원시 팔달구 팔달문로140번길 46 (우만동,퍼스트하우스)) | 철근콘크리트구조 · 지상7층 | 48.23㎡ (14.6평) | 토지·건물 일괄평가 | 매각포함 (일괄매각) |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 484.4㎡ (146.5평) 건물: 48.23㎡ (14.6평) | 259,000,000원 | |||
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 1층 지상 7층 건물로 외벽 : 인조석 타일 및 돌 붙임 마감 등. 내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등. 창호 : PVC 창호임. 기호 1,2,3,4 : 건축물대장 용도 제2종근린생활시설(사무실)이나, 현황은 주거용으로 탐문 조사되었음. 기호 5~16 : 도시형생활주택단지형다세대로 이용 중임. 난방, 급배수, 위생, 소화전, 화재탐지 설비, 승강기 설비 등이 되어 있음. 인접도로와 등고평탄한 정방형의 토지로 주상용 건부지로 이용 중임. 동측으로 노폭 약 10m 내외의 포장도로와 접함. 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합) 가축사육제
본건은 경기도 수원시 팔달구 우만동 소재 '팔달초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위로는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 아파트 등이 소재하는 주거지대로 제반 주위 환경은 보통임. 본건까지 차량 출입 가능하고 인근 대중교통 정류장까지의 거리 등을 고려한 제반 교통사정은 보통임.
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조사된 임차 내역이 없거나 전입신고자가 없습니다. (소유자 점유 추정) | |||||
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2020-09-08 | 근저당권 | 선순위 권리자 | - | 말소 | 말소기준권리 (최선순위) |
| 2 | 2025-07-17 | 경매개시결정(신청채권) | 양OOOOOOO | 2,070,748,520원 | 소멸 | 경매신청 채권청구액 |
주의사항 및 매각조건
특별매각조건 없음. 현황조사서 및 매각물건명세서를 반드시 열람하여 점유관계 및 미납 관리비 등을 사전 확인하시기 바랍니다.
당사자 내역
| 채권자 | 양OOOOOOO | 채무자 | 정OO (채무자겸소유자) |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 정OO | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | (우만동,퍼스트하우스) | 대지면적 | 484.4㎡ (146.5평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 48.23㎡ (14.6평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 10.0% |
| 주용도 | 다세대 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 · 지상 7층 | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 해당 시/군/구 관할 등기소 (수원지방법원) | 경기도 수원시 영통구 법조로 105 (하동) 등기국(과) | 031-210-1114 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | (우만동,퍼스트하우스) 관할 지방국세청 | (우만동,퍼스트하우스) 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 해당 시/군/구세무서 | 해당 시/군/구 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 해당 읍/면/동 행정복지센터(주민센터) | (우만동,퍼스트하우스) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 2억 5,900만원 | 2억 1,238만원 | 82% | 6.2명 | 2억 1,238만원 |
| 최근 3개월 | 2억 5,900만원 | 2억 979만원 | 81% | 5.8명 | 2억 979만원 |
| 최근 6개월 | 2억 5,900만원 | 2억 720만원 | 80% | 5.4명 | 2억 720만원 |
| 최근 12개월 | 2억 5,900만원 | 2억 461만원 | 79% | 5.1명 | 2억 461만원 |
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 35점 / 100점
기본 검토는 가능하지만 입찰 전 확인 항목이 남아 있습니다.
핵심 주의 요인 (2건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
연결 문서가 없어 자동 판단 근거가 제한적입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 1억 2,950만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 4,034만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 1억 6,783만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 2,296만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 1억 9,528만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 1,645만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 0건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 0건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 0건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 29장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 0% 하락, 유찰 1회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 선별 입찰
가격·자금 조건을 맞추면 후보군에 둘 수 있습니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (3개)
전문가 검토 권장- 1
등기 원문 기준으로 말소기준권리와 인수 가능 권리를 확인해 주세요.
근거: 등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
- 2
감정평가서, 현황조사서, 매각물건명세서 원문 확보가 필요한지 확인해 주세요.
근거: 연결 문서가 없어 자동 판단 근거가 제한적입니다.
- 3
현재 최저가 기준으로 입찰가 상한과 필요 현금이 적정한지 확인해 주세요.
근거: 입찰가는 권리 리스크와 자금 여력을 같이 봐야 합니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (6건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2021타경59019 | 다세대·연립 | 경기도 광주시 도곡길 00055-00039 | 2026.10.19 | 1억 5,600만원 | 1억 1,044만원 | 70.8% | 유찰 |
| 2025타경51921 | 다세대·연립 | (길동,베네시티) | 2026.09.21 | 2억 6,600만원 | 3억 6,200만원 | 136.1% | 매각 |
| 2024타경72625 | 다세대·연립 | 경기도 포천시 호국로 00918-00037 | 2026.08.06 | 1억 7,100만원 | 1억 2,350만원 | 72.2% | 매각 |
| 2024타경51674 | 다세대·연립 | 서울특별시 송파구 백제고분로39길 00003-00007 | 2026.07.20 | 3억 7,275만원 | 2억 8,266만원 | 75.8% | 매각 |
| 2025타경4650 | 다세대·연립 | (호원동,담린) | 2026.07.15 | 2억 5,800만원 | 1억 8,570만원 | 72% | 매각 |
| 2024타경8309 | 다세대·연립 | 경기도 수원시 팔달구 경수대로616번길 00017-00006 | 2026.07.10 | 1억 5,500만원 | 7,500만원 | 48.4% | 매각 |