2026타경1185
유찰 2회제시외건물포함| 소재지 | 광주광역시 남구 양림로 64-8 (양림동) [도로명] 광주광역시 남구 양림로 64-8 | 경매구분 | 부동산임의경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 단독주택다가구 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 일괄매각. 제시외 건물 포함 |
| 토지면적 | 112㎡ (33.9평) | 건물면적 | 52.14㎡ (15.8평) (제시외 건물 포함) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 185,229,110원 | 최저가격 | (36%)66,386,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)12,966,000원 | 청구금액 | 90,631,706원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1회 | 2026.06.04 | (100%)185,229,110원 | 유찰 |
| 2회 | 2026.07.16 | (70%)129,660,000원 | 유찰 |
| 3회 | 2026.08.27 | (56%)103,728,000원 | 유찰 |
| 4회 | 2026.10.08 | (45%)82,982,000원 | 유찰 |
| 5회 | 2026.11.19 | (36%)66,386,000원 | 진행 |
물건 사진 (18장)
사진 01
사진 02
사진 03
사진 04
사진 05
사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 광주광역시 남구 양림로 64-8 (양림동) | 대 (제2종일반주거지역) | 112㎡ (33.9평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 643,200원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 광주광역시 남구 양림로 64-8 (양림동) (양림로 64-8) | 블록구조 · (단독주택) | 52.14㎡ (15.8평) | 일괄평가 (대장연면적 6.6㎡) | 일괄매각. 제시외 건물 포함 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 112㎡ (33.9평) 건물: 52.14㎡ (15.8평) | 185,229,110원 | |||
목조 시멘트기와지붕(현황 시멘트기와 및 슬래브지붕) 단층 건물로서, (사용승인일 : 1972.11.06) 외벽 : 몰탈위페인팅 마감, 창호 : 새시창호 마
본건은 광주광역시 남구 양림동 소재 "양림휴먼시아2단지아파트" 북측 인근에 소재하며, 부근은 아파트단지, 단독주택, 상가 등이 소재함. 본건 인근까지 차량의 접근 및 진·출입이 가능하며, 제반교통상황은 무난함. 본건은 인접도로 및 인접토지와 등고 평탄한 세장형의 토지로서, 단독주택으로 이용 중임. 본건 북동측으로 노폭 약 2m내외의 콘크리트포장도로가 소재함. 제2종일반주거지역(2016-01-15), 상대보호구역, 상대보호구역(2009-09-23), 상대보호구역(2019-12-31), 역사문화환경보존지역(2016-12-15)임. 후면 별지 '지적및건물개황도' 및 '사진용지'와 같이 본건 토지 일련번호(1) 지상에 제시외건물(ㄱ),(ㄴ)이 소재함. -- 일련번호(2-가) :
일괄매각. 제시외 건물 포함
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조사된 임차 내역이 없거나 전입신고자가 없습니다. (소유자 점유 추정) | |||||
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2020-03-16 | 근저당권 | 선순위 권리자 | - | 말소 | 말소기준권리 (최선순위) |
| 2 | - | 경매개시결정(신청채권) | 신청채권자 | 90,631,706원 | 소멸 | 경매신청 채권청구액 |
주의사항 및 매각조건
일괄매각. 제시외 건물 포함
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 광주광역시 남구 양림로 64-8 (양림동) | 대지면적 | - | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 6.6㎡ (2.0평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / - |
| 주용도 | 단독주택 | 주구조 / 층수 | 블록구조 | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 남구 관할 등기소 (광주지방법원) | 광주지방법원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 광주광역시 관할 지방국세청 | 광주광역시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 남구세무서 | 남구 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 양림로 행정복지센터(주민센터) | 광주광역시 남구 양림로 64-8 (양림동) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 1억 8,522만원 | 1억 5,188만원 | 82% | 6.2명 | 1억 5,188만원 |
| 최근 3개월 | 1억 8,522만원 | 1억 5,003만원 | 81% | 5.8명 | 1억 5,003만원 |
| 최근 6개월 | 1억 8,522만원 | 1억 4,818만원 | 80% | 5.4명 | 1억 4,818만원 |
| 최근 12개월 | 1억 8,522만원 | 1억 4,633만원 | 79% | 5.1명 | 1억 4,633만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 42점 / 100점
기본 검토는 가능하지만 입찰 전 확인 항목이 남아 있습니다.
핵심 주의 요인 (3건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 64.2%입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 3,319만원
- 필요 현금(실투자)
- 4,192만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 4,301만원
- 필요 현금(실투자)
- 3,746만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 5,005만원
- 필요 현금(실투자)
- 3,579만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 0건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 0건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 6건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 18장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 64.2% 하락, 유찰 2회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 선별 입찰
가격·자금 조건을 맞추면 후보군에 둘 수 있습니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (3개)
전문가 검토 권장- 1
등기 원문 기준으로 말소기준권리와 인수 가능 권리를 확인해 주세요.
근거: 등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
- 2
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
- 3
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 64.2%입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (20건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경4266 | 단독·다가구 | 전남광주통합특별시 남구 중앙로50번안길 17-4 (백운동) | 2026.05.12 | 8,698만원 | 4,901만원 | 56.3% | 매각 |
| 2025타경33029 | 단독·다가구 | 전남광주통합특별시 남구 거북언덕3길 4 (서동, 서하주택) | 2026.08.19 | 7억 5,674만원 | 2억 4,377만원 | 32.2% | 매각 |
| 2025타경5542 | 단독·다가구 | 전남광주통합특별시 동구 백서로 210-15 (서석동) | 2026.06.16 | 4억 619만원 | 2억 700만원 | 51% | 매각 |
| 2025타경33785 | 단독·다가구 | 전남광주통합특별시 남구 봉선2로 14 (봉선동) | 2026.08.18 | 17억 4,114만원 | 10억 590만원 | 57.8% | 매각 |
| 2025타경32662 | 단독·다가구 | 광주광역시 동구 금남로5가 154-1 금남로에이엠시티하이클래스 11층1309호 | 2026.04.23 | 5,700만원 | 3,990만원 | 70% | 매각 |
| 2024타경3600 | 단독·다가구 | 전남광주통합특별시 남구 대남대로223번길 26-5 (주월동) | 2026.08.18 | 3억 484만원 | 1억 7,100만원 | 56.1% | 매각 |
| 2024타경73319 | 단독·다가구 | 광주광역시 동구 동명로 33-6 (동명동) | 2026.08.18 | 4억 8,706만원 | 5억원 | 102.7% | 매각 |
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